Bộ Tài chính tiếp tục “rung chuông” thẩm định giá

Bộ Tài chính vừa có văn bản số 1027/BTC-QLG gửi tổng giám đốc, giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá về việc chấp hành quy định pháp luật về thẩm định giá.

DOANH NGHIỆP KHÔNG QUẢN CHẶT VIỆC KIỂM SOÁT NỘI BỘ

Liên quan đến việc kiểm tra việc chấp hành pháp luật về thẩm định giá, năm 2022, Bộ Tài chính tiến hành kiểm tra định kỳ và đột xuất việc chấp hành pháp luật về thẩm định giá của 15 doanh nghiệp thẩm định giá.

Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính đánh giá về cơ bản, các doanh nghiệp trong diện kiểm tra đã chấp hành các quy định về quản lý hoạt động thẩm định giá và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

“Các doanh nghiệp đã được kiểm tra trong các năm trước đây cũng có ý thức chấp hành pháp luật về thẩm định giá tốt hơn. Các thiếu sót trước đây cơ bản được khắc phục mặc dù vẫn còn những tồn tại cần tiếp tục khắc phục để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá”, văn bản Bộ Tài chính nêu.

Tuy nhiên, theo bộ này, trong quá trình kiểm tra, một số doanh nghiệp có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về thẩm định giá như: không thông báo cho Bộ Tài chính khi thay đổi danh sách thẩm định viên, không thực hiện đúng quy trình thẩm định giá, không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Đồng thời, không trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp, phát hành chứng thư thẩm định giá hoặc báo cáo thẩm định giá không có đủ các thông tin cơ bản theo hướng dẫn tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…

Những doanh nghiệp nêu trên đều bị lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính và tiến hành xử phạt theo quy định.

Cùng đó, một số doanh nghiệp chưa thực hiện tốt việc kiểm soát, kiểm tra nội bộ hoạt động thẩm định giá tại doanh nghiệp.

Ngoài ra, một số thẩm định viên còn thiếu kinh nghiệm thẩm định giá và hiểu biết chưa sâu về tài sản thẩm định giá và thị trường của tài sản thẩm định giá nên chưa có những đánh giá, biện luận cần thiết trong quá trình thẩm định giá để có kết luận phù hợp về giá trị của tài sản thẩm định giá.

NHIỀU THIẾU SÓT TRONG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

Qua kiểm tra, Bộ Tài chính nhận thấy một số hồ sơ thẩm định giá biện luận chưa đầy đủ về nội dung xác định cơ sở giá trị thẩm định giá, phân tích sơ sài thông tin tổng quan về thị trường tài sản, chưa thể hiện rõ ràng việc kiểm chứng thông tin thu thập…

Cụ thể,thứ nhất, đối với phương pháp so sánh, một số hồ sơ vẫn còn những thiếu sót.

Chẳng hạn, nội dung phiếu khảo sát thu thập thông tin, báo giá tài sản so sánh còn sơ sài.

Các thẩm định viên thực hiện kiểm chứng thông tin không rõ, lập luận về các tỷ lệ điều chỉnh chưa đầy đủ, cụ thể hoặc đã có lập luận về các tỷ lệ điều chỉnh, tuy nhiên, các tỷ lệ này chưa đi kèm với các biện luận và chứng cứ về thông tin giao dịch thị trường làm cơ sở để đưa ra các tỷ lệ điều chỉnh.

Hay biện luận chưa đầy đủ về xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua phân tích chất lượng thông tin của tài sản so sánh và các yếu tố như số lần điều chỉnh, tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng giá trị điều chỉnh thuần…

Thứ hai,đối với phương pháp chi phí, số liệu trước khi đưa vào tính toán chi phí thay thế, chi phí tái tạo chưa chi tiết.

Việc điều chỉnh các chi phí, đơn giá do các cơ quan có thẩm quyền quy định từ các năm trước về thời điểm thẩm định giá còn chưa đầy đủ hoặc chưa nêu cụ thể nguồn thông tin, thời điểm thu thập số liệu về chi phí, đơn giá tại hồ sơ; biện luận sơ sài bằng chứng khi đánh giá tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng. Việc minh chứng xác định tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế chưa chi tiết…

Thứ ba,đối với phương pháp dòng tiền chiết khấu, Bộ Tài chính cho rằng việc phân tích giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai chưa chi tiết; chưa nêu cụ thể nguồn thông tin thu thập để đưa vào ước tính các khoản thu nhập, chi phí liên quan đến tài sản, biện luận chưa rõ ràng về giá trị cuối kỳ dự báo…

YÊU CẦU CHẤN CHỈNH NHỮNG TỒN TẠI

Trước những tồn tại nêu trên, Bộ Tài chính yêu cầu tổng giám đốc, giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá nhận rõ những tồn tại, thiếu sót thông qua việc đối chiếu với tình hình hoạt động của doanh nghiệp mình để nghiêm khắc rút kinh nghiệm và chấn chỉnh kịp thời.

Theo đó, các đơn vị cần thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong quá trình thực hiện thẩm định giá.

Đồng thời, tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật, trước hết là hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bộ Tài chính cũng đề nghị các đơn vị lưu ý thực hiện đầy đủ và nghiêm túc quy trình thẩm định giá, nhất là việc khảo sát, thu nhập và phân tích thông tin.

Lập đầy đủ các biên bản khảo sát thực trạng tài sản thẩm định giá và phiếu thu thập thông tin. Các thông tin thu thập phải ghi rõ nguồn, bảo đảm tính khách quan, trung thực và được kiểm chứng, xác minh nhằm bảo đảm độ tin cậy và chất lượng thông tin trước khi đưa vào áp dụng các phương pháp thẩm định giá để ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.

Thực hiện đầy đủ các bước áp dụng tính toán trong từng phương pháp thẩm định giá mà thẩm định viên lựa chọn: phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 – Cách tiệp cận từ thị trường; phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 – Cách tiếp cận từ chi phí và phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 – Cách tiếp cận từ thu nhập ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính.

Việc phát hành báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá đầy đủ nội dung theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.

“Các doanh nghiệp tiến hành rà soát toàn bộ các hồ sơ thẩm định giá lưu trữ đúng quy định, bổ sung thêm các tài liệu còn thiếu, chấn chỉnh hoạt động lưu trữ hồ sơ, bảo đảm thực hiện đúng theo các quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá số 06”, Bộ Tài chính yêu cầu. Việc lưu trữ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính.

Cùng với đó, đôn đốc, kiểm tra các thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp tham dự các khóa học cập nhật kiến thức theo quy định.

Ngoài ra, các đơn vị cần báo cáo kịp thời với Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) khi có sự thay đổi thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên theo đúng quy định.