Đại biểu Quốc hội: càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng

Ngày 21/6/2023, tiếp tục chương trình làm việc, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các đại biểu đều có chung nhận xét, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội lần này đã được chỉnh lý, hoàn thiện rất công phu, nghiêm túc, tiếp thu tối đa ý kiến của nhân dân, các cơ quan, tổ chức, chất lượng dự thảo luật được nâng lên nhiều so với dự thảo Luật được trình tại Kỳ họp thứ 4.

KIẾN NGHỊ NGHIÊN CỨU LỰA CHỌN TỪ 1- 2 PHƯƠNG PHÁP CỤ THỂ

Trong phiên thảo luận, vấn đề định giá đất, tài chính đất đai thu hút nhiều đại biểu quan tâm cho ý kiến. Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Đoàn Nghệ An) khẳng định, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này là về định giá đất. Ghi nhận thời gian vừa qua cơ quan soạn thảo đã có nhiều nỗ lực trong việc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện nội dung này nhưng đại biểu cho rằng, vẫn còn những vấn đề cần được thảo luận, nghiên cứu rõ hơn.

Góp ý về các phương pháp định giá đất, đại biểu đồng ý với việc dự thảo Luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 188. Tuy nhiên, quy định tại dự thảo lại là chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.

bất động sảnư là việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp “hệ số K” có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng của Việt Nam.

Việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như là trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật này.

Phân tích thêm về điều này, đại biểu Trần Văn Khải (Đoàn Hà Nam) cho rằng dự thảo Luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng. Theo đại biểu, nếu áp dụng 4 phương pháp cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến.

Đại biểu nhận xét, quy định trong dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong đời sống thực tế. Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn chưa rõ. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

Theo đại biểu, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

Cùng quan điểm, đại biểu Trần Chí Cường (Tp.Đà Nẵng) nhấn mạnh, quy định 4 phương pháp định giá đất sẽ tạo ra khó khăn, phức tạp trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, cần nghiên cứu xem xét, đánh giá lại trong 4 phương pháp đó phương pháp nào có ưu thế nhất, thuận lợi nhất để quyết định lựa chọn từ 1- 2 phương pháp cụ thể để các ngành, các địa phương đều áp dụng đảm bảo tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý sau này.

LÀM RÕ NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG ĐẢM BẢO HÀI HÒA LỢI ÍCH NHÀ NƯỚC, NGƯỜI SỬ DỤNG VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

Đại biểu Chu Thị Hồng Thái (Đoàn Lạng Sơn) đề nghị quy định rõ, cụ thể nội dung, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết.

Theo đại biểu, giá đất là nội dung quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tất cả các tổ chức, cá nhân, cần được quy định trong luật để tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

Đồng thời, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, cải tiến phương pháp định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, bảo đảm thực hiện theo nguyên tắc thị trường khi mà những phương pháp quy định trong dự thảo luật đều là những phương pháp đã áp dụng từ trong Luật Đất đai năm 2013 nhưng chưa giải quyết được vấn đề này.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư.

Theo phân tích của đại biểu, thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì trong 4 phương pháp so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Góp ý cụ thể về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Đình Gia (Đoàn Hà Tĩnh) đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế xã hội và thu ngân sách nhà nước.

Đại biểu cho biết, quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc quy định trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất cùng một loại đất. Điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau.

Từ thực tế trên, đại biểu Trần Đình Gia đề nghị cần bổ sung sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí. Đại biểu cho rằng cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất.

Theo đó, đối với đất đai quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư…

Các đại biểu cũng cho rằng, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất, thị trường đồng bộ. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, xác định quy định rõ các nội dung liên quan đến thông tin đầu vào hơn nữa để xác định giá đất.