Cách định giá bđs theo 4 phương pháp chuẩn xác nhất

Phương pháp định giá bđs là phương pháp cực kỳ quan trọng trước khi thực hiện giao dịch. Bạn có thể bỏ ra một khoản phí để định giá bđs hoặc có thể tự mình định giá bđs. Để tạo nên sự chắc chắn và an toàn bạn nên tự mình nghiên cứu. Và phân tích để định giá bđs trước khi mua bán bất động sản của mình.

Việc bạn có mua bán được một sản phẩm bất động sản tốt hay không phụ thuộc nhiều vào sự hiểu biết và cách định giá bđs. Sau đây là những phương pháp được các nhà đầu tư tham khảo và áp dụng tại thị trường Việt Nam.

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp này được áp dụng dựa trên mức giá đã và đang giao dịch trên thị trường bất động sản. Các sản phẩm được đem lên bàn cân so sánh là những bất động sản có nét tương đồng với nhau trong thời điểm thẩm định. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi được nhiều chuyên gia bất động sản sử dụng.

• Cụ thể dựa trên những yếu tố cơ bản sau:
• Đặc điểm về diện tích
• Đặc điểm về vị trí
• Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
• Tình trạng pháp lý
• Các điều khoản và chi phí khi thực hiện giao dịch.

2. Phương pháp định giá bđs dựa trên dòng doanh thu

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm. Tương ứng với tỷ lệ % thu hồn vốn nhất định để tính ra giá trị tài sản.

Một số nhà đầu tư thường lấy lãi suất trung bình của ngân hàng để so sánh với mức doanh thu mà sản phẩm bất động sản đó đem lại. Hoặc có thể là những tài sản mang giá trị cao và hiếm như trang sức ( vàng, bạc, kim cương,…), đầu tư chứng khoán, …

Lợi nhuận khi mua bán nhà phố so với lợi nhuận gửi ngân hàng. Các loại hình đầu tư khác là bao nhiêu? Chênh lệch cao hay thấp? Có rủi ro gì ? Tính khả thi ?

Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán ra giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao. Trong khi đó việc xác định giá trị của chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Có nghĩa là bạn không thể dự đoán được giá vàng, giá chứng khoán trong tương lai sẽ tăng hay giảm đột biến. Chính vì vậy độ chính xác của phương pháp này đôi khi có lúc không chính xác mà mang tính tham khảo cao hơn.

Trong một số trường hợp nhất định nên sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để tính toán định giá bđs.

3. Phương pháp định giá bđs dựa trên giá trị tương lai

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá trị của bất động sản dựa trên tương lai. Giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng sinh lời trong thời gian lâu dài. Tiềm năng có thể phát triển làm tăng giá trị kinh doanh.

Các nhà đầu tư, người mua bán có thể dựa vào hiệu suất kinh doanh, hiệu suất cho thuê dài hạn để đề xuất định giá bđs phù hợp. Những mô hình kinh doanh tiềm năng đứng top đầu hiện nay: homestay, căn hộ cho thuê, khách sạn,…

Trước khi áp dụng phương pháp này hãy thử phân tích tiềm năng sau những câu hỏi sau:

Trước khi tiến hành giao dịch mua bán bất động sản, bạn nên thận trọng trong việc tính toán chi phí trên giá trị tương lai. Đừng để khi đã mua hoặc bán rồi mới quay lại tiếc nuối vì cái giá bị “hớ”.

• Giá trị tăng trưởng trong tương lai ?
• Tính thanh khoản có tốt không ?
• Có những rủi ro nào khi đầu tư vào ?

Mặt hạn chế của phương pháp này là thường là những sản phẩm bất động sản có giá trị rất lớn và là những bất động sản có thể tạo ra lợi nhuận. Và ngược lại là phương pháp đem lại khả năng sinh lời cao nếu bạn có tầm nhìn và đủ hiểu biết để tạo ra giá trị.

4. Phương pháp định giá bđs theo giá trị thặng dư

Phương pháp này được thực hiện dựa trên nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở là giá trị còn lại sau khi đã lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số lợi nhuận và chi phí. Đây là một dạng phương pháp giá thành.

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục địch sử dụng mà căn cứ vào mục đich sẽ được sử dụng chúng trong tương lai.

Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc mảnh đất có công trình trên đất đó. Có thể cải tạo hoặc phá dở để xây dựng công trình mới.

Dựa trên giả thiết người mua có thể chi trả cho phần thặng dư. Sau khi tổng doanh thu phát triển trừ đi chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.

Dựa vào những phương pháp nêu trên các bạn đã định giá bđs chuẩn xác. Hoặc có thể tham khảo thêm một số đơn vị bất động sản khác để định giá bđs.