Nỗ lực giải bài toán định giá đất để khơi thông nguồn lực đất đai – bài 1

LTS: Nhìn tổng thể, đến thới điểm này Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, có nhiều điểm đổi mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII.

Dự thảo Luật là minh chứng rõ nét cho quan điểm làm luật “từ sớm, từ xa” của Quốc hội và các cơ quan soạn thảo nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai. Dự thảo Luật cũng là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV.

Dự kiến Dự thảo Luật sẽ được thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (10/2023) tới đây. Theo các chuyên gia, nhiều nội dung của Dự thảo Luật đã cơ bản giải quyết được các tồn tại, vướng mắc hiện nay, đáp ứng được yêu cầu thực tiễn phát triển kinh tế xã hội, hội nhập quốc tế của đất nước. Đặc biệt, với nội dung định giá đất, vấn đề được coi là khó nhất, phức tạp nhất liên quan đến tài chính về đất đai thì nhiệm vụ đặt ra là cơ quan soạn thảo, thẩm tra phải phối hợp với các cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng để quy định tại luật bảo đảm tính ổn định, tính khả thi và thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

BÀI 1: NGHỊ QUYẾT 18-NQ/TW – “KIM CHỈ NAM” ĐỊNH GIÁ ĐẤT CÔNG KHAI, MINH BẠCH

(ĐCSVN)– Không chỉ là cơ sở để sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII còn là cột mốc quan trọng với nhiều điểm đột phá, tạo động lực và kì vọng mới khơi thông nguồn lực đất đai, tạo sức bật cho phát triển. Có thể khẳng định, Nghị quyết là “kim chỉ nam” định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới, trong đó có vấn đề về tài chính đất đai được đặc biệt quan tâm.

Đổi mới mạnh mẽ về chính sách đất đai

Sau 10 năm kể từ ngày Ban Chấp hành Trung ương Đảng ra Nghị quyết 19 (Hội nghị Trung ương 6 năm 2012) về việc đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lí cho việc quản lí và sử dụng đất hợp lí theo chiều hướng tiết kiệm và hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, hiện thực kinh tế – xã hội đa dạng, phát triển nhanh chóng đã đặt ra nhiều vấn đề mới, dẫn đến một số quy định pháp luật không còn phù hợp trong việc khơi thông nguồn lực đất đai.

Cũng chính vì vậy, Nghị quyết 18-NQ/TW (Nghị quyết 18) của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã được ra đời. Sự xuất hiện của Nghị quyết được đánh giá là kịp thời, đúng lúc trước yêu cầu của thực tiễn đề ra. Nghị quyết số 18-NQ/TW được xem là cột mốc quan trọng, với những điểm mới hướng đến giải pháp nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo sức bật cho phát triển.

Chia sẻ về Nghị quyết quan trọng này, TS.Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, về tổng thể những nội dung và tinh thần Nghị quyết 18 bảo đảm tính thống nhất với Hiến pháp và củng cố, làm sâu sắc thêm các chủ trương, quan điểm lớn của Đảng và Nhà nước về đất đai. Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

TS.Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế.

Theo TS.Nguyễn Minh Phong, điểm đáng chú ý trong Nghị quyết 18 là ở nội dung yêu cầu: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế phù hợp để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Nhận định về Nghị quyết 18, TS. Nguyễn Thị Thiện Trí, Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh cho rằng nội dung Nghị quyết có tác động trực tiếp đến kế hoạch lập pháp, lập quy tổng thể của Nhà nước, đặt ra nhu cầu hoàn thiện các luật nội dung quan trọng. Để thể chế hóa, Nghị quyết không chỉ đặt ra nhu cầu cấp bách sửa đổi Luật Đất đai mà còn đặt vấn đề hoàn thiện các luật chuyên ngành liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, Luật Tố tụng hành chính… Điều này rất có ý nghĩa trong hoàn thiện hệ thống pháp luật.

Nhấn mạnh Nghị quyết 18 cho thấy sự đổi mới tư duy trong quản lý đất đai, TS.Nguyễn Thị Thiện Trí cho biết, bên cạnh việc tiếp tục khẳng định chế độ đặc biệt về sở hữu đất đai thì chủ trương của Nghị quyết cho thấy sự linh hoạt trong chế độ quản lý, tiệm cận với cơ chế quản lý đất đai mang tính thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc biệt, chủ trương bỏ khung giá đất là điểm mới quan trọng của Nghị quyết, cho thấy sự quyết tâm đổi mới mạnh mẽ của Đảng về chính sách đất đai. Nếu nội dung này được Luật Đất đai tiếp thu và sửa đổi thì chắc chắn những thực trạng về khiếu nại, tố cáo, kiện tụng kéo dài liên quan đến đất đai thời gian qua sẽ được giảm thiểu…

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Nghị quyết 18 xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới. Nghị quyết cũng nêu rõ, việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 18 cũng khẳng định việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo. Đó là cần luật hóa chế độ gọi là bất động sản đa công năng hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với đất thương mại, đất dịch vụ…

Bỏ khung giá đất “là cuộc cách mạng”

Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường… giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác.

Trong quá trình sửa đổi luật này, vấn đề tài chính đất đai, giá đất là nội dung thu hút nhiều tranh luận, tham gia ý kiến nhất bởi đây nội dung quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà. Ảnh: Khương Trung

Về vấn đề giá đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định, việc bỏ khung giá đất là cần thiết và sử dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn. “Khi tạo ra giá đất đảm bảo xác định một cách công khai, minh bạch và phù hợp với giá thị trường thì người dân và doanh nghiệp đều được hưởng lợi. Điều đó góp phần xác định được cùng nhau chia sẻ địa tô, chênh lệch. Người dân khi có đất bị thu hồi thì giá đất tại thời điểm thu hồi đó sẽ được đền bù thỏa đáng”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân

Chia sẻ với phóng viên về việc sửa đổi luật, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, ngay từ giai đoạn đầu xây dựng dự án Luật đã được nhất quán quan điểm là phải thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, đảm bảo sự nhất quán, ổn định, kế thừa của hệ thống pháp luật đất đai; phát triển các quy định đã được thực tiễn chứng minh là đúng, vận hành thông suốt; sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp với thực tiễn đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật.

Dự thảo Luật Đất đai đã thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa XIII, các Nghị quyết, kết luận của Đảng, của Quốc hội. Đặc biệt đã thể chế hóa 03 mục tiêu tổng quát, 06 mục tiêu cụ thể, 06 nhóm giải pháp và 08 nhóm chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển. Trong đó, chỉ rõ quan điểm về việc hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.

Đặc biệt, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Theo các chuyên gia, định giá đất là một khâu quan trọng. Chính sách tài chính đất đai có hay mấy mà định giá đất kém thì chính sách cũng trở nên vô dụng. Hơn nữa, định giá đất kém cũng là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện của dân tăng cao như thời gian gần đây.

Bởi vậy, thực hiện tốt Nghị quyết 18, trước mắt để xây dựng Luật Đất đai năm 2023 hoàn chỉnh, cụ thể hóa về đổi mới quản lý giá đất, lâu dài là thực thi nghiêm pháp luật sẽ làm cho nền kinh tế mạnh mẽ hơn trên con đường đưa Việt Nam thành nước công nghiệp có thu nhập cao.