Xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Theo cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường. Trong năm 2022, khả năng xác định giá “thị trường” cũng đã góp phần làm giảm mạnh nguồn cung bất động sản so với năm 2021.

Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành thu thập ý kiến từ các bộ, ngành và cơ quan liên quan về việc sửa đổi dự thảo Nghị định 44 và Thông tư 36. Trong số các đề xuất sửa đổi, có nhiều quan điểm khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện tại, đặc biệt là việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang là vấn đề tranh cãi.

Sự khác biệt của phương pháp thặng dư

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM, chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong định giá cho rằng hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.

Đơn cử, bà Giang phân tích, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ, và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu: các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM

Trong khi đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

“Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là Thương mại Dịch vụ (TMDV). Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể. Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình TMDV khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản”, vị chuyên gia dẫn chứng.

Ở một ví dụ khác, khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Như vậy việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Trên thực tế, phương pháp này cũng có mặt hạn chế do có nhiều yếu tố giả định cũng như dự báo mang tính chủ quan. Để giảm thiểu những hạn chế này, trong quá trình định giá có thể được yêu cầu thực hiện thêm các phương pháp khác để so sánh và đối chiếu nhằm đem lại kết quả định giá chính xác.

Vai trò của phương pháp thặng dư

Từ những phân tích trên, bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Đánh giá thêm về vai trò của phương pháp thặng dư, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng trong hầu hết các trường hợp, việc loại bỏ phương pháp định giá thặng dư sẽ dẫn đến việc định giá thận trọng hơn.

“Những quỹ đất đang được lên kế hoạch để phát triển dự án sẽ được định giá chính xác hơn thông qua phương pháp thặng dư. Phương pháp này thể hiện khả năng sinh lợi tổng thể của dự án cũng như các chỉ số tài chính cho thấy dự án có bền vững về mặt tài chính hay không”, ông Troy Griffiths nói.

“Tại Việt Nam, khi Chính phủ đang thảo luận để đưa ra những cập nhật quan trọng trong quá trình định giá đất đai, việc phương pháp thặng dư bị cân nhắc để loại bỏ cũng là điều dễ hiểu bởi phương pháp này dựa trên nhiều biến số chủ quan. Khi triển khai bất kỳ phương pháp mới nào cần cân nhắc phương pháp có tính toàn vẹn cao hơn và ít bị tác động bởi những yếu tố chủ quan hơn. Tuy nhiên, phương pháp thặng dư nên được áp dụng một cách phù hợp như một phương pháp định giá đã được chấp nhận cũng như ứng dụng”, Phó Giám đốc Điều hành Savills nói thêm.

Trong trường hợp phương pháp thặng dư bị loại bỏ, vẫn có một số phương pháp định giá khác song ông nhận xét, vấn đề cơ bản nhất chỉ đơn giản là so sánh trực tiếp. Mục đích của việc định giá là mô phỏng hành vi của thị trường để xác định giá trị thị trường. Hầu hết bên mua thường chỉ dựa vào giá trị của bất động sản tương tự kế bên để xác định giá trị bất động sản của mình.

Chuyên gia cho biết phương pháp thặng dư hay phương pháp giả định (hypothetical method) được áp dụng khá hiệu quả ở nhiều quốc gia. Các ngân hàng, Toà án và Trọng tài thường chấp nhận và tranh luận về các biến số được sử dụng. Đây đơn giản là phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow – DCF) với nhiều biến số mang tính chủ quan hơn, do đó ít được ưa chuộng hơn các phương pháp khác.