Một số vấn đề định giá tài sản theo quyết định của Tòa án

Ảnh minh họa.

1. Quyền cung cấp và thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp; quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản của đương sự.

Theo quy định của BLTTDS năm 2015, trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp về tài sản, đương sự bao gồm: Nguyên đơn; Bị đơn; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp cho Tòa án. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết các vụ án có tranh chấp tài sản cho thấy giá tài sản do một bên đương sự đưa ra thường không được một hoặc các bên đương sự còn lại chấp nhận. Bởi vì giá tài sản do đương sự thường thiên về quyền lợi của chính đương sự đó. Chính vì vậy mà, pháp luật còn quy định các đương sự có quyền thỏa thuận về giá tài sản tranh chấp.

Quy định này nhằm tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản và đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận, định đoạt của đương sự. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rằng giá tài sản mà đương sự thỏa thuận với nhau không được thấp hơn mức giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba. Hiện nay, BLTTDS năm 2015 không có quy định về các yêu cầu đối với việc thỏa thuận xác định giá tài sản tranh chấp.

Tuy nhiên, tại Điều 3 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 của TAND tối cao, VKSND tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng Dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản (Thông tư liên tịch số 02/2014) có quy định việc thỏa thuận về việc xác định giá tài sản đang tranh chấp phải đáp ứng các yêu cầu sau:

– Người tham gia thoả thuận về xác định giá tài sản phải là đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự;

– Các bên tham gia thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện;

– Tuân thủ hướng dẫn tại Điều 2 của Thông tư liên tịch số 02/2014:

– Việc thỏa thuận phải được lập thành văn bản, có chữ ký các bên tham gia thỏa thuận.

Bên cạnh đó, theo quy định của BLTTDS năm 2015 các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản. Hiện nay, BLTTDS năm 2015 không có quy định cụ thể về lựa chọn tổ chức thẩm định giá của đương sự nhưng tại Thông tư liên tịch số 02/2014 có quy định về yêu cầu thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, yêu cầu tổ chức thẩm định giá và trình tự thực hiện yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của đương sự như sau:

– Về yêu cầu thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá:

Thỏa thuận của các bên đương sự về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản phải đáp ứng các yêu cầu sau:

+ Việc thỏa thuận của các bên phải đáp ứng các yêu cầu như: Người tham gia thoả thuận phải là đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự; Các bên tham gia thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện; Tuân thủ nguyên tắc định giá tại Điều 2 của Thông tư liên tịch số 02/2014; Việc thỏa thuận phải được lập thành văn bản, có chữ ký các bên tham gia thỏa thuận.

+ Tổ chức thẩm định giá được lựa chọn phải đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Vậy, hiện nay điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá (tổ chức thẩm định giá) được pháp luật quy định như thế nào?

Theo quy định tại Điều 38 Luật giá 2012, điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá như sau: Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 39 Luật giá 2012, điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá được quy định như sau:

“ Điều 39. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

1. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

2. Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên góp vốn;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;

d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

3. Công ty hợp danh khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

4. Doanh nghiệp tư nhân khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân;

c) Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

5. Công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;

d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp”.

Như vậy, khi đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì Tòa án cần phải xem xét tổ chức thẩm định giá mà đương sự lựa chọn có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của Luật giá 2012 hay không.

– Về yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài :

Theo Thông tư liên tịch số 02/2014, trường hợp các bên đương sự cùng yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản thì phải nêu cụ thể tên tổ chức thẩm định giá đó. Trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của đương sự, Toà án gửi văn bản yêu cầu tổ chức thẩm định giá đó tiến hành thẩm định giá tài sản. Trường hợp có đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu một tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành thẩm định giá, thì Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự khác trong vụ án dân sự biết. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thông báo của Toà án mà đương sự không có ý kiến hoặc có ý kiến đồng ý yêu cầu tổ chức thẩm định giá đó, thì Toà án gửi văn bản yêu cầu tổ chức thẩm định giá mà các đương sự đã yêu cầu tiến hành thẩm định giá tài sản. Đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành định giá tài sản đang tranh chấp phải được thực hiện bằng văn bản, có chữ ký của người yêu cầu và giấy tờ, tài liệu chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật của tổ chức thẩm định giá đó.

