CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Phương pháp so sánh

Phương pháp chi phí

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp thặng dư

Phương pháp chiết trừ

1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường .

Đó là phương phápthẩm định giátài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.

Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.

Thị trường phải ổn định

Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.

Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái.

Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường.

Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá.

Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường

Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống vớitài sản thẩm định giá.

THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

2. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

Làphương pháp thẩm định giádựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá

Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự

Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

Bất động sản

Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.

Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất

Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất

Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống

Máy, thiết bị

Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng.

Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp.

Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị.

Công thức tính

Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng

Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình).

Ứng dụng trong thực tiễn

Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường

Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.

Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Nhược: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA TRỰC TIẾP

Phương pháp vốn hóa trực tiếp làphương pháp thẩm định giáxác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông quá việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiến thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015 TTY-BTX Ban hành tiêu chuẩn thâẩm định giá Việt Nam số 08,09 và 10.

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thế nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau:

Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

4. PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU

Phương pháp dòng tiền chiết khấu làphương pháp thẩm định giáxác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

• Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
• Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
• Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

5. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Phương pháp thặng dư làphương pháp thẩm định giáxác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

6. PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ

Phương pháp chiết trừ làphương pháp thẩm định giábất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khithẩm định giácác thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị củatài sản thẩm định giá.