Cách thẩm định giá nhà đất an toàn và chính xác nhất.

Thẩm định giá nhà đất là một trong những bước bắt buộc bạn phải làm khi muốn mua hoặc bán một sản phẩm bất động sản nào đó nhằm tránh việc bạn có thể bị “hớ” khi giao dịch. Tuy nhiên, còn rất nhiều người vẫn chưa biết cách xác định giá đất thị trường một cách chính xác nhất.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đưa ra những cách định giá nhà đất mà các chuyên gia hay sử dụng nhất, nhưng trước tiên bạn phải biết…

Thẩm định giá nhà đất là gì?

Thẩm định giá nhà đấtlà việc sử dụng các phương pháp và công cụ nhằm để xác định giá trị của một sản phẩm bất động sản tại một khu vực nhất định trong một khoảng thời gian cụ thể.

Việc định giá nhà đất là do người mua hoặc người bán tự quyết định, nghĩa là thuận mua vừa bán, nhưng phải phù hợp với giá cả thị trường. Hiện nay có 2 loại là định giá nhà đất nhà nước và định giá nhà đất theo thị trường.

Các cách thẩm định giá nhà đất

Thẩm định dựa trên vị trí

Đầu tiên là bạn cần xác định rõ ngôi nhà hoặc lô đất bạn muốn giao dịch nằm tại quận, huyện, khu vực nào? Nằm ở mặt tiền hay trong hẻm? Trong hẻm nhỏ hay hẻm lớn, hẻm chính hay hẻm phụ. Vì tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng lớn đến giá trị của nhà đất.

Nếu nhà đất nằm tại mặt đường, khu dân cư đông đúc thì sẽ rất thuận lợi cho buôn bán, thì chắc chắn giá trị của bất động sản sẽ rất cao không chỉ hiện tại và còn về lâu về dài. Ngoài ra bạn còn phải xác định các tiện ích khu vực xung quanh, tiềm năng phát triển trong tương lai ra sao. Việc bạn khoanh vùng càng chi tiết thì sẽ giúp cho việc thẩm định nhà đất trở nên dễ dàng và chính xác hơn.

Thẩm định qua bảng giá đất

Hiện nay có 2 loại bảng giá đất, một là do Nhà nước ban hành, cụ thể là do UBND cấp tỉnh ban hành, thứ hai là bảng giá đất dựa theo thị trường.

–Bảng giá đất theo Nhà nước:Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá đất này sẽ được ban hành mỗi 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Cái này bạn có thể lên mạng và tìm kiếm theo từ khóa “bảng giá đất + khu vực mà bạn cần tìm”. VD: Tôi cần tìm giá nhà đất quận 9 thì tìm như sau “Bảng giá đất quận 9 năm 2019” là sẽ ra ngay kết quả như hình bên dưới.

Giá đất theo thị trường:Hiện nay Nhà nước không quy định về vấn đề này, giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê…. Thông thường, giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.

Thẩm định qua bất động sản tương đồng

Một phương pháp thẩm định giá nhà đất khác cũng rất hữu hiệu đó là thẩm định thông qua bất động sản tương đồng, tức là đi tìm hiểu giá nhà đất khu vực xung quanh. Bạn có thể hỏi những người dân xung quanh đó để biết được giá cụ thể, theo kinh nghiệm của chúng tôi thì bạn nên tham khảo ít nhất là 3 bất động sản khu vực xung quanh, còn nếu muốn đảm bảo hơn nữa thì bạn tham khảo được càng nhiều thì các tốt.

Một mẹo nhỏ nữa tôi muốn chia sẽ nữa là bạn cần xác định nhịp độ của bất động sản tại khu vực mà bạn đang khảo sát xem thị trường đang nóng hay là đang ảm đạm. Nếu thị trường đang nóng thì bạn có thể đẩy giá nhà đất thêm 10% so với giá mà bạn thẩm định được. VD: bạn thẩm định ra giá đất là 20tr/m2 thì bạn có thể lấy giá đó nhân thêm 10% nữa. Còn nếu thị trưởng ảm đạm thì bạn có thể để nguyên giá thẩm định hoặc cùng lắm là tăng thêm 5% thôi để tránh việc khó kiếm được người mua.

Thẩm định qua tình trạng nhà

Ngoài các cách thẩm định ở trên thì một điểm bạn cần phải lưu ý nữa là tình trạng nhà đất hiện tại. Nếu là nhà ở thì bạn cần xác định là loại nhà cấp mấy? Cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4. Loại nhà là gì? Nhà phố hay biệt thự,… Còn nếu là đất thì cần xác định là loại đất gì? Đất thổ cư, đất nông nghiệp hay là loại đất khác. Ngoài ra còn xác định xem địa chất của lô đất đó yếu hay là chắc.

Hơn nữa, khi thẩm định giá nhà đất bạn cần phải xác định thời gian xây dựng và thời gian sửa chữa từ đó tính toán được chi phí khấu hao bất động sản. Thường thì mức khấu hao nhà đất sẽ dao động trong khoảng từ 10 đến 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này.

Còn các lưu ý nhỏ bạn cũng có thể nghĩ tới như phong thủy, hướng nhà đất, nguồn nước….

Thẩm định thông qua môi giới

Nếu bạn không muốn tự thẩm định giá nhà đất, thì bạn có thể bỏ ra chút ít chi phí thông qua môi giới để hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Các môi giới thường là những người có kinh nghiệm, đánh giá được chính xác thị trường, giá cả nên sẽ đưa ra những nhận định chính xác và nhanh chóng nhất.

Việc thẩm định thông qua các môi giới bất động sản sẽ giúp cho bạn tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời có cơ hội tìm hiểu thêm nhiều các bất động sản khác mà có thể phù hợp với nhu cầu của bạn, từ đó giúp bạn có thêm nhiều lựa chọn.

Thẩm định giá nhà đất online miễn phí

Hiện nay với sự bùng nổ của công nghệ thì việc thẩm định giá nhà đất online không còn gì quá khó khăn nữa. Bạn có thể lên các trang rao vặt nhà đất lớn như batdongsan.com.vn, homedy.com, cafeland.vn,… để tham khảo, đây đều là những tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản.

Hoặc bạn có thể xem bản đồ giá đất thông qua website bandogiadat.com, trang này sẽ cung cấp giá đất cụ thể cho từng khu vực như tỉnh/thành, quận/huyện, đường nào và cả một phân đoạn cụ thể. Ngoài ra còn có cả bản đồ giá bán/cho thuê, và bản đồ giá theo dự án. Website này hoạt động tốt trên cả PC lẫn mobile.

Phí thẩm định giá nhà đất là bao nhiêu?

Biểu phí thẩm định giá nhà đất sẽ được tính toán dựa trên loại hình bất động sản, diện tích bất động sản, và mục đính sử dụng của bất động sản đó. Mức phí có thể giao động từ vài triệu đến vài chục triệu.

Ngoài ra phí thẩm định sẽ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, tùy vào từng đơn vị thẩm định.

Trên đây là bài viết chia sẽ những kinh nghiệm về thẩm định giá nhà đất mà chúng tôi đúc kết được. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn đọc những kiến thức bổ ích. Cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi!

Trích nguồn