Phương pháp tài sản trong Thẩm định giá Doanh nghiệp

1. Phương pháp tài sản trong Thẩm định giá Doanh nghiệp

1.1.Phương pháp tài sảnlà phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệpcần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị thị trường của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

1.2.Nguyên tắc thực hiện:

– Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.

– Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại mục 5.4.

– Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.

– Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ được xác định theo tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp có giá trị giao dịch ngoại tệ lớn nhất tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không có giao dịch ngoại tệ tại thời điểm thẩm định giá thì xác định theo tỷ giá trung tâm do Ngân hàng nhà nước công bố áp dụng tại thời điểm thẩm định giá.

phương pháp tài sản trong thẩm định giá trị doanh nghiệp

1.3. Các bước tiến hành phương pháp tài sản

– Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 3: Ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

1.4. Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Ngoài ra, thẩm định viên có thể thực hiện theo hướng dẫn như sau:

1. a) Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình:

– Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư:

+ Đối với công trình xác định được quy mô công trình và đơn giá hoặc suất vốn đầu tư: xác định theo phương pháp chi phí tái tạo tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

+ Đối với công trình mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trước thời điểm thẩm định giá thì sử dụng giá trị quyết toán công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có giá trị quyết toán thì sử dụng giá tạm tính trên sổ sách kế toán, đồng thời phải nêu rõ hạn chế này trong Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

+ Đối với các công trình đặc thù không xác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư: tính theo nguyên giá sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

– Đối với tài sản cố định là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý:

+ Đối với tài sản đặc thù là tài sản không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật và không còn được sản xuất: giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ sách kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

1. b) Xác định giá trị công cụ, dụng cụ:

– Giá trị công cụ, dụng cụ có thể xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán hoặc được xác định như sau:

Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh; khi không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh thì xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

– Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

1. c) Xác định giá trị đối với chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, nguyên vật liệu, hàng tồn kho:

– Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán. Trường hợp chi phí sản xuất kinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất động sản hình thành trong tương lai thì được xác định lại theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường và/ hoặc cách tiếp cận từ chi phí và/hoặc cách tiếp cận từ thu nhập và/ hoặc theo tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản.

– Nguyên vật liệu, hàng tồn kho

+ Hàng hóa tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho phục vụ nhu cầu hoạt động, sản xuất bình thường, đang luân chuyển được xác định bằng chi phí thực tế phát sinh trên sổ kế toán.

+ Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa, thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này có thể được xác định theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định giá bất động sản.

+ Trường hợp hàng tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang không tiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất … dẫn đến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp phân loại để thẩm định theo giá trị thu hồi theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất.

1. d) Xác định giá trị tài sản bằng tiền:

– Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận hoặc sổ phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giá mở tài khoản tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.

– Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ được xác định theo nguyên tắc tại Mục 5.2 Tiêu chuẩn này.

đ) Xác định giá trị các khoản phải thu, phải trả:

– Giá trị các khoản phải thu được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán. Đối với các khoản phải thu không có khả năng thu hồi được, thẩm định viên phải nêu rõ các khoản này kèm theo lý do có thể không thu hồi được trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

– Trường hợp không có đối chiếu công nợ, thẩm định viên cần nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá cân nhắc khi sử dụng kết quả thẩm định giá.

1. e) Xác định giá trị khoản đầu tư:

Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần được xác định giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá như sau:

– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này hoặc được xác định như sau:

+ Trường hợp cổ phần của các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường thỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 51% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá; thì giá trị các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.

+ Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần của các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giá đóng cửa bình quân theo khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường, thẩm định viên có thể xem xét cả các giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.

– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoản đầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ từ 51 % đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này, ngoài ra có thể được xác định theo hướng sau:

(i) Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu có thể được ước tính trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền thuần vốn chủ có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu, tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.

(ii) Đối với phương pháp tỷ số P/B, P/E bình quân: các tỷ số P/B, P/E bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷ số P/B, P/E của ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh.

(iii) Trường hợp không xác định được theo 2 phương pháp trên, giá trị khoản đầu tư có thể được xác định trên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên vốn điều lệ hoặc tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ dưới 51 % phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị các khoản đầu tư có thể được xác định theo hướng dẫn tại điểm (iii), đồng thời phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá. Tuy nhiên, khuyến khích các thẩm định viên xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i) và (ii).

1. g) Xác định chi phí xây dựng cơ bản dở dang, các khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và dài hạn theo sổ sách kế toán.
2. h) Giá trị tài sản tài chính dưới dạng hợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai.

1.5. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán và các tài sản vô hình khác được xác định thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình.

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:

1. a) Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tính giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại).

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được.

Thẩm định viên thực hiện xác định giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định được theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.

Thẩm định viên xác định giá trị của các tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại) thông qua các bước sau:

Bước 1: Ước tính tổng giá trị thị trường của các tài sản hữu hình và tài sản vô hình xác định được tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại Mục 5.4 Tiêu chuẩn này và các hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong 03 năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỉ giá…

Bước 3: Ước tính tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hình này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình này phải không thấp hơn chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định theo công thức quy định tại Mục 6.4 Tiêu chuẩn này; trong đó: tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá, chi phí nợ dài hạn được xác định trên cơ sở bình quân gia quyền lãi suất các khoản nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm thông qua giá trị các tài sản hữu hình và tài sản vô hình đã xác định được giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (×) các mức tỷ suất lợi nhuận tương ứng xác định tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do các tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình và tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do các tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

1. b) Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 1: Ước tính tổng giá trị thị trường của các tài sản hữu hình tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại Mục 5.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỉ giá…

Bước 3: Ước tính tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho tài sản hữu hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức quy định tại Mục 6.4 Tiêu chuẩn này; trong đó: tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá, chi phí nợ dài hạn được xác định trên cơ sở bình quân gia quyền lãi suất các khoản nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm được tính bằng tổng giá trị các tài sản hữu hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (×) tỷ suất lợi nhuận được tính tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá quy định tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

1.6. Ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Trường hợp cần xác định giá trị vốn chủ sở hữu từ giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo phương pháp này, giá trị vốn chủ sở hữu được xác định theo công thức sau:

Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.