Hé lộ vai trò của các công ty thẩm định giá trong vụ Tân Hoàng Minh

Liên quan đến vụ án Tân Hoàng Minh, cơ quan điều tra cho biết 3 công ty con thuộc tập đoàn này phát hành thành công 9 lô trái phiếu, tổng trị giá 10.030 tỷ đồng.

Những trái phiếu này là trái phiếu không chuyển đổi không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo để tạo niềm tin, thu hút được nhiều người mua trái phiếu.

3 công ty con thuộc Tân Hoàng Minh ngụy tạo các hoạt động kinh tế không có thật thông qua các hoạt động “khống” như hợp đồng mua bán cổ phần, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc… giữa nội bộ các công ty, cá nhân để làm phương án phát hành các gói trái phiếu riêng lẻ.

Nhóm này thông qua các công ty thẩm định giá ban hành chứng thư và báo cáo thẩm định giá, ghi nhận giá trị tài sản đảm bảo, tạo niềm tin cho người mua trái phiếu.

Lộ diện loạt công ty thẩm định giá

Công ty thẩm định giá Ecomax

Công ty TNHH Thẩm định giá Ecomax (sau đây gọi tắt là Công ty Thẩm định giá Ecomax) được thành lập năm 2017. Đại diện pháp luật là ông Nguyễn Văn Dũng (Giám đốc) và Đặng Quốc Hoàng (Thẩm định viên).

Công ty này thực hiện thẩm định giá ban hành các chứng thư, báo cáo thẩm định giá đối với 4 gói trái phiếu do các công ty thuộc Tân Hoàng Minh phát hành, cụ thể như sau:

(1) Gói trái phiếu của Công ty Ngôi Sao Việt, phát hành tháng 9/2021, trị giá 1.900 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm theo các chứng thư thẩm định giá do Công ty thẩm định giá Ecomax ban hành tổng trị giá 2.386,6 tỷ đồng.

Đó là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh của Công ty Ngôi Sao Việt là lợi thế quyền sử dụng đất và công trình xây dựng dự kiến hình thành trong tương lai tại Dự án Nam Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội trị giá 2.145,975 tỷ đồng (theo chứng thư phát hành ngày 31/8/2021).

Quyền sở hữu 200 tỷ đồng vốn điều lệ tại Công ty Ngôi Sao Việt đứng tên Lê Mạnh Dũng, Chánh văn phòng Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trị giá 240,666 tỷ đồng (theo chứng thư phát hành ngày 31/8/2021).

(2) Gói trái phiếu Công ty Soleil phát hành tháng 11/2021, trị giá 500 tỷ đồng, tài sản bảo đảm theo Chứng thư thẩm định giá ngày 98/2021 trị giá 550,219 tỷ đồng, bao gồm:

Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Công ty Hoàng Hải Phú Quốc (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô A3 tại Dự án khu du lịch phức hợp Hoàng Hải, thị xã Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, trị giá 57,31 tỷ đồng.

Giá trị quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư là phần xây dựng hình thành trong tương lai tại lô đất A3, trị giá 192,9 tỷ đồng.

(3) Với gói trái phiếu của Công ty Cung Điện Mùa Đông phát hành tháng 11/2021, trị giá 196 tỷ đồng, tài sản đảm bảo là 10 triệu cổ phần Công ty Cung Điện Mùa Đông đứng tên sở hữu của Vũ Mỹ Linh, có mệnh giá 27.163 đồng/cổ phần, tương đương tổng trị giá 271,63 tỷ đồng.

(4) Gói trái phiếu Công ty Cung Điện Mùa Đông phát hành tháng 3/2022, trị giá 1.900 tỷ đồng, tài sản đảm bảo là quyền sở hữu 54 triệu cổ phần Công ty Ngọc Viễn Đông (thuộc Tân Hoàng Minh) gồm 37,8 triệu cổ phần đứng tên Phùng Thị Mai và 16,2 triệu cổ phần đứng tên Lưu Hoàng Anh, tổng trị giá 1.901,61 tỷ đồng, tương đương giá trị 35.215 đồng/cổ phần.

Công ty Định giá VAA

Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá VAA được thành lập năm 2018, người đại diện pháp luật là Nguyễn Văn Tùng (Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng giám đốc).

Từ tháng 1/2022, Công ty VAA dừng hoạt động do không còn đủ thẩm định viên.

