Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá động sảnlà sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Trong từng trường hợp và mục đích thẩm định cụ thể được vận dụng khái niệm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.

Động sản bao gồm:

• Máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ;
• Nhà xưởng, thiết bị chuyên dùng, vật tư, hàng hóa;
• Phương tiện giao thông vận tải.

Cũng như thị trường bất động sản thị trường máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, nhà xưởng, thiết bị, vật tư, hàng hoá gọi chung là thị trường động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến động sản giữa các chủ thể tham gia vào thị trường.

Giá cả động sản phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Tuy nhiên, giá cả của Động sản còn bị phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố mất cân bằng của thị trường do nhiều nguyên nhân không tính trước được như tính độc quyền, tính đầu cơ, các nhân tố cạnh tranh không lành mạnh … có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của chính sách Nhà nước như điều chỉnh về chính sách thuế, hạn mức nhập khẩu…

Dịch vụ thẩm định giá động sản là một trong những thế mạnh của Công ty cổ phần Tài chính Viicy Việt Nam. Với kho dữ liệu giá dồi dào, nguồn nhân lực với trình độ kinh nghiệm chuyên môn cao, VIICY sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá trị của các động sản với độ tin cậy cao theo từng mục đích thẩm định.

Thẩm định giá động sản bao gồm:

a. Tài sản chưa qua sử dụng (mua sắm mới).

b.Tài sản đã qua sử dụng:

– Tài sản đã qua sử dụng là loại tài sản không còn đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật về chất lượng theo thiết kế ban đầu của nhà sản xuất do chế độ bảo quản hoặc đã tiến hành vận hành, chạy thử (không phân biệt thời gian hay số lượng sản phẩm đã sản xuất, chế tạo ra) mà không theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân mua tài sản.

– Với đặc thù của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ … (gọi chung là tài sản) đã qua sử dụng là chất lượng còn lại không đồng đều, các chi tiết, bộ phận đã bị thay đổi, sửa chữa, nâng cấp cho phù hợp với mục đích sử dụng, sản phẩm sản xuất, năng lực, điều kiện sản xuất, chế độ bảo quản, bảo dưỡng đặc thù của của sở hữu tài sản làm căn cứ cho người làm thẩm định giá lựa chọn cơ sở thẩm định, phương pháp, nguyên tắc thẩm định phù hợp.

– Cụ thể về lựa chọn cơ sở thẩm định giá: Giá trị của tài sản đã qua sử dụng có thể được sử dụng 1 trong 2 cơ sở thẩm định đó là cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường tuỳ theo mức độ thông dụng, tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản cần thẩm định giá và mục đích thẩm định. Căn cứ vào kết quả khảo sát về tài sản đã qua sử dụng, tỷ lệ chất lượng còn lại, kết quả thu thập thông tin về loại tài sản đề nghị thẩm định giá làm căn cứ lựa chọn, xác định cơ sở giá trị của tài sản

c. Tài sản không còn giá trị sử dụng:

– Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động.

– Thẩm định giá tài sản khi không còn giá trị sử dụng (mục đích sử dụng chính) là công việc không đơn giản do việc chia tách phân loại tỷ lệ các thành phần nguyên liệu cấu tạo nên tài sản không còn giá trị sử dụng, ước tính trọng lượng khi không đủ điều kiện cân, đong đo, đếm, chạy thử cụ thể cho từng tài sản hay việc có thể hoặc không thể xác định chính xác việc tận dụng được những bộ phận, chi tiết tài sản thanh lý vẫn còn dùng được do trong quá trình hoạt động các bộ phận của tài sản thanh lý hoạt động không đều hay đã được sửa chữa, thay mới nâng cấp tạo nên một tỷ lệ hao mòn thực tế không đều nhau

Đối tượng thẩm định giá động sản bao gồm:

• Dây chuyền công nghệ, máy móc thiết bị, nhà xưởng;
• Thiết bị chuyên dùng: Thiết bị y tế, thiết bị trường học, thiết bị khai thác khoáng sản,…;
• Phương tiện giao thông vận tải: xe tải, xe du lịch, xe cần cẩu, tàu thuyền, xà lan,…

Các mục đích của hoạt động Thẩm định giá động sản bao gồm:

• Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng;
• Bảo hiểm và bồi thường tài sản;
• Phục vụ thuê tài chính;
• Thanh lý;
• Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính;
• Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá;
• Xác định giá trị đầu tư;
• Các mục đích thẩm định giákhác.

Các phương pháp thẩm định giá động sản bao gồm:

a. Đối với việc thẩm định máy móc thiết bị

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1. Khái niệm:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:

– Có đặc điểm vật chất giống nhau.

– Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.

– Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.

– Có chất lượng tương đương nhau.

Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.

1.2. Phạm vi áp dụng:

Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.

1.3. Cơ sở đểthẩm định giámáy móc, thiết bị

1. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm địnhcó quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thị trường.
2. Đặc điểm:

– Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định giá.

– Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định giá càng chính xác hơn.

1. Yêu cầu:

– Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá.

– Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,…

– Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày; các công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc;… Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.

– Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt.

– Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận.

1. Nội dung:

Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau:

– Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần nhất trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm định về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ thuật khác,…

– Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá. Thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá.

– Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định giá; sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định giá.

Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giáđược tiến hành như sau:

Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại.

– Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.