– Về trình tự thực hiện yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của đương sự:

Theo Thông tư liên tịch số 02/2014, sau khi có đủ điều kiện ra văn bản yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành định giá tài sản thì Toà án ban hành văn bản yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành thẩm định giá tài sản đang tranh chấp. Ngay sau khi nhận được văn bản trả lời về việc đồng ý tiến hành định giá tài sản của tổ chức thẩm định giá, Tòa án phải thông báo cho các bên đương sự để tiến hành thủ tục theo yêu cầu của tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp tổ chức thẩm định giá từ chối thẩm định giá tài sản thì Tòa án thông báo cho đương sự biết để lựa chọn tổ chức thẩm định giá khác. Việc tiến hành thủ tục thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá được tiến hành theo quy định về pháp luật thẩm định giá tài sản. Ngay sau khi có kết quả thẩm định giá, tổ chức thẩm định giá tài sản phải gửi kết quả thẩm định giá cho Toà án. Tòa án thông báo kết quả định giá cho các bên đương sự có liên quan đến việc định giá tài sản. Kết quả thẩm định giá được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành đúng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá được tiến hành như thế nào mới đúng quy định của pháp luật. Vấn đề này khi giải quyết vụ án, Thẩm phán được phân công giải quyết đặc biệt quan tâm. Theo quy định hiện nay thì quy trình thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá thực hiện theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Tiêu chuẩn số 05) được ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ tài chính. Theo Tiêu chuẩn số 05 thì quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

+ Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

+ Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

+ Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

+ Bước 4. Phân tích thông tin.

+ Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

+ Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Như vậy, Tòa án chỉ chấp nhận kết quả thẩm định giá nếu việc thẩm định giá tài sản của tổ chức thẩm định giá phải thực hiện theo 06 bước quy định tại Tiêu chuẩn số 05.

2. Những trường hợp Tòa án ra quyết định định giá tài sản

Thực tiễn giải quyết các vụ án trong thời gian qua cho thấy không phải vụ án có tranh chấp tài sản nào đương sự cũng cung cấp về giá, thỏa thuận về giá tài sản hay lựa chọn tổ chức thẩm định giá và cung cấp kết quả thẩm định già tài sản cho Tòa án. Thường thì các đương sự không đưa ra giá tài sản, hoặc một bên đưa ra giá tài sản còn bên kia không có ý kiến về giá… Xuất phát từ thực tiễn như vậy, BLTTDS năm 2015 quy định có 03 trường hợp mà Tòa án ra quyết định định giá tài sản tại khoản 3 Điều 104 như sau:

2.1. Trường hợp theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự

Yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá tài sản là quyền của đương sự. Vì vậy, một hoặc các bên đương sự có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định giá tài sản đang tranh chấp. Quy định này nhằm đảm bảo sự công bằng về giá tài sản mà các đương sự đang tranh chấp. BLTTDS năm 2015, không có quy định việc đương sự yêu cầu Tòa án định giá tài sản phải thực hiện như thế nào nhưng thông thường là đương sự phải làm đơn yêu cầu gửi cho Tòa án.

Trước đây, Nghị quyết số 04/2005/NQ-HĐTP ngày 17/9/2005 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (Nghị quyết số 04/2005/NQ-HĐTP) hướng dẫn như sau: Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp trong các trường hợp “Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự vì lý do các bên không thỏa thuận được về giá của tài sản đang tranh chấp”.

