Thẩm định giá bất động sản là gì? Mục đích và quy trình thẩm định giá BĐS

1. Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là quy trình xác định giá trị của một tài sản bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên các phương pháp thẩm định và thông tin từ thị trường.

Mục đích của việc thẩm định giá là đưa ra một giá trị chính xác, phản ánh đúng tình hình thực tế của bất động sản, bao gồm các yếu tố như vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng, tình trạng thị trường hiện tại và nhiều yếu tố khác. Kết quả thẩm định sẽ là cơ sở cho các giao dịch và quyết định liên quan đến bất động sản.

Việc thẩm định giá bất động sản thường do các chuyên gia có chứng chỉ và hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản thực hiện. Quá trình này bao gồm việc thu thập thông tin về tài sản, phân tích thị trường, và áp dụng các phương pháp phân tích chuyên biệt để đưa ra con số đại diện cho giá trị dự kiến của tài sản đó.

2. Các loại bất động sản cần thẩm định

Thị trường bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau cần được thẩm định để phục vụ các mục đích cụ thể. Một số loại bất động sản phổ biến thường được thẩm định như:

• Nhà ở: Bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự, chung cư, và các loại hình nhà ở khác. Thẩm định giá cho các loại nhà ở như nhà ở xã hội, căn hộ chung cư, hay nhà đất thường phục vụ cho các mục đích như mua bán, vay vốn, thế chấp, hoặc xác định giá trị tài sản cá nhân.
• Bất động sản thương mại: Gồm các văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, nhà kho, và các loại bất động sản thương mại khác. Thẩm định giá bất động sản thương mại thường tập trung vào việc xác định thu nhập mà tài sản này có thể tạo ra.
• Đất đai: Đất sử dụng cho mục đích thương mại hoặc dân cư. Việc thẩm định giá đất đai thường dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng, và tình hình thị trường.
• Công trình xây dựng: Bao gồm việc thẩm định giá cho các công trình như nhà xưởng, bất động sản công nghiệp, và các công trình dân dụng như trạm điện, cơ sở hạ tầng, và các dự án xây dựng lớn.
• Bất động sản nông nghiệp: Bao gồm trang trại, đồng cỏ, đất canh tác, kho lưu trữ nông sản, và các loại hình bất động sản phục vụ nông nghiệp khác.
• Bất động sản lâm nghiệp: Gồm rừng và các khu đất rừng, được thẩm định để xác định giá trị khai thác hoặc bảo tồn.
• Bất động sản chuyển đổi sử dụng: Bao gồm các dự án phát triển khu đô thị, dự án tái phát triển, và các loại hình bất động sản chuyển đổi khác.
• Bất động sản thời gian thực: Gồm homestay, nhà nghỉ, khách sạn, condotel, và căn hộ dịch vụ, thường được thẩm định để phục vụ các mục đích kinh doanh ngắn hạn.
• Bất động sản công cộng: Gồm trường học, bệnh viện, cơ sở hạ tầng công cộng, công viên, và các loại hình bất động sản phục vụ cộng đồng.
• Bất động sản đặc biệt: Gồm các biệt thự lịch sử, di tích quốc gia, bảo tàng lịch sử, đảo tư nhân, và các loại bất động sản có giá trị đặc biệt khác.

3. Ai là người cần thẩm định giá bất động sản?

Các cá nhân và tổ chức có nhu cầu xác định giá trị bất động sản thường tìm đến dịch vụ thẩm định giá bất động sản để đáp ứng nhiều mục đích khác nhau. Dưới đây là những đối tượng thường sử dụng dịch vụ này:

• Người mua, người bán bất động sản.
• Cá nhân cần thế chấp, vay vốn bằng bất động sản; thuê đất; chứng minh tài chính xin visa; làm thủ tục pháp lý;…
• Nhà đầu tư bất động sản.
• Ngân hàng, tổ chức tín dụng.
• Công ty bảo hiểm.
• Các cơ quan nhà nước.
• Doanh nghiệp và chính phủ.
• Người thừa kế hoặc được cho tặng.
• Tổ chức quản lý tài sản.
• Tòa án, người làm việc về mảng pháp lý.

