Đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

Đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá là một trong những nội dung của báo cáo kết quả thẩm định giá khi thẩm định tài sản. Vậy đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá được quy định như thế nào?

1. Đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá:

Căn cứ Phụ lục 01 thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định về các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Đối với mỗi phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn những thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Những thông tin cụ thể cần thu thập được thực hiện theo quy định của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được Bộ Tài chính ban hành. Một số thông tin cụ thể về một số tài sản thẩm định giá bao gồm:

1.1. Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá:

Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá được thể hiện thông qua một số thông tin sau:

– Đối với bất động sản:

+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.

+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.

+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô của đất nông nghiệp lâm nghiệp, số địa chính, diện tích đất, phân loại của nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm về địa hình của đất nông nghiệp lâm nghiệp, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.

+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống):

++ Loại nhà;

++ Cấp nhà;

++ Hạng nhà;

++ Diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2);

++ Chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời);

++ Mục đích sử dụng;

++ Cấu trúc nhà;

++ Số phòng;

++ Diện tích sử dụng từng phòng;

++ Hệ thống điện;

++ Hệ thống cấp và thoát nước;

++ Thời gian đưa vào sử dụng;

++ Tình trạng sửa chữa và bảo trì;

++ Loại, hạng đường xá, cầu cống.

+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với các trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện về tự nhiên và môi trường xung quanh của bất động sản, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến các địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.

+ Đặc điểm quy hoạch, phân vùng của thửa đất, nhà cửa hoặc công trình kiến trúc trên đất.

+ Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích mà được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.

+ Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang được cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ hoạt động sản xuất, kinh doanh).

– Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa:

+ Công suất máy móc thiết bị.

+ Đặc điểm dây chuyền công nghệ.

+ Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hóa.

+ Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất, nhãn hiệu.

+ Các ký hiệu kỹ thuật cơ bản như: seri, số tàu, số đăng ký – đăng kiểm và các ký hiệu kỹ thuật khác.

+ Năm đưa vào sử dụng.

+ Tỷ lệ hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

1.2. Đặc điểm pháp lý của một số tài sản thẩm định giá:

Đặc điểm pháp lý của một số tài sản được thể hiện qua một số thông tin sau:

– Đối với bất động sản: Thẩm định viên tìm hiểu về các thông tin sau:

+ Thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

TÌM HIỂU THÊM

+ Các thông tin về nguồn gốc tài sản (nhà, đất,..), thông tin về mua bán, chuyển nhượng, giao tài sản, thừa kế, tặng cho tài sản;

+ Các thông tin về tranh chấp bất động sản (nếu có).

– Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa:

+ Tài sản được sở hữu hợp pháp thể hiện qua hóa đơn mua, bán, cho thuê tài sản hoặc các giấy tờ hợp lệ khác.

+ Tài sản không rõ nguồn gốc.

2. Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của tài sản thẩm định giá:

Tại phục lục 02 Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của tài sản thẩm định giá Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá được thể hiện thông qua một số tài liệu như:

2.1. Đối với bất động sản:

– Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (nếu có).

– Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).

– Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) bao gồm:

+ Quyết định giao, cấp đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.

+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất làm nhà bán.

+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.

– Trường hợp chủ bất động sản có những giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có những giấy tờ kèm theo chứng minh, ví dụ: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng bất động sản đó.

– Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).

– Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng quy hoạch đô thị (bản sao).

– Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).

– Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.

– Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.

2.2. Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa khác:

Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa khác thì thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của các tài sản thẩm định giá được thể hiện thông qua một số tài liệu như:

– Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.

– Hóa đơn mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa; các tài liệu khác thể hiện tính pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của những vật tư, máy móc thiết bị, hàng hóa.

– Catalô, các thông số kinh tế – kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.

– Các tài liệu khác thể hiện các đặc điểm pháp lý hoặc kinh tế – kỹ thuật của tài sản.

3. Nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá:

Báo cáo kết quả thẩm định giá phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:

– Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát hành chứng thư thẩm định giá;

– Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:

+ Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá;

+ Tên tài sản thẩm định giá;

+ Thời điểm thẩm định giá;

+ Mục đích thẩm định giá;

+ Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó;

+ Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, những Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc thẩm định giá, những văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương hoặc ở địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.

– Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá;

– Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên quan như tên và chủng loại của tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật của tài sản;

– Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá;

– Giả thiết và giả thiết đặc biệt;

– Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá;

– Kết quả thẩm định giá;

– Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá;

– Những điều khoản loại trừ và hạn chế;

-Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc của người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu như có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá;

-Các phụ lục kèm theo.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.