Khó hiểu khi bỏ phương pháp thặng dư

Bất động sảnyễn Thế Phượng, sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 trong đó có nội dung không còn áp dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất để lấy ý kiến đã vấp phải sự phản đối dữ dội từ dư luận. Trong đó có các chuyên gia nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong việc định giá đất, các hội nghề nghiệp hữu quan như VCCI, Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM…

Các ý kiến đều cho rằng, việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất của các loại đất có tiềm năng phát triển là có cơ sở khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế và cần thiết trong xác định giá đất ở nước ta hiện nay. Lý do để bỏ phương pháp này hoàn toàn không mang tính thuyết phục và nếu bỏ phương pháp này sẽ gây ách tắc cho công tác định giá đất.

Còn phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp vừa không có cơ sở khoa học, vừa chủ quan áp đặt và hơn nữa lại gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước vì giá đất tính theo phương pháp này thấp xa so giá đất giao dịch phổ biến trên thị trường cần được loại bỏ. Thế nhưng, Bộ Tài nguyên và Môi trường trong bản dự thảo sửa đổi gần đây nhất bất chấp các ý kiến góp ý vẫn đề xuất bỏ phương pháp thặng dư nhưng không đề xuất được phương pháp thay thế phù hợp.

Việc đề xuất cách tính giá đất các lô đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như là cách tính giá đất ở theo phương pháp so sánh giá bán, sau đó nhân cho chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp theo bảng giá đất để tính ra giá đất phi nông nghiệp cần xác định giá để có thể thay cho phương pháp thặng dư là hoàn toàn không khả thi. Bởi, trong thực tế, ở các khu đô thị hoàn toàn không có giao dịch các lô đất ở có quy mô diện tích hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn mét vuông thì lấy đâu ra chứng cứ thị trường để thực hiện việc điều chỉnh lô đất cần định giá với các lô đất chỉ vài chục hay 100 đến 200 mét vuông. Đó là chỉ nói về quy mô diện tích, ngoài ra còn các yếu tố khác như: mật độ xây dựng, tầng cao cho phép. Hơn thế nữa, tuy cùng là đất thương mại dịch vụ nhưng giá đất xây dựng cao ốc văn phòng trong thực tế hoàn toàn khác với giá đất xây dựng trung tâm thương mại hay giá đất có mục đích sử dụng phức hợp vừa có căn hộ ở vừa có cao ốc văn phòng vừa có cửa hàng thương mại… Vậy thì, các địa phương làm sao thực hiện được?

Theo đánh giá của các chuyên gia, những đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc này không thể tháo gỡ những vướng mắc trong công tác định giá đất hiện nay như mong muốn và chỉ đạo của Chính phủ cũng như Thủ tướng Chính phủ. Ngoài ra, trước mắt còn có khả năng gây thiệt hại to lớn cho ngân sách nhà nước do mở rộng quy mô các lô đất được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Vậy thì ai thực sự có lợi theo những đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thật là khó hiểu.