Công ty Định giá VAA thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm đối với 3 gói trái phiếu do Công ty Soleil và Công ty Cung Điện Mùa Đông phát hành bao gồm:

(1) Gói trái phiếu Công ty Soleil phát hành tháng 8/2021, trị giá 450 tỷ đồng, tài sản bảo đảm có giá trị 497,5 tỷ đồng gồm: Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Công ty Hoàng Hải Phú Quốc đối với lô đất D2 tại dự án khu du lịch phức hợp Hoàng Hải trị giá 172,8 tỷ đồng.

Giá trị quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư là phần xây dựng hình thành trong tương lai tại lô D2, trị giá 324,7 tỷ đồng.

(2) Gói trái phiếu Công ty Cung Điện Mùa Đông phát hành tháng 11/2021, trị giá 254 tỷ đồng, tài sản đảm bảo có tổng trị giá 626,1 tỷ đồng; gồm quyền sử dụng đất của Công ty Hoàng Hải Phú Quốc tại lô A2.2 trị giá 143,2 tỷ đồng.

Giá trị quyền tài sản của Công ty Cung Điện Mùa Đông phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư trị giá 482,9 tỷ đồng.

(3) Gói trái phiếu Công ty Cung Điện Mùa Đông phát hành tháng 12/2021 trị giá 3.230 tỷ đồng, tài sản đảm bảo là 47,8 triệu cổ phần Công ty Hoàng Hải Phú Quốc trị giá 4.199 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô thành lập năm 2015. Người đại diện pháp luật là Nguyễn Minh Tâm, Tổng giám đốc.

Công ty này thực hiện thẩm định tài sản bảo đảm với gói trái phiếu do Công ty Soleil phát hành tháng 7/2021 trị giá 800 tỷ đồng. Số này gồm quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại 24 bất động sản tại Dự án Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải, tổng trị giá 1.087,6 tỷ đồng. Quyền phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư trị giá 151,1 tỷ đồng.

Công ty CPA Hà Nội

Công ty này ký hợp đồng thẩm định giá với Công ty Ngôi Sao Việt để thẩm định tài sản là 6 triệu cổ phần Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Thương mại Việt Tiến, làm tài sản đảm bảo cho gói trái phiếu 800 tỷ đồng. Kết quả thẩm định 6 triệu cổ phần trị giá 1.640,2 tỷ đồng.

Chiêu thức của bên thẩm định giá

Tài liệu điều tra cho thấy, thời điểm thẩm định giá một số dự án bất động sản chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý như chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được điều chỉnh quy hoạch tổng thể, chưa được giao đất, cho thuê đất, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện triển khai.

Do vậy, việc thẩm định giá trị quyền tài sản trên các lô đất này là chưa đủ cơ sở pháp lý để thực hiện.

Các công ty thẩm định giá chỉ căn cứ vào số liệu, tài liệu do các công ty con của Tân Hoàng Minh cung cấp, không kiểm tra chứng từ, sổ sách kế toán để xác định giá trị tài sản, thực hiện không đúng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Theo đánh giá của Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính, có cơ sở nhận định rằng các chứng thư thẩm định giá chưa đảm bảo độ tin cậy.

Ví dụ, Công ty CPA Hà Nội định giá vốn chủ sở hữu của Công ty Việt Tiến tăng lên khi thực hiện dự án tại khu đất CCKO, dự án Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, TP Hà Nội.

Tuy nhiên thời điểm định giá, Công ty Việt Tiến chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai dự án như chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch tổng thể, chưa được giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng.

Công ty Việt Tiến mới bỏ ra hơn 90 tỷ đồng thanh toán tiền thuê hạ tầng cho Tổng công ty HUD (Chủ đầu tư dự án), nhưng lại đánh giá giá trị bất động sản lên thành 1.130,3 tỷ đồng không có căn cứ.

Ngoài ra, với các tài sản đảm bảo là vốn cổ phần, tài liệu điều tra cho thấy các cá nhân đứng tên cổ phần là nhân viên của Tân Hoàng Minh, không có tiền góp vốn hoặc mua cổ phần.

Khi thẩm định giá trị cổ phần, các công ty thẩm định giá chỉ căn cứ vào báo cáo tài chính do các công ty con Tân Hoàng Minh cung cấp mà không kiểm tra dòng tiền, chứng từ góp vốn, sổ sách kế toán để xác định giá trị tài sản.