Thẩm định giá là gì? Khi nào cần thẩm định giá? Mục đích thẩm định giá

Mọi tài sản hữu hình hay là vô hình đều cần phải được xác định giá trị theo một quy chuẩn chung để có thể dễ dàng biểu thị cho con người. Do đó hoạt động thẩm định giá ra đời để xác định được giá trị của tài sản đang có. Vậy thẩm định giá là gì và các phương pháp thẩm định giá nào hiện nay đang sử dụng.

1. Thẩm định giá là gì?

Căn cứ theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa về thẩm định giá như sau:

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Theo như đó, thẩm định giá hiện là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu về việc xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường. Đây được xem là một yếu tố góp phần làm minh bạch, thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời, khi thẩm định giá đúng thì sẽ bảo vệ tốt nhất quyền lợi của công dân.

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, những nhà nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.

Cũng tương đồng với từ điển Oxford, giáo sư W.seabrooke – Viện đại học Portsmaouth của Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.

Theo Ông Fred Peter Marrone (Giám đốc Marketing của AVO, Úc) cho rằng “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.

Một định nghĩa khác được đưa ra từ ông Greg Mc.Namara – nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm định giá là một hoạt động xác định giá tị tài sản.

So với những định nghĩa đã được đưa ra ở trên, định nghĩa thẩm định giá theo Luật Giá 2012 đã thể hiện được sự bao quát về cả chủ thể, đối tượng và bản chất của thẩm định giá, vừa phù hợp với định nghĩa của các nhà chuyên môn nước ngoài đưa ra phù hợp với hoạt động thẩm định giá của nước ta.

Như vậy, từ những định nghĩa trên, ta có thể hiểu khái quát về thẩm định giá như sau:

Thẩm định giá là việc của các cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản có xem xét đến các yếu tố về địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định.

Liên quan đến khái niệm thẩm định giá, cần có sự phân biệt với khái niệm định giá, đây là hai khái niệm được định nghĩa hoàn toàn khác nhau, thẩm định giá là việc chủ thể có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản dựa trên yếu tố địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định. Chủ thể của hoạt động thẩm định giá có thể là cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá và chỉ có những cơ quan có chức năng thẩm định giá mới được thực hiện việc xác định giá trị tài sản.

Trong khi đó, định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ. Như vậy, định giá là việc xác định giá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản và việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân định giá mang tính áp đặt chủ quan, không tuân theo tiêu chuẩn, nguyên tắc nào.

Từ định nghĩa của hai khái niệm trên có thể phân biệt dựa trên một số khía cạnh về bản chất, mục đích, phương pháp xác định giá trị tài sản, chủ thể thực hiện.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm địa điểm, thời điểm, mục đích, tiêu chuẩn thẩm định giá

Giá thị trường đã trở thành một yếu tố tất yếu của thị trường, bất cứ hàng hóa nào lưu thông trên thị trường đều bị chi phối bởi giá thị trường và không chỉ trong phạm vi một quốc gia, mà còn ảnh hưởng bởi giá thị trường thế giới. Thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm do giá thị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay sự cạnh tranh giữa các nhà cung cấp. Bên cạnh đó, giá tài sản tại nơi có giao thông thuận lợi hoặc giữa vùng này với vùng khác cũng có những sự khác nhau nhất định. Cho nên, khi xác định giá trị của tài sản cần phải quan tâm đến yếu tố về thời điểm và địa điểm.

Sự tác động của mục đích thẩm định giá không giống với thời điểm và địa điểm do tác động không phải trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản mà nó ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan, tổ chức.

Có thể thấy rằng, ngày nay lĩnh vực thẩm định giá dần khẳng định được chức năng của mình và tính hiệu quả của nó đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Không phải bỗng nhiên mà lĩnh vực thẩm định giá trở nên nóng và phát triển như hiện nay, điều này là một sự khẳng định đối với vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế của nước ta, biểu hiện cụ thể là:

• Thẩm định giá góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.
• Thẩm định giá làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong trách nhiệm xác định giá trị tài sản của khách hàng.
• Thẩm định giá đã trở thành một phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp giá trị tài sản.
• Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển hiệu quả thị trường.

3. Khi nào cần thẩm định giá?

Thẩm định giá là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.

Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những bật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vậy, tài sản ở đây có định nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định giá, có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản, bất động sản, doanh nghiệp,… như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Tuy nhiên những tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.

4. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Vậy mục đích thẩm định giá là gì đều được pháp luật quy định cụ thể như sau:

• Xác định giá trị của tài sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán giúp các bên mua bán có thể thỏa thuận; thiết lập cơ sở trao đổi tài sản với nhau;…
• Xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích – tín dụng. Ví dụ như phục vụ hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản,…
• Xác định giá trị tài sản để phát triển đầu tư như: so sánh với các cơ hội đầu tư khác, quyết định khả năng đầu tư,…
• Xác định giá trị của tài sản trong doanh nghiệp nhằm: lập các báo cáo thống kê, xác định giá trị doanh nghiệp, phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp,…
• Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý. Ví dụ như: tìm giá trị tính thuế hàng năm; xác định giá trị bồi khi Nhà nước thu hồi tài sản, phục vụ hoạt động phân chia tài sản của Tòa án,…
• Việc xác định rõ mục đích khi thực hiện thẩm định giá là gì từ đó có thể chủ động tìm hiểu các quy định liên quan khi thực hiện thủ tục. Tránh những rủi ro không đáng có xảy ra.

5. Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá

5.1 Quy định về Báo cáo kết quả thẩm định giá?

Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiện thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.

5.2 Quy định về Hồ sơ thẩm định giá?

Thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật về giá có liên quan.

Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Việc khai thác Hồ sơ thẩm định giá phải đảm bảo tính bảo mật theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ thẩm định giá bao gồm toàn bộ những thông tin, tài liệu cần thiết, phục vụ cho quá trình thẩm định giá tài sản để hình thành kết quả thẩm định giá cuối cùng. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá phải được phân loại, sắp xếp theo thứ tự và được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Thành phần của từng hồ sơ thẩm định giá có thể khác biệt căn cứ vào mục đích thẩm định giá và loại tài sản cần thẩm định giá.

Hi vọng với những chia sẻ trong bài viết trên, bạn đọc phần nào hiểu đượcthẩm định giá là gì?Trong quá trình thẩm định giá tài sản cho các mục đích khác nhau, chủ thể cần thực hiện thủ tục khác nhau. Trong quá trình còn có những vướng mắc, bạn đọc xin vui lòng để lại bình luận. Luật Minh Khuê xin chân thành cảm ơn!