Như vậy, BLTTDS năm 2015 đã không còn quy định lý do mà một bên hoặc các bên đương sự yêu cầu Tòa án định giá tài sản là do các bên không thỏa thuận được về giá của tài sản đang tranh chấp. Mà việc các đương sự không thỏa thuận được giá tài sản được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 104 BLTTDS năm 2015 sẽ được đề cập dưới đây.

2.2. Trường hợp các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản

Trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp về tài sản, các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án. Nếu các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản thì Tòa án có quyền ra quyết định định giá tài sản.

Cũng theo quy định của BLTTDS năm 2015, trường hợp đương sự đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản thì Tòa án ra quyết định định giá tài sản.

2.3. Trường hợp các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá

Nếu như trước đây Nghị quyết số 04/2005/NQ-HĐTP có quy định Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp trong trường hợp “Các đương sự thỏa thuận về giá của tài sản đang tranh chấp, nhưng có căn cứ rõ ràng chứng minh rằng mức giá mà các bên đương sự thỏa thuận thấp hơn khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định đối với tài sản cùng loại, nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí” thì quy định tại điểm c khoản 3 Điều 104 BLTTDS năm 2015 có điểm mới. Đó là giá mà các đương sự thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản không được thấp hơn giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá chứ không phải là thấp hơn khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định đối với tài sản cùng loại. Quy định này nhằm phù với nguyên tắc định giá được quy định tại Luật giá 2012.

Tuy nhiên, hiện nay BLTTDS năm 2015 không có quy định cụ thể về giá thị trường là như thế nào, căn cứ để xác định giá trị trường làm cơ sở cho Tòa án xác định giá mà các đương sự thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản có thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá hay không. Vấn đề này đang là vướng mắc của Tòa án trong quá trình định giá tài sản hiện nay.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật giá năm 2012 có giải thích giá trị trường như sau: “Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định”. Còn theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 được ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính thì Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

Ngoài việc, xem xét giá tài sản mà các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản có thấp hơn so với mức giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hay không thì Tòa án còn phải xem xét tổ chức thẩm định giá tài sản có vi phạm pháp luật khi thẩm định giá hay không trong trường hợp đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá và cung cấp kết quả thẩm định già tài sản cho Tòa án. Vậy căn cứ nào để biết tổ chức thẩm định giá vi phạm pháp luật khi thẩm định giá. Nghiên cứu các quy định liên quan thì thấy rằng tại Điều 10 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ có quy định như sau:

“Điều 10. Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được thực hiện thẩm định giá

1. Thực hiện thẩm định giá không đảm bảo tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

2. Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước.

3. Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

4. Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá mà có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là:

a) Thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá;

b) Người có trách nhiệm lãnh đạo, quản lý, điều hành, là kế toán trưởng, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

5. Người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của đơn vị được thẩm định giá đồng thời là người mua cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá.

6. Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá có các mối quan hệ sau:

a) Có cùng một cá nhân hoặc doanh nghiệp, tổ chức thành lập hoặc tham gia thành lập; hoặc hoạt động trong cùng một tập đoàn, tổng công ty, tổ hợp công ty mẹ – công ty con;

b) Có mối quan hệ điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức giữa hai đơn vị;

c) Cùng trực tiếp hay gián tiếp chịu sự điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức của một bên khác;

d) Có thỏa thuận hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng.

7. Doanh nghiệp thẩm định giá đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động thẩm định giá”.

Ngoài ra, việc thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá không thực hiện đầy đủ 06 bước quy định tại Tiêu chuẩn số 05 như đã đề cập phần trên thì cũng xem là vi phạm pháp luật về giá.

3. Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình định giá tài sản theo quyết định của Tòa án

Thực tiễn cho thấy nhiều vụ án có tranh chấp về tài sản, chủ yếu là liên quan đến quyền sử dụng đất của Tòa án cấp sơ thẩm, bị Tòa án cấp trên sửa hoặc hủy bản án do có sai sót trong quá trình định giá tài sản mà chủ yếu là giá tài sản được Tòa án chấp nhận định giá không theo giá thị trường (tức định giá theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành) hoặc giá tài sản đương sự thỏa thuận thấp hơn giá thị trường nhưng được Tòa án chấp nhận… Tuy nhiên hiện nay, các Tòa án nhất là Tòa án địa phương còn có khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc định giá tài sản, cụ thể như sau:

3.1. Việc xác định giá thị trường làm căn cứ để Hội đồng định giá tiến hành định giá tài sản được thực hiện như thế nào?

Hiện nay việc định giá tài sản tranh chấp mà đa số là các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì yêu cầu bắt buộc là giá tài sản không được áp theo giá do UBND tỉnh ban hành mà phải là giá thị trường.

Tuy nhiên, khó khăn hiện nay là việc công tác thu thập giá thị trường làm căn cứ định giá là khó thực hiện được. Bởi vì thông thường các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nên Hội đồng định giá tiến hành định giá mà căn cứ vào giá ghi trong đồng chuyển nhượng sẽ không phù hợp với giá thị trường.

Còn nếu Hội đồng định giá căn cứ vào lời trình bày của đương sự vào giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường thì cũng không đúng quy định. Bởi vì ít khi đương sự cung cấp được chứng cứ liên quan đến giá chuyển nhượng trên thực tế. Vậy làm thế nào để việc định giá tài sản theo giá thị trường?

Thực tiễn có nhiều cách làm khác nhau, có trường hợp Hội đồng định giá căn cứ vào các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp rồi lấy mức giá bình quân, có trường hợp Hội đồng định tiến hành lấy phiếu ý kiến về giá của những người từng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… Điều này cho thấy sự khó khăn và không thống nhất trong quy trình định giá tài sản của Hội đồng định giá do Tòa án thành lập hiện nay.

3.2. Nếu giá do Hội đồng định giá kết luận là theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, Tòa án giải quyết như thế nào?

Hiện nay, không ít trường hợp Hội đồng định giá do Tòa án thành lập khi tiến hành định giá tài sản là quyền sử dụng đất lại căn cứ vào Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành mà không theo giá thực tế trên thị trường. Trường hợp này, Tòa án sẽ giải quyết như thế nào. Đối với trường hợp này, Tòa án sẽ ra quyết định định giá lại theo yêu cầu của đương sự hoặc tự Tòa án ra quyết định. Tuy nhiên, nếu Hội đồng định giá do Tòa án thành lập vẫn sử dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giải quyết như thế nào. Nếu Tòa án chấp nhận giá theo kết luận của Hội đồng định giá trong trường hợp này là không đúng quy định.

Còn nếu Tòa án không chấp nhận thì giải quyết tiếp theo như thế nào. Vấn đề này hiện nay chưa có hướng dẫn cụ thể và đã gây khó khăn cho Tòa án địa phương trong quá trình định giá sản. Giải quyết vấn đề này có Thẩm phán tự đi xác minh giá đất chuyển nhượng thực tế, rồi lấy giá bình quân nếu mức giá này cao hơn giá do Hội đồng định giá kết luận thì Tòa án chấp nhận hoặc Thẩm phán cho các đương sự thỏa thuận giá nếu giá do các đương sự thỏa thuận cao hơn giá do Hội đồng định giá kết luận thì Tòa án chấp nhận. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là cách làm tình thế, chưa tạo được sự thống nhất trong các Tòa án hiện nay.

Xuất phát từ khó khăn, vướng mắc trong quá trình định giá tài sản của Tòa án hiện nay, tác giả kiến nghị cần sớm nghiên cứu và ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về trình tự thủ tục định giá tài sản trong tố tụng dân sự. Vì đây là căn cứ pháp lý để Hội đồng định giá do Tòa án thành lập thống nhất thực hiện trong quá trình định giá tài sản.

DƯƠNG TẤN THANH

Phó Chánh án TAND thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh