Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản

Nguyên tắc thay thế:Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.

Khi tiến hành thẩm định giá một bất động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản cần thẩm định giá, do đó không cơ sở để so sánh. Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viên… mà thị trường bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh. Vì vậy cơ sở thẩm định giá ở đây là cơ sở phi thị trường.

Bước1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng trên miếng đất.

Bước 3: Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. Sau ®ã khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.

Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ).

Trong phương pháp chi phí để thẩm định giá bất động sản có 2 cách xác định chi phí:

Chi phí tái tạo:Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệ với công trình đang được thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó.

Chi phí thay thế:Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời.

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Phương pháp chi phí thay thế được coi là phương pháp hiện thực nhất và chi phí bỏ ra thấp hơn .

Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết xây dựng.

Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian. Trong thực tế nhà thẩm định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi phí chi tiết và tỷ mỉ như vậy.

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí các kết cấu nhà ở. Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được tổng hợp từ các nhà thầu phụ theo từng hạng mục. Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác. Cụ thể như sau:

Chi phí trực tiếp gồm: – Đất đai. – Nền móng. – Xây ống khói. – Sàn. – Tường. – Mái. – Cửa. – Sơn. – Hệ thống điện nước. – Trang trí.

Các loại chi phí khác cũng tương tự như phương pháp thống kê chi tiết.

Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này các chi phí theo loại công việc hoặc loại kết cấu công trình tính thành đơn giản tuỳ m2 hoặc m3. Giá trị của công trình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và kết cấu loại nhà xưởng.

Khó khăn chủ yếu là nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế ít có 2 bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, hoàn toàn về kiểu loại và chất lượng xây dựng.

Dù tính theo phương pháp nào thì cũng đòi hỏi nhà thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng.