Thẩm định giá bất động sản thương mại

1. Thẩm định giá bất động sản thương mại

• Thẩm định giá (ước tính về giá trị) rất quan trọng đối với các tài sản có tính duy nhất và giao dịch không thường xuyên như tài sản bất động sản. Chúng ta không thể căn cứ vào hoạt động giao dịch của một tài sản bất động sản cụ thể để chỉ ra giá trị của nó thay đổi như thế nào theo thời gian vì một tòa nhà có thể chỉ được bán 1 lần trong khoảng thời gian 10 năm.
• Có những công ty như các Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) chỉ chuyên đầu tư chủ yếu vào bất động sản và có cổ phiếu giao dịch công khai trên thị trường chứng khoán. Giá cổ phiếu của các Quỹ đầu tư bất động sản này phản ánh hiệu quả làm việc của đội ngũ quản lý (Ban Giám đốc, Các phòng ban chuyên môn quản lý) của những Quỹ sở hữu bất động sản và nắm giữ giá trị của các tài sản bất động sản này.
• Vì vậy mặc dù rất hữu ích nếu biết giá trị cổ phiếu các Quỹ đầu tư bất động sản thay đổi theo thời gian như thế nào như là chỉ số phản ánh thực trạng thay đổi của thị trường bất động sản, giá cổ phiếu không thay thế được sự cần thiết trong hoạt động thẩm định giá bất động sản riêng lẻ mà Quỹ nắm giữ. Thực tế, biết được giá trị đã qua thẩm định của các tài sản bất động sản sở hữu bởi các Quỹ giúp ích cho việc ước tính giá trị của các Quỹ này, mặc dù có nhiều yếu tố khác có thể ảnh hưởng tới giá cổ phiếu của các Quỹ đầu tư theo thời gian.
• Hoạt động thẩm định giá có thể được sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư của một tài sản bất động sản cụ thể hay để xác định ước tính giá hoặc giá trị của bất động sản nếu dự đoán sẽ có giao dịch được thực hiện. Thậm chí khi có giao dịch xảy ra, chứng thư thẩm định giá thường được sử dụng như căn cứ để ước tính giá trị của tài sản bất động sản (giá trị mà một nhà đầu tư tiêu biểu gắn cho bất động sản đó) thay vì chỉ để giả định rằng giá giao dịch thỏa thuận bằng với giá trị của bất động sản. Đánh giá hiệu suất danh mục đầu tư bất động sản đòi hỏi ước tính giá trị bất động sản định kỳ, ít nhất là hàng năm.

2. Giá trị bất động sản thương mại

• Trọng tâm của việc thẩm định giá bất động sản là tập trung vàogiá trị thị trườngcủa tài sản bất động sản. Giá trị thị trường có thể được coi như là giá bán có thể xảy ra nhất. Đó là cái giá mà một nhà đầu tư tiêu biểu sẵn sàng trả cho tài sản bất động sản đó.
• Có những loại giá trị khác phù hợp với thực tế nhưgiá trị sử dụng(value in use) – giá trị đối với một chủ thể sử dụng cụ thể, ví dụ như giá trị của một nhà máy sản xuất với công ty sử dụng nhà máy đó như một phần của hoạt động kinh doanh. Đối với mục đích đánh thuế tài sản, giá trị có liên quan làgiá trị ước tính để đánh thuế(assessed value) của tài sản bất động sản, có thể khác so với giá trị thị trường bởi người định giá định nghĩa khác về giá trị. Vụ Ngân sách Nhà nước (Bộ Tài Chính) đề xuất Quốc hội đánh thuế bất động sản với các tài sản bất động sản sở hữu thứ hai trở lên bên cạnh các loại thuế, phí chuyển nhượng nhà đất hiện nay; nhưng chưa được Quốc hội thông qua. Tuy nhiên trong hầu hết các tình huống, trọng tâm của công tác thẩm định giá là giá trị thị trường.

Written by: Nguyễn Tuấn Anh, CFA