Dự án ngắc ngoải chờ… thẩm định giá

Nhiều dự án lớn ở Đông Nam Bộ trong đó có TP.HCM bị “đứng hình” vì phải chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Nhiều nhà đầu tư vào các dự án đang rơi vào cảnh khốn khổ vì không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì đâu đơn vị thẩm định giá… “tháo chạy”?

Sau hàng loạt vụ án sai phạm đất đai, nhiều giám đốc công ty tham gia tư vấn, thẩm định giá đất vướng vào vòng lao lý nên hiện nay nhiều địa phương “mỏi mắt” tìm đơn vị thẩm định giá, còn doanh nghiệp đang “ôm” hàng trăm dự án chờ tính giá đất.

Ông Nguyễn Ngọc Thường, phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, cho biết mỗi năm ở Đồng Nai có rất nhiều dự án, công trình cần phải thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá rất lớn để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay chính quyền “mỏi mắt” tìm đơn vị thẩm định.

Theo ông Thường, do tìm không ra đơn vị thẩm định giá nên năm 2022 sở có văn bản xin ý kiến để Bộ Tài chính cung cấp danh sách các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Căn cứ trên danh sách, sở gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký. Khi sở xem xét năng lực chỉ có 3 đơn vị và cuối cùng chỉ còn 1 đơn vị tham gia.

Ông Thường nói: “Năm 2023, sở cũng đã gửi văn bản cho 115 đơn vị thẩm định và đã có 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đưa vào kế hoạch của tỉnh để họ tham gia dự thầu. Còn họ tìm được thông số, thông tin ở dự án để thẩm định giá đất như các phương pháp tính giá đất của Luật đất đai 2013 hay không; họ có dám tiếp tục thẩm định hay không thì cũng đành chịu”.

Lý giải việc đơn vị thẩm định giá “sợ hãi”, ông Thường cho hay trong quy định về 5 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hệ số), mỗi phương pháp có quy định về điều kiện để áp dụng nên cơ quan thẩm định gặp khó khăn thu thập thông tin về giao dịch, chuyển nhượng thực tế. Bởi quy định pháp luật đất đai hiện nay không bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và hợp đồng giao dịch mua bán đất hầu như không đúng giá thực tế.

“Chính vì chưa minh bạch nên cơ quan chức năng không xác định được giá bình quân của thị trường trong điều kiện bình thường nên thường căn cứ trên các hợp đồng chuyển nhượng qua bảng giá để tính giá. Anh em nói rằng làm định giá rồi mà cũng chẳng biết mình đúng hay sai bởi cơ quan thanh tra, kiểm tra vào cho rằng mức giá thẩm định thấp, gây thất thoát là bị quy trách nhiệm. Vì vậy nên cả đơn vị trúng thầu thẩm định và cơ quan nhà nước đều thấy rủi ro”, ông Thường chia sẻ.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp thẩm định giá cho biết họ tìm cách rút lui vì thù lao tư vấn thẩm định giá có hạn mà trách nhiệm pháp lý quá lớn khi có nhiều phương án thẩm định giá đất nhưng thông tin thị trường không minh bạch. Mặt khác, các cơ quan có thẩm quyền “ngại” trách nhiệm nên thường yêu cầu giải trình, bổ sung nhiều lần dẫn đến chi phí thực hiện, đi lại vượt quá mức phí dịch vụ đã ký kết…

Ông Ngô Quang Sự, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, cho biết từ chỗ có hàng chục doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá để cơ quan nhà nước có thể chọn, tổ chức đấu thầu thì nay tỉnh Bình Dương chỉ còn 3 đơn vị thẩm định giá chịu ở lại. “Chúng tôi đang cố gắng mời gọi thêm đơn vị thẩm định giá nhưng rất khó…”, ông cho biết thêm.

Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại 130 – 132 Hồng Hà, quận Phú Nhuận, TP.HCM chưa được duyệt tiền sử dụng đất – Ảnh: Q.ĐỊNH

Doanh nghiệp khốn đốn

Chính việc tìm đơn vị thẩm định giá khó khăn nên hàng trăm dự án bất động sản, dự án cho thuê… không được xác định tiền sử dụng đất dẫn đến tắc nghẽn thủ tục pháp lý khi chủ đầu tư làm dự án.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng – giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao nên có e ngại. Việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định.

Cụ thể, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa (Tập đoàn Novaland) hiện có nhiều dự án bị vướng chưa tính được tiền sử dụng đất. Trong số đó có một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên Novaland chưa làm được thủ tục cấp sổ cho cư dân.

