Kết quả định giá đất bằng Phương pháp thặng dư có thật sự khách quan ?

Có một thành viên (hiện quản lý bộ phận định giá trong 01 ngân hàng) trong group mình đặt câu hỏi/vấn đề rất hay liên quan tới phương pháp thặng dư:

Trong pp thặng dư, khi dự án nằm trong tay 1 ông lớn (ví dụ VIN, SUN), họ có tiềm lực mạnh hơn hẳn so với chủ đầu tư khác, tiến độ xây dựng và bán hàng của họ nhanh gấp đôi. Vậy khi xác định giá trị thị trường, dòng tiền có bị ảnh hưởng bởi yếu tố này hay không?

Câu hỏi của anh sâu hơn ở chỗ: Nếu như dòng tiền bị ảnh hưởng, giá đất bị ảnh hưởng bởi tiến độ của 1 chủ đầu tư cụ thể, vậy thì phải chăng phương pháp thặng dư không “khách quan” vì chỉ đứng trên góc độ của Chủ đầu tư cụ thể ?

Anh cho rằng: “Nếu đứng trên góc độ thị trường, một lô đất được phê duyệt thì đâu quan tâm ai là chủ dự án”. Nếu có 5-7 NĐT có dòng tiền khác nhau thì giá đất sẽ khác nhau, vậy đâu mới là giá trị thị trường.

Đây là câu hỏi rất hay, lại một lần nữa đòi hỏi chúng ta quay về bản chất của phương pháp thặng dư (residual method). Em không rõ ai dịch Residual thành “thặng dư” cho sang miệng, nhưng dễ gây hiểu lầm, chứ phương pháp này là “phương pháp phần còn lại” thì đúng bản chất hơn. Nhiều người nghe thặng dư lại liên tưởng tới “giá trị thặng dư” trong kinh tế chính trị, có người thì liên tưởng tới “thặng dư tiêu dùng, thặng dư sản xuất”. Thặng dư trong thuật ngữ “thặng dư tiêu dùng” nó là Surplus, giá trị thặng dư là surplus value, gần với nghĩa của từ khác mà Việt Nam cũng có lúc dịch là Thặng dư (Excess – phần phụ trội), ko phải là Residual (phần còn lại). Trong phương pháp Residual Method, chẳng có bên nào nhận được phần phụ trội, phần thặng dư theo nghĩa Surplus hay Excess cả. Họ chỉ nhận được phần thị trường chấp nhận trả cho họ (đương nhiên ta đang bàn trong điều kiện lý tưởng của phương pháp). Như vậy, những gì đề cập tới “pp thặng dư” (residual method) dưới đây nên được hiểu làphương pháp phần còn lạiđể tránh hiểu sang nghĩa khác. (Trường hợp chủ đất hưởng surplus chỉ khi giá mảnh đất này đã đc ấn định mà pp thặng dư lại cho KQ cao hơn thì phần cao hơn này là surplus)

Để trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng ta phải trả lời câu hỏi điều gì giúp công thức tính của phương pháp thặng dư phản ánh được “giá trị thị trường” của tài sản ?

Trước hết chúng ta nhất trí với nhau rằng, chúng ta đang ước tính giá trị thị trường (market value), không phải giá bán trên thị trường (market price).

Câu hỏi đầu tiên: “điều gì giúp công thức tính của phương pháp thặng dư phản ánh được “giá trị thị trường” của tài sản ?”

Để trả lời câu hỏi này, lại đi từ nguyên lý giá cả thị trường, nó lại bắt nguồn từ bản chất của lý thuyết cung cầu và cơ chế giá ở dạng đơn giản nhất (Thực tế để trả lời câu hỏi to, chúng ta phải trả lời rất nhiều câu hỏi nhỏ, đó là lí do tại sao không có nghiên cứu nào là vô dụng, việc nghiên cứu tìm hiểu cơ chế hoạt động của gen nó cũng quan trọng như việc nghiên cứu ra thuốc HIV vậy. Vì thế các bác đừng vội đánh giá dài dòng nhé.)

Chúng ta đều được học giá thị trường là tại điểm cân bằng giữa 2 cái đường chéo cung – cầu. Về mặt trực quan là vậy, nhưng tại sao nó lại cân bằng và điều gì khiến nó là giá thị trường ? Xin phép bỏ qua những cái khô khan, để tóm gọn lại:

Giá thị trường tại điểm cân bằng là mức giá mà ở đó, không có bên nào (buyers & sellers) có động cơ thay đổi hành vi của mình (*). Nếu 1 người bán nào đó thay đổi hành vi của mình: nếu bán giá thấp hơn, sẽ bị thiệt; nếu bán cao hơn, sẽ không ai mua vì người mua sẽ chuyển sang mua của người bán khác rẻ hơn trên thị trường). Ngược lại, nếu người mua nào đó thay đổi hành vi của mình: nếu mua thấp hơn, sẽ không người bán nào sẵn lòng bán; nếu mua cao hơn, sẽ thiệt. Cơ chế giá là cơ chế phân bổ nguồn lực tối ưu trong xã hội (với điều kiện thị trường ko bị méo mó).

Đối với các hàng hóa có giao dịch phổ biến trên thị trường như laptop, điện thoại, ô tô-xe máy (không chuyên dụng), chúng ta có đủ thông tin để sử dụng pp so sánh và đương nhiên lãi vay không ảnh hưởng gì tới ước tính giá thị trường theo phương pháp này. Lãi vay chỉ ảnh hưởng tới ước tính giá trong các phương pháp như phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư,….

Quay lại với phương pháp thặng dư;tại sao giá đất xác định chỉ bằng tính toán toán học mà lại ra được giá thị trường ?

Mức giá đất được xác định bằng phương pháp residual method phản ánh giá thị trường thông qua việc hài hòa lợi ích các bên (điều kiện lý tưởng), tại mức giá đất này không bên nào có động cơ thay đổi hành vi của mình. (Ở đây đang xét giả định có 3 bên tham gia vào dự án, vì ở VN khi định giá đất dự án bằng pp thặng dư, ông chủ đất thường là nhà nước. Ko phải vì vậy mà chúng ta loại trừ trường hợp chỉ có 1 bên tham gia dự án, trong đó chủ đất, chủ ĐT là 1 người và ko vay ngoài)

– Ông chủ nợ muốn giành phần hơn, nhưng các bên còn lại chỉ cho ông hưởng phần lãi vay theo lãi suất thị trường chấp nhận, hoặc người ta sẽ đi vay chỗ khác.

– Ông chủ đất muốn hạ thấp phần đc nhận của ông chủ đầu tư xuống để giá đất của ông cao lên, nhưng nếu ko đạt lợi nhuận trung bình thì sẽ ko có chủ đầu tư nào mua đất của ông để làm dự án.

– Ông chủ đầu tư muốn bơm lợi nhuận đòi hỏi của mình lên để giảm gía đất (phần ông chủ đất được nhận). Nhưng ông chủ đất sẽ ko đồng ý và chỉ đồng ý cho ông CĐT phần lợi nhuận trung bình ngành vì nếu thấp hơn sẽ không NĐT nào mua đất. Nếu NĐT đòi cao hơn, ông chủ đất sẽ giao cho những NĐT khác trên thị trường đòi hỏi mức LN thấp hơn.

Điểm cân bằng chính là khi các bên tham gia đạt được mức mà thị trường chấp nhận trả cho họ, mà ở đó họ không có cách nào giành phần hơn, và sẽ ko làm nếu không được đáp ứng phần kỳ vọng, do đó họ sẽ đồng ý trao đổi tài sản của mình (đất, vốn bằng tiền,…) để đổi lấy phần lợi ích từ dự án. Hay nói khác, họ không có động cơ thay đổi hành vi của mình. Đạt điểm cân bằng của cơ chế giá trong quan hệ cung cầu, tại đó, bên mua và bên bán không có động cơ thay đổi hành vi của mình.

Qua đó, giá đất theo pp này thể hiện đc giá trị thị trường.

Quay lại câu hỏi của mem, vậy “Trong pp thặng dư, khi dự án nằm trong tay 1 ông lớn (ví dụ VIN, SUN), họ có tiềm lực mạnh hơn hẳn so với chủ đầu tư khác, tiến độ xây dựng và bán hàng của họ nhanh gấp đôi. Vậy khi xác định giá trị thị trường, dòng tiền có bị ảnh hưởng bởi yếu tố này hay không?”

Nếu tiến độ xây dựng nhanh hơn thì thời gian hoàn vốn nhanh hơn. Dòng tiền chi (mà mình vẫn hay ước tính dựa vào chi phí), sẽ ngắn, giảm được nguy cơ đội vốn. Dòng tiền thu sẽ dồn nhiều vào những năm đầu hơn, do tốc độ bán hàng nhanh gấp đôi, (làm cho giá trị hiện tại của dòng tiền thu về sẽ cao hơn nếu cùng một discount rate do giá trị hiện tại của tiền tại tương lai càng xa thì càng thấp, vì công thức chúng ta đã chia cho (1+ tsck)^n.
Nhưng ko phải vì họ làm tốt hơn nên bị “phạt” bằng việc phải mua giá đất cao hơn (vì dòng tiền nhiều hơn). Họ làm tốt, chi phí cơ hội của vốn cao hơn sẽ làm tỷ suất chiết khấu cao, hiện giá của dòng tiền vẫn thấp, vì vậy giá đất ước tính không bị cao hơn các NĐT khác trên TT.

Các NĐT khác (vẫn đảm bảo phát huy được tiềm năng phát triển của đất) nhưng tiến độ chậm hơn, dòng tiền dàn trải ra các năm sau (yếu hơn) nhưng Re thấp nên hiện giá của các dòng tiền tương lai vẫn tương tự.

Kết quả giá đất vẫn sẽ như nhau cho dù NĐT là ai. Vấn đề ở chỗ cách chúng ta xác định discount rate cho phù hợp.

Chi tiết về dịch vụ xin liên hệ:
CÔNG TY TNHH ĐỊNH GIÁ BẾN THÀNH – HÀ NỘI.
Trụ sở chính: Số 236 đường Cao Thắng, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phòng: 781/C2 Lê Hồng Phong, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số thuế: 0314521370.
Điện thoại: (028) 2200 2060 – 0909.399.961.
Email: [email protected].
Website: //thamdinh.com.vn