Cách tiếp cận từ thị trường là gì?

Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường là một trong những cách tiếp cận cơ bản trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới ngày nay. Vậy cách tiếp cận từ thị trường là gì? Cùng thamdinhgiataisan.net tìm hiểu bài viết dưới đây nhé

Khái niệm cách tiếp cận tự thị trường

Cách tiếp cận từ thị trườnglà cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động sản thẩm định giá với cácbất động sản tương tựđã có các thông tin về giá trên thị trường.

Bất động sản tương tựlà bất động sản cùng loại, tương đồng với bất động sản thẩm định giá về một số đặc trưng có bản như mục đích sử dụng, công dụng, đặc đểm pháp lý và một số đặc điểm về kinh tế – kỹ thuật chủ yếu như kiến trúc, kết cấu công trình,…

Các tiếp cận từ thị trường có thế được sử dụng để xác định giá trị bất động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường bất động sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các bất động sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của bất động sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường bất động sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị dối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường bất động sản thẩm định giá.

Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị bất động sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của bất động sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) các biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của bất động sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các bất động sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của bất động sản thẩm định giá.

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt vềcác yếu tố so sánhcủa bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định giá để điều chỉnh ( tăng, giảm) mức giá của bất động sản so sánh, từ đó xác địnhmức giá chỉ dẫncủa bất động sản so sánh.

Các yếu tố so sánhlà các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của bất động sản, tình trạng sử dụng bất động sản,…) có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.

Mức giá chỉ dẫnlà mức giá của bất động sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với bất động sản thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của bất động sản thẩm định.