Áp dụng cách tiếp cận thẩm định giá cho văn phòng cho thuê

Áp dụng cách tiếp cận thẩm định giá cho văn phòng cho thuê

(TDGTS – Cách tiếp cận thẩm định giá cho văn phòng cho thuê)– Văn phòng là một phần tòa nhà chung, nhiều công năng kết hợp. Thầm định giá tòa nhà cao ốc văn phòng là xem xét, ước tính, đo lường giá trị hiện tại của những lợi ích thu được từ sở hữu tòa nhà trong tương lai, trong đó chủ yếu là dòng thu nhập ròng mà cao ốc man lại tương ứng với tuổi đời kinh tế của công trình.

1. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá văn phòng cho thuê

a) Vị trí và danh tiếng

Nhân tố quan trọng nhất tác động đến giá cao ốc phòng là vị trí. Vị trí thuận lợi, gần gũi các tiện ích công cộng (bến xe bus, tàu điện ngầm, tiệm ăn, cửa hàng, các khu giải trí,..) là rất quan trọng. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng hơn là uy tín, sự nổi bật về thương hiệu, thanh danh mà bên đi thuê có được. Đó là lý do vì sao phần lớn các cao ốc văn phòng lớn đều dành diện tích thuê lớn tại tầng 1 cho các ngân hàng uy tín nhằm đề cao thanh thế của tòa nhà cũng như giành được những khách thuê lớn.

Trong trường hợp cao ốc văn phòng giành cho bác sỹ, nha sỹ thì các yếu tố thuận tiện đỗ xe, khoảng cách tòa nhà đến bệnh viện, trung tâm y tế,… là quan trọng.

b) Cầu về thuê văn phòng

Khi thẩm định giá cao ốc văn phòng, cần xem xét thận trọng yếu tố cung và cầu. Bất động sản có giá khi có nhu cầu. Giá bị giới hạn bởi cầu về bất động sản. Khi thị trường cao ốc văn phòng cho thuê có tỷ lệ diện tích bỏ trống lớn, không khách thuê thì giá giảm xuống, rốt cuộc là cầu cũng giảm.

c) Diện tích thuê và giá thuê

Để ước tính giá trị của cao ốc văn phòng, thẩm định viên phải thu thập, tìm hiểu, diễn giải các thông tin, số liệu trợ giúp tính toán diện tích cho thuê, giá thuê của từng loại không gian, diện tích trong tòa nhà. Đối với những tòa cao ốc cho thuê đa chức năng, giá thuê (theo m²) thay đổi theo vị trí, tầng, hình dáng diện tích sàn cũng như theo yếu tố khuyến mại, giảm giá.

Đối với các cao ốc cũ thì ánh sáng, khí trời là những yếu trọng ảnh hưởng giá thuê. Các diện tích bên rìa, phía sau có giá thuê thấp hơn diện tích phía mặt tiền, tiếp giáp đường lớn. Độ rộng đường phố mặt tiên, cảnh quan… là những yếu tố quan trọng thẩm định viên cân xem xét. Giá thuê thường thay đổi theo từng tầng: tầng càng cao, giá thuê càng cao, vì có lợi thế cảnh quan, tầm nhìn thoáng, rộng.

2. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá văn phòng cho thuê

a) Những thông tin, số liệu chung và thông tin, số liệu cụ thể

Khi ước tính giá của những bất động sản tạo ra thu nhập, thẩm định viên phải xem xét một khối lựợng lớn các thông tin, số liệu chung không chỉ liên quan đến xu thế phát triển nền kinh tế quốc gia, mà còn liên quan đến thành phố và khu vực lân cận gần nơi bất động sản toạ lạc. Những thẩm định viên giàu kinh nghiệm đều nhận thấy không nên thu thập thông tin lẻ tẻ cho mỗi vụ việc mà cần thu thập thông tin dữ liệu một cách liên tục, có hệ thống; lưu trữ thành cơ sở dữ liệu để sử dụng khi cần. Có những thông tin, số liệu cần được tham khảo thường xuyên và ghi sâu vào tâm trí cùa thẩm định viên, tự động chi phối đến những phân tích của thẩm định viên về một bất động sản cụ thể.

Đương nhiên, những thông tin, số liệu cụ thể liên quan đến cao ốc văn phòng cần thẩm định giá cùng cần được thu thập đầy đủ.

b) Những thông tin, số liệu về thành phố

Thẩm định viên phải thông thuộc thành phố nơi bất động sản tọa lạc. Những thông tin về thành phố bao gồm:

(i) Lịch sử phát triển của thành phố: Quy mô, đặc điểm dân số, các hoạt động thương mại, công nghiệp của thành phố. Những yếu tố này đều có mối quan hệ sâu xa với giá trị của bất động sản.

