Nguyên tắc thay thế áp dụng trong thẩm định giá

Nguyên tắc thay thế trong thẩm định giá

(TDGTS- Nguyên tắc thay thế)–Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, là hoạt động ước tính giá trị tài sản. Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc được áp dụng trong ngành, cùng chúng tôi tìm hiểu về nguyên tắc này nhé!

1. Nguyên tắc thay thế là gì?

Giá của những tài sản tương tự, cùng khu vực có xu hướng áp đặt lên giá trài sản cần thẩm định giá, với điều kiện những tài sản so sánh được bán trong khoảng gian gần với thời điểm thẩm định giá.

2. Nội dung nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

Nhu cầu đầu tư vào một loại tài sản đầu tưu bị chi phối bởi tính đa dạng và khả năng thu hút vốn vào các loại hình đầu tư khác như: chứng khoán, vàng, USD, tiết kiệm … Sự tăng lên của lãi suất hoặc của thu nhập ròng từ những lĩnh vực khác sẽ làm giảm nhu cầu về đầu tư vào loại tài sản đầu tư lựa chọn.

Ví dụ:

Giả sử đầu tư vào dự án BĐS tạo ra thu nhập ròng từ dự kiến 100.000.000/năm

Khi tỷ lệ thu nhập khi đầu tư vào một lĩnh vực có tỷ lệ an toàn, tương tự là 10% sẽ mang lại giá trị bằng:

100.000.000 : 10% = 1.000.000.000 đ

Một cuộc rao bán tài sản có giá dưới 1.0 tỷ đồng có thể sẽ làm nhiều người chấp nhận mua tài sản đó. Một cuộc rao bán tài sản có giá từ 1.0 tỷ đồng trở lên có thể sẽ làm nhiều người chuyển từ lĩnh vực đầu tư bất động sản sang lĩnh vực đầu tư khác.

3. Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên phải nắm vững nguyên tắc để lựa chọn những tài sản so sánh có khả năng thay thế tốt nhất cho tài sản cần thẩm định (đối với cách tiếp cận từ thị trường); lựa chọn tài sản tương tự mang lại thu nhập và tỷ suất vốn hóa tương đương (đối với cách tiếp cận từ thu nhập); lựa chọn tài sản có mức độ hao mòn giảm giá tích lũy tương đương (đối với cách tiếp cận từ chi phí).