Tương tự, dự án khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại quận Phú Nhuận (do Công ty TNHH Nova Sage làm chủ đầu tư) có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2016 – 2017. Công ty này đã tạm nộp trên 232 tỉ đồng tiền sử dụng đất của dự án. Dự án cũng đã bàn giao nhà cho khách hàng từ cuối năm 2018 nhưng đến nay chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. Vì vậy, suốt 5 năm nay cư dân mua nhà của dự án mỏi cổ chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Tại Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang rơi vào tình cảnh trên như nhiều tỉnh thành ở Đông Nam Bộ và TP.HCM. Như tại một số vị trí ở các dự án bất động sản lớn của Donacoop chưa xác định được giá đất để tính tiền thuê đất vì chưa tìm ra công ty thẩm định giá.

Không chỉ dự án bất động sản, nhiều dự án làm hạ tầng giao thông, dự án cho thuê đất cũng đang rơi vào tình cảnh “khóc dở chết dở” vì chờ thẩm định giá.

Theo ghi nhận củaTuổi Trẻ, ở thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương có “con đường đau khổ” Tô Vĩnh Diện (nối từ khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM tới quốc lộ 1K) hơn 1km vẫn nằm chờ ngày được nâng cấp, mở rộng vì… nhiều lý do, trong đó có việc đơn vị thẩm định giá “bỏ chạy”.

Theo tìm hiểu, dự án nâng cấp tuyến đường trên có vốn đầu tư hơn 100 tỉ đồng đã có hai doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng đã thanh lý hợp đồng giữa chừng. Vì vậy, các cơ quan chức năng của thành phố Dĩ An đang phải làm việc với đơn vị tư vấn thẩm định giá thứ ba cho tuyến đường này.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, hiện có nhiều dự án sở phải ký hợp đồng với đơn vị mới do tư vấn cũ xin thanh lý.

Phải gỡ khó ngay cho các địa phương

Trước thực trạng trên, lãnh đạo UBND TP.HCM cho rằng việc quy định pháp luật về việc xác định, thẩm định giá đất còn nhiều điểm chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều rủi ro cho việc thực hiện nhiệm vụ xác định, thẩm định giá đất.

Do vậy, UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với các khu đất, thửa đất mà không phân biệt trên hay dưới 30 tỉ đồng. Nếu áp dụng phương pháp này ngoài việc khắc phục các hạn chế của các phương pháp định giá đất hiện hành, còn giúp cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch. Việc xác định giá đất cụ thể cũng công bằng giữa các chủ đầu tư, tạo sự chủ động của doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư.

Mặt khác, giá đất của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỉ lệ diện tích sàn sử dụng/diện tích sàn, mục đích sử dụng đất… Do vậy, nếu hệ số điều chỉnh đất được xây dựng dựa trên việc tổng hợp các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể giúp việc định giá khoa học, đầy đủ.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cũng đã có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị cho TP.HCM được ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) đối với các trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường đến từng thửa đất để đảm bảo áp dụng cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ngoài hạn mức, các dự án thấp tầng và đối với dự án của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Việc tính giá thuê đất ở dự án khu du lịch Sơn Tiên (Đồng Nai) vẫn có ý kiến khác về thẩm định giá – Ảnh: H.MI

Ông Nguyễn Hồng Quế (phó giám đốc phụ trách Ban quản lý dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư tỉnh Đồng Nai):

Quy định không sát, khó cho địa phương

Thực trạng thẩm định giá đất được áp dụng cho các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá trị cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đấu giá quyền sử dụng đất… đang gây khó khăn cho nhiều địa phương vì quy định pháp luật chưa sát với thực tiễn. Bởi những thông số để áp dụng định giá đất còn mang tính chủ quan. Thanh tra, kiểm toán vào truy thu và quy trách nhiệm làm thất thoát tài chính nên nhiều đơn vị thẩm định giá thấy không an toàn, không tham gia. Bằng chứng là nhiều cá nhân ở Công ty thẩm định giá Thế Hệ Mới bị vướng vào vòng lao lý trong vụ AIC và Bệnh viện Đồng Nai.

Trước khi sửa đổi Luật đất đai 2013 cần phải có những giải pháp, tháo gỡ ngay cho các địa phương bằng việc lấy bảng giá đất của HĐND thông qua nhân với hệ số điều chỉnh giá đất để không phải thuê tư vấn thẩm định giá.