(ii) Thực trạng của thành phố: Bao gồm những thông tin mô tả về mức độ mở rộng và phân bố dân cư, tốc độ tăng trưởng quy mô gia đình, cơ cấu dân cư, xu hướng phát triển các nghề phi nông nghiệp, loại hình công nghiệp, thương mại, dịch vụ chủ yếu, tỷ lệ lao động văn phòng so với lao động chân tay, hệ thống vận chuyển công cộng, các tiện ích công cộng như điện, nước, thu gom rác,… và chi phí trả cho dịch vụ đó, xu hướng xây dựng các cao ốc văn phòng trong những năm gần đây, số lượng cao ốc đã xây, tổng diện tích sàn xây dựng, tỷ lệ diện tích trống của các loại hình bất động sản… Có hiện tượng các ngành công nghiệp, dịch vụ hoặc văn phòng công ty dời khỏi thành phố hay không, lý do vì sao?…

(iii) Những triển vọng phát triển tương lai: Những triển vọng và nhân tố tăng trưởng kinh tế trong tương lai của thành phố là gì?

(iv) Mô hình phát triển của thành phố và quy hoạch sử dụng đất: Đây là thành phố kiểu tập trung một trinh tâm hay phân tán với một trunh tâm và các đô thị vệ tinh xung quanh nó? Các lĩnh vực công Đây là thành phố kiểu tập trung mot trung tâm hay phân tán với một nghiệp, thương mại, dịch vụ chính? Những kế hoạch, quy hoạch phát triển tương lai có được nghiên cứu một cách bài bản và hiệu quả hay không?…

(v) Điều kiện khí hậu, thời tiết: Thành phố có trong khu vực thời tiết quả nóng hoặc quá lạnh? Lượng mưa trung bình hàng năm bao nhiều? Tác động của thời tiết khí hậu đến dân cư, kinh doanh, cuộc sống như thế nào?

(vi) Những quy định bảo vệ môi trường: Những quy định bảo vệ môi trường mà hoạt động xây dựng, vận hành bắt động sản phải tuân thủ? Những nghiên cứu tác động môi trường nào cần thiết phải tiến hành? Những quy định nào bảo vệ môi trường khỏi ô nhiễm? Việc thoát nước, chống ngập lụt có được đưa vào thành những quy định của thành phố hay không?…

c) Những thông tin, số liệu khu vực xung quanh, lân cận

Thông thạo, am hiểu tình hình khu vực xung quanh, lần cận với cao ốc thẩm định giá có tầm quan trọng đặc biệt khi thẩm định giá cao ốc văn phòng. Thẩm định viên phải trả lời những câu hỏi về khu vực lần cận sau đây:

(i) Cao ốc văn phòng có hợp lý, phù hợp hài hòa với khu vực lần cận hay không? Có đóng góp để đạt mức độ sử dụng tốt nhất tối ưu của lô đất hay không?

(ii) Xu hướng vận động của khu vực là ổn định, phát triển đi lên hay suy thoái? (iii) Khu vực có phải là nơi thuận lợi cho sự phát triển của cao ốc? Những không gian văn phòng nào có sẵn hoặc sẽ xây dựng lân cận? Mức độ cạnh tranh giữa cao ốc văn phòng cần thẩm định giá với những cao ốc lân cận trong việc thu hút khách thuê? Tỷ lệ diện tích trống trong những cao ốc văn phòng lân cận là bao nhiêu? Loại khách nào thuê những cao ốc lân cận? Giá thuê bình quân cho một m²sàn của những cao ốc lân cận là bao nhiêu?

(iv) Hệ thống phương tiện vận chuyển công cộng có hợp lý, giá vé có phù hợp hay không?

(iv) Hệ thống phương tiện vận chuyển công cộng có hợp lý, giá và có phù hợp hay không?

(v) Các dịch vụ công (phòng chữa cháy, an ninh…) trong khu vực

(vi) Khoảng cách khu vực lân cận gần/xa với những khu vực quan trọng của thành phố.

(vii) Khu vực lân cận có phải là nơi tập trung các nhân viên văn phòng làm việc tại đó không?

Những thông tin, số liệu khu vực lân cận cho thấy những đặc điểm cơ bản, những công trình quan trọng, những cao ốc văn phòng cạnh tranh, mạng lưới giao thông, vận chuyển công cong quan hệ với tổng thể thành phố.

d) Những thông tin, số liệu của cao ốc cần thẩm định giá

Những thông tin chi tiết của tòa nhà văn phòng cần thẩm định có thể phân chia thành thông tin số liệu về: thửa đất, về tòa nhà cao ốc và về thu nhập.

(i) Những thông tin, số liệu về thửa đất: cùng với những thông tin, số liệu về khu vực lân cận và xu hướng phát triển của khu vực, những thông tin sau đây cần đuợc thẩm định viên thu thập, phân tích:

– Thông tin chi tiết về quy hoạch;

– Chất đất;

– Điều kiện địa hình;

– Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dạng thửa đất;

– Các tiện ích: điện, nước, vận chuyển công cộng,…

– Lịch sử các giao dịch mua, bán bất động sản.

(ii) Những thông tin, số liệu về xây dựng công trình trên đất

Loại công trình xây dựng, loại vật liệu sử dụng và diện tích cho thuê. Khi thẩm định giá những cao ốc đã xây dựng, đang tồn tại, thẩm định viên cần khảo sát những thông tin, số liệu trong lịch sử từ thời điểm tiến hành xây dựng công trình tìm ra loại hình công trình và loại vật liệu xây dựng tương ứng. Nếu có bản vẽ và sơ đồ các phòng thì càng tốt vì tiết kiệm thời gian và giảm thiêu sai số khi tính toán diện tích cho thuê.

