Xác định giá đất theo cơ chế thị trường

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng nhiều quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang khiến việc này khó thực hiện. Theo ông Nguyễn Quang Hùng, Tổng giám đốc CTCP Tài chính Viicy Việt Nam, trong Luật Đất đai hiện hành chưa có định nghĩa giá thị trường của đất đai. Đặc biệt, để định giá đất đai theo giá thị trường thì quan trọng nhất là yếu tố đầu vào dựa trên cơ sở nguồn thông tin thu thập được về giá đất từ các nguồn như giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai là giá đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp không thu thập được thông tin giao dịch thành hoặc giá giao dịch thành không phản ánh đúng giá thực tế của thị trường thì thu thập thông tin giá chào mua, chào bán trên thị trường tại thời điểm trên nguyên tắc giá chào mua tính tăng 10%, giá chào bán giảm 10%.

Việc xác định đúng giá đất là vô cùng quan trọng, tránh lãng phí nguồn lực đất đai

Trong khi đó, Ths Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc CTCP Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng cho rằng, quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 158 của Dự thảo về thông tin đầu vào để xác định giá đất là giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai… rất khó thực hiện vì các mức giá đã chuyển nhượng thông thường không được kê khai trung thực. Nhiều trường hợp giao dịch không phải là giao dịch có quan hệ huyết thống nhưng lại có sự thông đồng, bắt tay mà người thu thập thông tin không dễ phân định được trừ khi có kết quả của cơ quan điều tra.

“Những đơn vị tư vấn như chúng tôi thông thường có nguồn dữ liệu để tham vấn, đối chiếu thông qua việc đóng vai trò người mua, người môi giới để tiếp cận giá đất. Nhưng chứng cứ từ nguồn này lại không được công nhận”, bà Lạng nói và đề xuất: việc xác định mức giá phổ biến ngoài việc thu thập các giao dịch thành công thì phải tham khảo thêm quy định của Luật Giá 2012 và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Về phương pháp xác định giá đất, bà Lạng đề nghị bỏ phương pháp chiết trừ, bổ sung phương pháp thặng dư, giao cho địa phương quy định một số thông số áp dụng trong phương pháp thặng dư cho phù hợp với từng địa bàn, từng thời điểm. Bà cũng đề nghị bỏ câu “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” khi chọn một hoặc nhiều các phương pháp xác định giá đất và sửa lại là “trong trường hợp có sự khác nhau về kết quả giữa các phương pháp thì phải xem xét lựa chọn phương án hài hòa lợi ích, đảm bảo nguyên tắc thị trường”.

Đối với Bảng giá đất của các địa phương tại Điều 159, bà Lạng đề nghị cần xem xét điều chỉnh cho phù hợp so với thị trường, đồng thời có hệ số phân biệt quy mô các khu đất, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng để phù hợp với các khu đất, thửa đất có mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất thấp… Bởi trên thực tế, hiện nay giá trong Bảng giá đất áp dụng cho các thửa đất riêng lẻ của các hộ gia đình chỉ mới ở mức 20-30% giá giao dịch trên thị trường, nhiều nơi chưa bằng 10%. Vì vậy sử dụng giá trong Bảng giá đất chưa phản ảnh đúng giá thị trường, gây thất thoát khá lớn cho ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, phải xác định rõ là Bảng giá đất được xây dựng và công bố từng năm hay theo thời kỳ (3 năm, 5 năm), bởi trong Dự thảo chỉ quy định công bố lần đầu và bổ sung, điều chỉnh hàng năm. Nếu công bố từng năm thì Hệ số điều chỉnh khi áp dụng phương pháp Hệ số điều chỉnh chỉ áp dụng cho các trường hợp định giá đất cụ thể cho từng dự án và Bảng giá đất khi công bố phải đảm bảo tiệm cận với giá thị trường. “Nếu đã xác định Bảng giá đất không cần phải tiệm cận với giá thị trường thì không nhất thiết phải ban hành hàng năm mà chỉ cần ban hành cho từng thời kỳ và quy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp hạn chế”, bà Lạng khuyến nghị.

Cũng liên quan đến định giá đất, ông Nguyễn Quang Huy (Công ty TNHH Hãng Kiểm toán AASC) kiến nghị, Luật Đất đai cần quy định rõ “Tổ chức tư vấn xác định giá đất” là doanh nghiệp thẩm định giá, sản phẩm tư vấn là Chứng thư thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Định giá viên là thẩm định viên về giá; cơ quan quản lý nhà nước là Bộ Tài chính.

Bên cạnh đó, bà Lạng cũng đề nghị bỏ đoạn “Trong tổng số thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể phải có tối thiểu 50% số thành viên là định giá viên hoặc thẩm định viên về giá”. Vì hiện nay các thẩm định viên về giá và định giá viên không được hành nghề với tư cách cá nhân mà phải đăng ký hành nghề trong tổ chức có đăng ký kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc định giá đất. “Như vậy Hội đồng mời các thành viên này tham gia với tư cách là cá nhân thì sai quy định, còn với tư cách đại diện cho các tổ chức cử tham gia thì rất khó đảm bảo số lượng 50% như Dự thảo và phải chi phí khá lớn mới đảm bảo chất lượng của đội ngũ này”, bà Lạng cho biết.