1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản

– Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trường của tài sản.

– Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường.

1.5. Ưu nhược điểm:

Ưu điểm:

– Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật.

– Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để so sánh, đánh giá.

Nhược điểm:

– Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản mục tiêu cầnthẩm định giánên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.

– Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.

1.6. Sử dụng công thức Berim trongthẩm định giámáy, thiết bị:

– Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá

– Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh

– Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức gía điều chỉnh căn cứ vào giá máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công thức sau:

2. Phương pháp chi phí

2.1. Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm giá của tài sản do hao mòn vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác dụng của tài sản.

2.2. Phạm vi áp dụng

– Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có ít khoặc không có giao dịch (mua, bán phổ biến trên thị trường).

– Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.

– Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu…

2.3. Yêu cầu

Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể:

– Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giátại thời điểm thẩm định.

– Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy, thiết bị cần thẩm định giá.

2.4. Nội dụng

Nội dung khái quát các công việc thẩm định giá tiến hành theo phương pháp cụ thể như sau:

– Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế máy móc, thiết bị cần thẩm định giá, giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Để ước tính chính xác số chi phí đó, người thẩm định giá cần phải hiểu về máy móc nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý.

– Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) của máy móc do mọi nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.

b. Đối với việc thẩm định máy móc phương tiện vận tải

1. Tổng quan về thẩm định phương tiện vận tải

Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.

Nói cách khác, thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Tuỳ theo từng trường hợp, mục đích thẩm định cụ thể, thẩm định giá tài sản là phương tiện vận tải đã qua sử dụng được áp dụng khái niệm giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.

2. Tại sao nên thẩm định phương tiện vận tải

– Thị trường phương tiện vận tải đã qua sử dụng là một thị trường rất phức tạp do chủng loại phương tiện, model phong phú bao gồm xe nhập khẩu, xe lắp ráp trong nước, xe tự chế, hoán cải hoặc đã được nâng cấp (độ) nên có chất lượng, tỷ lệ chất lượng còn lại của phương tiện không đồng đều, khó có sản phẩm để so sánh.

– Thị trường chuyển đổi phương tiện vận tải đường bộ đã qua sử dụng có số lượng lớn và nhu cầu trao đổi nhiều do nhu cầu sử dụng thay đổi tuỳ thuộc vào thu nhập, sở thích cá nhân của người sử dụng. Việc định giá phương tiện vận tải đã qua sử dụng rất phức tạp do các tiêu chuẩn của phương tiện do việc kém đồng bộ của phương tiện vận tải hay đã bị thay đổi phụ thuộc vào quá trình sử dụng, khai thác hay sở thích của chủ phương tiện.

– Giá cả thị trường đối với phương tiện giao thông vận tải đã qua sử dụng cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ bởi mức độ nhập khẩu, khả năng, năng lực lắp ráp trong nước của xe nhập khẩu hay mức độ thu nhập cá nhân trong xã hội. Do chịu ảnh hưởng của phương tiện giao thông, vận tải mới nên thị trường phương tiện giao thông vận tải đã qua sử dụng cũng chịu những yếu tố xuất ảnh hưởng xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như thuế nhập khẩu, lệ phí trước bạ, giá nhiên liệu …

3. Phương pháp thẩm định phương tiện vận tải:

– Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp;

– Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành);

– Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa);

– Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán);

– Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định).

Hồ sơ thẩm định giá động sản

• Giấy yêu cầu thẩm định giákhách hàng lập (có mẫu kèm theo);
• Giấy ủy quyền nếu tài sản không thuộc sở hữu của khách hàng trực tiếp liên hệ thẩm định giá;
• Quyết định cho phép thanh lý của cơ quan có thẩm quyền cấp (đối với tổ chức);
• Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định giá(có mẫu kèm theo);
• Xuất xứ hàng hoá: nước sản xuất, năm sản xuất;
• Sổ tài sản, thẻ tài sản theo dõi việc trung, đại tu, hóa đơn mua thiết bị, phụ tùng thay thế phục vụ nâng cấp, bảo trì máy móc thiết bị, phương tiện vận tải (nếu có);
• Các biên bản định giátài sản phục vụ công tác quản lý tài chính của doanh nghiệp khi góp vốn liên doanh, phục vụ công tác kiểm kê của Nhà nước … tại từng thời điểm (nếu có);
• Tài liệu kỹ thuật, catalogue: tính năng kỹ thuật, công suất thiết kế, năng lượng tiêu hao …;
• Chứng thư giám định chất lượng còn lại, Biên bản giám định chất lượng còn lại của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).

Bổ sung thêm hồ sơ thẩm định giá đối với:

Phương tiện vận tải đường bộ

• Giấy đăng ký phương tiện vận tải;
• Giấy chứng nhận đăng kiểm;
• Giấy chứng nhận bảo hiểm (nếu có);
• Giấy chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật đối với phương tiện chở vật liệu cháy nổ, nguy hiểm (xe bồn chở gas, hóa chất…) (nếu có).

Phương tiện vận tải đường thủy

• Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa;
• Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thủy nội địa;
• Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thủy nội địa;
• Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển (nếu có).

Tài sản nhập khẩu

• Hợp đồng thương mại;
• Packing list, invoice;
• Tờ khai hải quan;
• Giấy chứng nhận xuất xứ, giấy giám định chất lượng;
• Hóa đơn mua bán kê khai chi tiết.