Các vấn đề chung của pháp luật về đất đai

Các vấn đề của pháp luật về đất đai

1. Đất đai và quyền sở hữu đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là lãnh thổ thiêng liêng của mỗi quốc gia. Đất đai và quan hệ đất đai luôn là mối quan tâm của các thế lực chính trị ở mọi thời đại. Do đó hiện nay, quốc gia nào cũng quan tâm đến đất đai và quản lý đất đai nhằm mục đích đảm bảo tính hiệu quả, hợp lý trong sử dụng nguồn lực đặc biệt này. Một hệ thống quản lý đất đai có chức năng xác lập hồ sơ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, giá trị đất và các tài liệu khác có liên quan đến đất là một công cụ không thể thiếu của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông thoáng cũng như để quản lý bền vững tài nguyên đất.

Ở Việt Nam, đất đại thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, tại Việt Nam không quy định các hình thức sở hữu khác (sở hữu riêng, sở hữu chung) đối với đất đai như pháp luật của một số quốc gia khác trên thế giới.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có quyền cao nhất đối với đất đai, bao gồm các quyền sau đây:

• Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
• Quyết định mục đích sử dụng đất;
• Quyết định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
• Quyết định thu hồi đất, trung dụng đất;
• Quyết định giá đất;
• Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;
• Quyết định chính sách tài chính về đất đai;
• Quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai là các cơ quan nhà nước cụ thể, được phân quyền theo pháp luật như sau:

• Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc giá; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
• Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo thẩm quyền quy định tại Luật này.

2. Phân loại đất

Đất bao gồm nhiều loại dựa trên tính chất tự nhiên và mục đích sử dụng đất. Việc phân loại đất là cần thiết nhằm đảm bảo sử dụng đất hợp lý và hiệu quả. Điều 10 Luật Đất đai quy định về các loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất, bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Nhóm đất nông nghiệpbao gồm các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thuỷ sản;
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác để phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hính thức trồng trọt không trực tiếp khác trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại động vất khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Nhóm đất phi nông nghiệpbao gồm các loại đất sau đây:

• Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thuỷ nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thuỷ lợi; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng;
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác gồm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

Nhóm đất chưa sử dụnggồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng, tức là không thuộc những loại trên.

3. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất, nhìn dưới giác độ sở hữu, là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu. Theo cách tiếp cận vĩ mô, quyền sử dụng đất được hiểu là “ quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước”. Trong khi đó, theo hướng vi mô, có thể hiểu quyền sử dụng đất “là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một các hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Theo định nghĩa của tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc (FAO) thì “sử dụng đất” được hiểu là sự tác động của con người và đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó. Việc “ sử dụng đất” thể hiện hai nội dung: Các hoạt động của con người tác động vào bề mặt đất; Sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất, nhằm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất với môi trường.

Về mặt lý luận, với tư cách là đại diẹn chủ sở hữu, quyền sử dụng đất đai của nhà nước phát sịnh vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Trong khi đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và phụ thuộc vào ý chí của nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Nói cách khác quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác lập từ sự “ trao quyền” của nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai).

Dưới giác độ tài sản, quyền sử dụng đất được xem là tài sản theo quy định của pháp luật và được coi là quyền tài sản.

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể về quyền sử dụng đất, tuy nhiên những nội dung của quyền sử dụng đất đã được quy định khá cụ thể trong Luật Đất đại, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành

4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất được quy định tại Chương 11 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm những quyền chung và quyền cụ thể trong từng giao dịch nhất định.

Quyền chung của người sử dụng đất được quy định như sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích dơ công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đõ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Song hành với các quyền, người sử dụng đất có những nghĩa vụ chung cơ bản sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật liên quan có liên quan.
• Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
• Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Pháp luật cũng quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ đối với tổ chức sử dụng đất để tách biệt với quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng sử dụng đất. Đối bới tổ chức trong trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn so với giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cụ thể: Tổ chức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyện nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dựng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không cho bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.