Làm càng sớm càng tốt vì khi không thẩm định được giá đất dẫn đến thu tiền sử dụng đất chậm trễ. Điều này ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nên gây ra trì trệ trong thủ tục đầu tư.

HÀ MI

Số thẩm định viên giảm 15%

Trao đổi vớiTuổi Trẻ, ông Phạm Văn Bình – trưởng phòng quản lý thẩm định giá, Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) – cho biết nghị định 12/2021 được ban hành nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Chính vì vậy, một loạt doanh nghiệp làm ăn kiểu chụp giật, ăn xổi đã bị loại bỏ khỏi thị trường. Như năm 2021 có 333 doanh nghiệp với 1.722 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề, nhưng đến năm 2022 số thẩm định viên giảm khoảng 15%.

Về tình trạng một số doanh nghiệp thẩm định giá có sai phạm trong thời gian qua, ông Bình cho biết chủ yếu là do cố tình vi phạm. Tùy theo mức độ vi phạm, doanh nghiệp và thẩm định viên về giá bị chế tài như đình chỉ kinh doanh dịch vụ này, thu hồi giấy chứng nhận, xóa tên khỏi danh sách hành nghề, tước thẻ thẩm định viên, bồi thường thiệt hại…

Về giải pháp ngăn chặn những sai phạm của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ này, ông Bình thông tin quy định sắp tới sẽ chặt chẽ hơn. Hiện nay Luật giá đang được sửa đổi theo hướng sẽ nâng cao điều kiện và năng lực của các doanh nghiệp thẩm định giá cũng như thẩm định viên theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Theo đó, điều kiện để đăng ký hành nghề là phải có thẻ thẩm định viên và có 36 tháng làm việc thực tế tại doanh nghiệp thẩm định giá. Còn với doanh nghiệp, để được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thì phải có ít nhất 5 thẻ thẩm định viên thay vì 3 thẻ như hiện nay.

Đồng thời, Bộ Tài chính chặt chẽ trong việc cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ này, xử lý và kịp thời thu hồi giấy phép đối với những trường hợp vi phạm. Riêng đối với việc xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Bộ Tài chính đang hoàn thiện quy định nhằm ngăn chặn những sai phạm trong hoạt động này.

L.THANH

Ông Trần Hữu Minh Tùng (phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận):

Thẩm định giá đất rơi vào bế tắc

Nhiều dự án bất động sản ở địa phương gần như “đứng hình” vì không tìm được đơn vị thẩm định giá để làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách.

Phương pháp định giá đất ước tính đến khả năng sinh lời của giá trị thửa đất mang lại trong một khoảng thời gian nhất định sau khi tác động vào đất như: đầu tư cơ sở hạ tầng, tài sản trên đất để kinh doanh dịch vụ, thương mại, sản xuất hoặc chuyển nhượng tài sản (dự án hình thành trong tương lai). Tuy nhiên, phương pháp này lại bất cập ở chỗ việc xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí đều là giả định, với nhiều thông số dự báo không chính xác, không có quy định cụ thể nên gặp nhiều khó khăn và rủi ro rất cao…

Các đơn vị tư vấn thu thập, khảo sát thực tế chỉ có tính tương đối, chưa đảm bảo tính pháp lý. Khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra có ý kiến khác thì đơn vị trình thẩm định, cơ quan thẩm định không có đủ cơ sở chứng minh.

Như dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (ở phường Phú Thủy, TP Phan Thiết) được hội đồng thẩm định “chốt” bằng phương pháp thặng dư và yêu cầu chủ đầu tư phải nộp cho ngân sách là 936,8 tỉ đồng. Sau này, kết luận định giá tài sản của Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an thông báo thì giá trị của phần đất này hơn 2.800 tỉ đồng, tức chênh lệch khoảng 1.900 tỉ đồng.

Hiện nay tỉnh có 6 đơn vị tư vấn thực hiện định giá đất đối với các dự án tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên quá trình thực hiện đã có nhiều đơn vị tư vấn xin rút, không làm nữa vì không có thông tin để làm giá đất. Ngoài ra, kinh phí thuê đơn vị tư vấn cho một dự án thấp (30 – 70 triệu đồng) nhưng công việc nhiều, khó, di chuyển xa, chỉnh sửa nhiều lần… Vì vậy, các đơn vị e ngại khi làm và gần như “mất hút”.ĐỨC TRONG