Nếu không có bản vẽ và sơ đồ các phòng thì thẩm định viên phải khảo sát thực tế tất cả các tầng, ước tính diện tích sau khi tiến hành đo đạc toàn bộ công trình.

Khi thẩm định giá những dự án cao ốc chưa xây, bản vẽ công trình mà khách hàng cung cấp cho thẩm định viên phải đủ chi tiết để có thể ước tính ra diện tích công trình và diện tích cho thuê. Thẩm định viên cũng phải được cung cấp những thông tin chi tiết về công trình, loại vật liệu xây dựng sẽ dùng. Tuy nhiên thời điểm lúc đó chưa xây dựng công trình, nên chưa có những thông tin chi tiết nói trên. Khi đó trong báo cáo, thẩm định viên có thể trình bày như sau: “Giá trị thị trường của công trình xây dựng nêu tại báo cáo này phù hợp với bản vẽ và thiết kế đã được thẩm định viên xem xét, kiểm tra và dựa trên giả thiết rằng công trình sử dụng những vật liệu xây dựng mới, chất lượng tốt nhất và đội ngũ thợ xây dựng có tay nghề tốt nhất có thể”.

3. Nguồn thu thập thông tin, số liệu

Bên cạnh các nguồn lấy thông tin số liệu thông thường như các bất động sản khác, đối với cao ốc văn phòng, thầm định viên cần thu thập số liệu từ: các chủ sở hữu cao ốc, các công tỷ quản lý, vận hành cao ố…

4. Cách tiếp cận thẩm định giá văn phòng cho thuê

Tùy thuộc vào loại hình tòa nhà, mục đích thẩm định giá và thông tin, số liệu có thể thu thập mà lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá cao ốc văn phòng cho phù hợp. Đối với những cao ốc văn phòng quy mô lớn, cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu. Đối với những tòa nhà dành cho khách hàng đặc biệt như bác sỹ hoặc nha sỹ mở phòng khám bệnh tư… thì áp dụng phương pháp chi phí. Ở những khu vực giao dịch mua bán cao ốc văn phòng diễn ra sôi động thì có thể áp dụng phương pháp so sánh, tuy nhiên kết quả thu được từ phương pháp này ít hữu ích vì giá bán các cao ốc văn phòng khác nhau đáng kể mà cũng ít diễn ra các giao dịch mua, bán trên thị trường.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Phương pháp này có tầm quan trọng đặc biệt trong thẩm định giá cao ốc văn phòng. Nó dựa trên giả thiết rằng một cao ốc văn phòng là một “cỗ máy” sản sinh ra thu nhập trong một tương lai có thể dự báo trước. Thẩm định viên chỉ việc vốn hóa các khoản thu nhập trong tương lai sẽ được giá trị của cao ốc văn phòng.

Phương pháp chi phí: Khi ước tính giá trị cao ốc văn phòng quy mô lớn, phương pháp chi phí là cách tiếp cận hữu ích vì nó cho mức giá chỉ dẫn tối đa của cao ốc. Nhưng nguyên lý thay thế đã chỉ ra rằng một người mua/nhà đầu tư sẽ không trả cho một cao ốc văn phòng mức giá lớn hơn số tiền/chi phí mà với số tiền đó người mua/nhà đầu tư có thể mua đất và xây dựng một cao ốc văn phòng khác tương đương, có khả năng mang lại dòng thu nhập như cao ốc định mua.

Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp rất hữu ích để ước tính khoảng giá trị của những bất động sản đầu tư với điều kiện thị trường phong phú các số liệu về giá bán của những bất động sản tương tự, trong khu vực, các giao dịch mua bán từ một đến 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên thông thường có sự khác biệt lớn giữa các cao ốc văn phòng (hiếm có hai cao ốc cùng khu vực có cùng kích thước, có tuổi đời, thu nhập và chi phí vận hành tương tự nhau, mới được bán gần đây…), mà chúng cũng ít được giao dịch, mua bán, vì vậy phương pháp so sánh ít phát huy tác dụng trên thực tế.

Hiệu quả của phương pháp so sánh phụ thuộc vào sự sẵn có các thông tin chính xác của những bất động sản so sánh, đối chiếu như: thời gian bán, động cơ bên mua, bên bán, mục đích mua bán, các ràng buộc pháp lý đối với bất động sản… Nếu áp dụng phương pháp so sánh cần tiến hành so sánh đối chiếu giữa cao ốc tương tự đã bán với cao ốc cần thẩm định giá. Khi so sánh, đối chiếu tiền thuê hàng năm trên đơn vị m², cần so sánh những cao ốc có diện tích cho thuê tương tự nhau. Những cao ốc có diện tích cho thuê lớn hơn thường có giá thuê/m2 thấp hơn; ngược lại, những cao ốc có diện tích cho thuê nhỏ hơn thường có giá thuê/m2 cao hơn so với cao ốc cần thẩm định giá.