Ngoài ra, các cá nhân và tổ chức này còn có thể sử dụng dịch vụ thẩm định giá động sản để xác định giá trị thực của tài sản di động hoặc để thẩm định giá trị của các dự án đầu tư nhằm đánh giá tiềm năng đầu tư.

Bên cạnh đó, khi có nhu cầu chứng minh tài chính để xin visa định cư, du học, hoặc du lịch, các cá nhân thường ưu tiên sử dụng dịch vụ thẩm định giá tài sản trong lĩnh vực định cư để nhận được sự hỗ trợ tận tình.​

4. Mục đích của việc thẩm định giá BĐS là gì

Mục đích của thẩm định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho những công việc cụ thể và ảnh hưởng trực tiếp đến cách tài sản đó được sử dụng. Cụ thể bao gồm:

• Mua bán và chuyển nhượng: Thẩm định giá giúp xác định giá trị chính xác của bất động sản trong quá trình đàm phán giá và giao dịch mua bán, đảm bảo các bên đều nhận được giá trị hợp lý.
• Tài chính, tín dụng, vay vốn, thế chấp: Người vay và các tổ chức tín dụng cần biết giá trị chính xác của bất động sản để xác định khả năng vay vốn, lãi suất, giá trị thế chấp, và các điều kiện thanh toán nợ.
• Huy động vốn và góp vốn đầu tư: Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần thẩm định giá trị hiện tại và tiềm năng của bất động sản để kêu gọi vốn hoặc góp vốn vào các dự án đầu tư.
• Tài chính doanh nghiệp: Thẩm định giá bất động sản giúp xác định giá trị doanh nghiệp, lập báo cáo tài chính hàng năm, đánh giá giá trị vốn đầu tư, hỗ trợ trong các hoạt động mua bán, sáp nhập, thanh lý tài sản doanh nghiệp, và xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước.
• Xác định giá thuê: Chủ sở hữu bất động sản có thể thẩm định giá trị tài sản để đưa ra mức giá thuê hợp lý và thiết lập các điều khoản hợp đồng cho thuê phù hợp.
• Chứng minh tài chính xin visa: Thẩm định giá bất động sản giúp xác định giá trị thực tế của tài sản cá nhân, phục vụ cho việc chứng minh tài chính khi xin visa du lịch, du học, hoặc định cư.
• Điều tra pháp lý: Thẩm định giá cung cấp chứng cứ quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp pháp lý liên quan đến bất động sản, hỗ trợ tính thuế, đền bù giải phóng mặt bằng, phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, và xác định giá sàn cho các hoạt động đấu thầu, đấu giá bất động sản công, phát mãi tài sản bị tịch thu hoặc sung công quỹ.
• Bảo hiểm: Thẩm định giá đảm bảo rằng bất động sản được bảo hiểm đúng với giá trị thực, bảo vệ chủ sở hữu khỏi các rủi ro tài chính không lường trước.

5. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp áp dụng 8 nguyên tắc cơ bản trong việc xác định giá trị bất động sản, bao gồm:

1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Giá trị của bất động sản được đánh giá dựa trên việc sử dụng tối ưu và hiệu quả nhất của tài sản. Nếu tài sản có tiềm năng sử dụng tốt hơn cho mục đích kinh doanh hoặc sở hữu, giá trị của nó sẽ cao hơn.
2. Nguyên tắc thay thế: Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên chi phí thay thế hoặc tái tạo. Nếu phải xây dựng lại tài sản, giá trị của nó tương đương với chi phí tái xây dựng một tài sản tương đương.
3. Nguyên tắc cung – cầu: Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi sự tương tác giữa cung và cầu trên thị trường. Giá trị có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào tình hình cung cầu cụ thể.
4. Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của bất động sản có thể thay đổi theo thời gian do các yếu tố như phát triển cơ sở hạ tầng mới, sự phát triển của khu vực, hoặc sự thay đổi trong quy định pháp lý.
5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước: Thẩm định giá bất động sản cũng dựa trên dự đoán về tương lai của tài sản, bao gồm các yếu tố như tiềm năng phát triển và biến động của thị trường trong tương lai.
6. Nguyên tắc phù hợp: Giá trị của bất động sản phải phản ánh đúng mục đích sử dụng dự kiến và tiềm năng sử dụng của tài sản trong tương lai.
7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất: Giá trị của bất động sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập hoặc lợi nhuận từ việc sử dụng đất.
8. Nguyên tắc cạnh tranh: Giá trị của bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi mức độ cạnh tranh với các tài sản tương tự trong khu vực, cũng như các yếu tố khác trên thị trường.

6. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản cơ bản, bao gồm:

• Phương pháp so sánh: Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế, xác định giá trị bất động sản bằng cách so sánh với các tài sản tương tự trong cùng khu vực. Phương pháp này tạo ra một phạm vi giá trị dựa trên giá của các tài sản có tính chất tương đồng.
• Phương pháp chi phí: Phương pháp này xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa trên chi phí để tạo ra một tài sản tương tự. Giá trị được ước tính dựa trên chi phí xây dựng hoặc tái tạo tài sản, cộng với giá trị đất đai, nếu có.
• Phương pháp thu nhập: Phương pháp này dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng dự kiến từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản. Quá trình này, gọi là vốn hóa thu nhập, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên khả năng sinh lời trong tương lai.
• Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư xác định giá trị thị trường của tài sản dựa trên giá trị vốn hiện có bằng cách lấy tổng doanh thu ước tính từ sự phát triển giả định của tài sản, trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
• Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Giá trị cuối cùng phản ánh giá trị quyền sử dụng đất sau khi đã trừ đi giá trị của tài sản gắn liền.

7. Quy trình thẩm định giá BĐS

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu:

Thẩm định viên tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng, bao gồm các thông tin sau:

• Tên và địa chỉ của khách hàng.
• Thông tin về bất động sản cần thẩm định.
• Phạm vi thẩm định giá.
• Phương pháp thẩm định giá.
• Thời gian thẩm định giá.
• Chi phí thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:

Thẩm định viên lập kế hoạch thẩm định dựa trên yêu cầu của khách hàng, với các nội dung:

• Mục đích thẩm định giá.
• Phạm vi thẩm định giá.
• Phương pháp thẩm định giá.
• Phương pháp thu thập thông tin.
• Thời gian thẩm định giá.
• Chi phí thẩm định giá.

Bước 3: Thu thập thông tin:

Thẩm định viên thu thập thông tin liên quan đến bất động sản cần thẩm định, thị trường bất động sản, và các tài sản tương tự từ:

• Nguồn thứ cấp: Báo cáo nghiên cứu thị trường, website, tạp chí.
• Nguồn thứ nhất: Chủ sở hữu bất động sản, các bên liên quan.

Bước 4: Phân tích thông tin:

Thẩm định viên phân tích thông tin thu thập được để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Bước 5: Xác định giá trị:

Thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của bất động sản.

Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá:

Thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá bao gồm:

• Mục đích thẩm định giá.
• Phạm vi thẩm định giá.
• Phương pháp thẩm định giá.
• Thông tin về bất động sản cần thẩm định.
• Thông tin về thị trường bất động sản.
• Thông tin về các bất động sản tương tự.
• Kết quả thẩm định giá.

Bước 7: Cung cấp báo cáo thẩm định giá:

Thẩm định viên cung cấp báo cáo thẩm định giá cho khách hàng.

Quy trình này đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng chuyên môn vững vàng, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo kết quả thẩm định chính xác và khách quan.

8. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản gồm những gì?

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là bao gồm các tài liệu và thông tin cần thiết để thực hiện quá trình thẩm định giá một tài sản bất động sản cụ thể. Dưới đây là danh sách hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị cho từng loại thẩm định giá bất động sản:

8.1. Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
• Giấy phép xây dựng.
• Bản đồ hiện trạng.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.

8.2. Đối với thẩm định giá công trình xây dựng:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
• Giấy phép xây dựng.
• Các hợp đồng thi công.
• Bản vẽ thiết kế.
• Bản vẽ hoàn công.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình.

Trên đây là thông tin về Thẩm định giá bất động sản mà thamdinhduan.com muốn chia sẻ với bạn.