Chặn “cò thổi giá”, nâng chất cho thẩm định giá đất

bất động sản như thế nào về những tác động của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đến thị trường sau hơn 2 tháng có hiệu lực?

3 luật này đã được sửa đổi nhằm tạo sự thống nhất và đồng bộ cho thị trường bất động sản.

Nên khi 3 luật có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, đây là một cơ hội lớn để thị trường bất động sản hoạt động minh bạch hơn, từ việc sử dụng đất, quản lý nhà ở cho đến kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, sau khi các luật này có hiệu lực, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cũng đã ban hành những nghị định và thông tư hướng dẫn, giúp các bên có cơ sở pháp lý vững chắc trong việc áp dụng.

Tuy nhiên, trong thực tế, chúng ta đang chứng kiến một số vấn đề mới phát sinh, đặc biệt liên quan đến giá đất, nhất là ở các địa phương đang thực hiện đấu giá đất.

Ví dụ, tại Hà Nội, có những khu vực như Hoài Đức, giá đấu thầu đội lên tới 133 triệu đồng/m2, hoặc Thanh Oai là khoảng 80 triệu đồng/m2, cao hơn rẩt nhiều so với sản phẩm tương tự tại địa phương.

Công luận và các chuyên gia đều băn khoăn liệu những con số này có phản ánh đúng giá trị thực của đất hay không, hay có hiện tượng “thổi giá”.

Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến giá bất động sản, trong đó có cả giá nhà chung cư, mà còn ảnh hưởng rất lớn đến “giấc mơ” có nhà của người lao động, đặc biệt là những người làm công ăn lương, thu nhập thấp.

Hệ thống pháp lý hiện nay trong việc thẩm định giá đất như thế nào, thưa ông?

Luật Đất đai 2024 đã quy định rất rõ ràng về nguyên tắc thẩm định giá đất với 5 nguyên tắc cơ bản.

Nguyên tắc đầu tiên là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng lưu ý, không phải theo “giá thị trường” mà theo “nguyên tắc thị trường”.

Sự khác biệt này rất quan trọng bởi giá thị trường thực tế có thể biến động lớn, chịu nhiều yếu tố tâm lý và thị hiếu của người mua. Bất động sản cũng có tính cá biệt khiến việc định giá trở nên khó khăn hơn.

Các nguyên tắc khác bao gồm đảm bảo phương pháp, trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật; đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai và minh bạch; đảm bảo sự độc lập giữa tổ chức tư vấn về giá và cơ quan thẩm định giá, và cuối cùng là đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong thực tế, không phải lúc nào các nguyên tắc này cũng được áp dụng đúng cách.

Việc xác định giá đất vẫn còn nhiều khó khăn, đặc biệt là khi quán triệt theo Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, Chính phủ đã bỏ quy định khung giá đất nên cũng gây ra một số khó khăn trong quá trình thực hiện.

Xin ông phân tích cụ thể hơn về những thách thức cho các địa phương trong việc thẩm định giá đất khi bỏ khung giá đất?

Đầu tiên phải nhìn nhận, việc bỏ khung giá đất là một bước tiến quan trọng, thể hiện sự phân cấp mạnh mẽ hơn cho các địa phương.

Trước đây, Chính phủ quy định khung giá đất và các địa phương phải dựa vào đó để xác định giá đất, có thể dao động không quá 20%.

Điều này, một mặt, giúp tạo ra sự ổn định trong việc định giá, nhưng mặt khác lại làm giảm tính linh hoạt, đặc biệt là ở những khu vực có sự phát triển bất động sản mạnh mẽ.

Tuy nhiên, khi bỏ khung giá đất, các địa phương giờ đây phải tự chịu trách nhiệm hoàn toàn về việc định giá.

Điều này đã và đang tạo ra không ít lúng túng cho các ủy ban nhân dân cấp tỉnh và huyện bởi họ không có đủ chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện công việc này nên đang trông chờ vào sự hướng dẫn thêm từ các cơ quan cấp trên.

Việc phân cấp như vậy đòi hỏi sự đồng hành của các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp và các cơ quan chức năng liên quan để đảm bảo rằng quá trình thẩm định giá được thực hiện đúng cách, công bằng và minh bạch.

Chính vì vậy, việc tăng cường năng lực cho các địa phương cũng như xây dựng một hệ thống hỗ trợ định giá đất minh bạch và hiệu quả là rất cần thiết trong giai đoạn này.

Với những khó khăn như trên, ông có kiến nghị gì về việc nâng cao chất lượng thẩm định giá đất ở Việt Nam?

Đây là một vấn đề rất quan trọng. Để nâng cao chất lượng thẩm định giá đất, trước hết chúng ta cần có đủ số lượng các tổ chức và chuyên gia về thẩm định giá.

Hiện tại, cả nước chỉ có khoảng 200 tổ chức thẩm định giá đất, trong khi chúng ta có đến 63 tỉnh, thành và hơn 1.000 quận, huyện, thị xã. Như vậy, rõ ràng về mặt số lượng là chưa thể đáp ứng được nhu cầu.

Ngoài ra, chúng ta cũng cần phải cải thiện về mặt chất lượng. Định giá đất là một lĩnh vực đòi hỏi kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế rất cao.

Tuy nhiên, hiện nay, một số tổ chức và chuyên gia thẩm định giá đã vướng phải các vụ việc pháp lý dẫn đến việc nhiều tổ chức thẩm định giá e ngại khi tham gia vào các dự án định giá lớn.

Điều này càng làm cho tình trạng thẩm định giá đất trở nên phức tạp hơn nên cần sự phối hợp của cơ quan quản lý thẩm định giá là Bộ Tài chính cùng các bộ, ngành, địa phương để tìm giải pháp, tạo thuận lợi cho công tác thẩm định giá.

Một yếu tố quan trọng khác là hệ thống thông tin về đất đai.

Hiện tại, cơ sở dữ liệu về đất đai của chúng ta vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường nên việc xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai toàn diện và chính xác là một ưu tiên cần thiết để giúp cải thiện công tác thẩm định giá đất.

Hơn nữa, nên có một bộ chỉ số để theo dõi được diễn biến thị trường bất động sản, qua đó nhận diện được diễn biến giá thực tế hàng ngày, loại trừ các yếu tố ảo.

Đồng thời, thị trường xuất hiện một bộ phận tổ chức, cá nhân đầu cơ, “thổi giá” rồi bỏ cọc gây nhiễu loạn thị trường nên cần tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu, tránh bị lợi dụng.

Xin cảm ơn ông!