Thẩm định giá dự án

Có thể thấy thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời có vai trò đối với xác định giá trị tài sản của nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vậy pháp luật quy định như thế nào về quy trình, trình tự thủ tục thẩm định giá dự án? Cùng tìm hiểu ngay sau đây.

Thẩm định dự án đầu tư

Dự án đầu tư là gì?

Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.

Thẩm định dự án đầu tư là gì?

Thẩm định dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, Kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án.

Đối tượng thẩm định dự án

Dự án Bất động sản

Khu công nghiệp

Cảng, mỏ, thủy điện …

Mục đích thẩm định giá dự án

Đàm phán chuyển nhượng;

Phục vụ mục đích góp vốn liên doanh;

Phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

Phục vụ mục đích quản lý nhà nước của các địa phương (giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời…);

Phục vụ mục đích chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;

Các mục đích khác

Phương pháp thẩm định giá dự án

Phương pháp so sánh các chỉ tiêu:

Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản, các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xây dựng hoặc đang hoạt động. Sử dụng phương pháp thẩm định dự án đầu tư này giúp cho việc đánh giá tính hợp lý và chính xác các chỉ tiêu của dự án. Từ đó có thể rút ra các kết luận đúng đắn về dự án để đưa ra quyết định đầu tư được chính xác. Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu sau:

Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình Nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.

Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế.

Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi.

Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư.

Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiền lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế – kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.

Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư (ở mức trung bình tiên tiến).

Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp theo thông lệ phù hợp với hướng dẫn, chỉ đạo của Nhà nước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại.

Các chỉ tiêu trong trường hợp có dự án và chưa có dự án.

Trong việc sử dụng phương pháp so sánh cần lưu ý, các chỉ tiêu dùng để tiến hành so sánh phải được vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án và doanh nghiệp, tránh khuynh hướng so sánh máy móc cứng nhắc.

Phương pháp thẩm định giá dự án theo trình tự:

Việc thẩm định dự án đầu tư được tiến hành theo một trình tự biện chứng từ tổng quát đến chi tiết, từ kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau:

Thẩm định giá tổng quát:

Là việc xem xét tổng quát các nội dung cần thẩm định giá dự án đầu tư, qua đó phát hiện các vấn đề hợp lý hay chưa hợp lý cần phải đi sâu xem xét. Thẩm định giá tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng của dự án. Vì xem xét tổng quát các nội dung của dự án, do đó ở giai đoạn này khó phát hiện được các vấn đề cần phải bác bỏ, hoặc các sai sót của dự án cần bổ sung hoặc sửa đổi. Chỉ khi tiến hành thẩm định giá chi tiết, những vấn đề sai sót của dự án mới được phát hiện.

Thẩm định giá dự án chi tiết:

Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định dự án đầu tư được tiến hành với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến phân tích hiệu quả tài chính và kinh tế – xã hội của dự án. Mỗi nội dung xem xét đều đưa ra những ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm hoặc không thể chấp nhận được. Tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khác nhau tuỳ theo đặc điểm và tình hình cụ thể của dự án.

Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút ra nội dung trước có thể là điều kiện để tiếp tục nghiên cứu. Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị bác bỏ thì có thể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định toàn bộ các chỉ tiêu tiếp sau. Chẳng hạn, thẩm định mục tiêu của dự án không hợp lý, nội dung phân tích kỹ thuật và tài chính không khả thi thì dự án sẽ không thể thực hiện được.

Phương pháp thẩm định giá dự án đầu tư dựa trên việc phân tích độ nhạy của dự án đầu tư

Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án, như vượt chi phí đầu tư, sản lượng đạt thấp, giá trị chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi về chính sách theo hướng bất lợi… Khảo sát tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hoà vốn của dự án.

Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc thường được chọn từ 10% đến 20% và nên chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án để xem xét. Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bất trắc phát sinh đồng thời thì đó là những dự án vững chắc có độ an toàn cao. Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem lại khả năng phát sinh bất trắc để đề xuất kiến nghị các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế. Nói chung biện pháp thẩm định giá dự án đầu tư này nên được áp dụng đối với các dự án có hiệu quả cao hơn mức bình thường nhưng có nhiều yếu tố thay đổi do khách quan.

Hồ sơ thẩm định giá dự án

Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;

Văn bản thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi;

Giấy chứng nhận giao quyền sử dụng đất;

Quyết định giao đất;

Quy hoạch chi tiết dự án;

Bản vẽ quy hoạch dự án,….

Phí và cách thức tính phí dịch vụ

Phí dịch vụ tư vấn vấn thường xuyên được tính theo thời gian tư vấn, bao gồmthời gian quy đổi theo sản phẩm tư vấnvàthời gian làm việc thực tếcủa Luật sư/Chuyên gia pháp lý.

Thời gian tư vấn

Thời gian quy đổi theo sản phẩm tư vấn:được quy đổi từ kết quả công việc của Luật sư/Chuyên gia pháp lý, bao gồm giờ làm việc trực tiếp với Quý Khách hàng, Email tư vấn, Thư tư vấn, Tài liệu được soạn thảo, … Đối với các công việc được yêu cầu (không kể đến mức độ phức tạp của vụ việc), Luật Trần và Liên danh thực hiện quy đổi kết quả tư vấn ra thời gian tính phí dịch vụ như sau:

Email tư vấn hoặc Thư tư vấn hoặc Tài liệu soạn thảo: 500 từ tương ứng với 01 giờ;

Tài liệu cần rà soát, kiểm tra tính pháp lý, review: 500 từ tương ứng với ½ giờ.

Trong một số trường hợp Quý Khách hàng yêu cầu những vấn đề pháp lý đơn giản như rà soát để lược bỏ bớt các nội dung trái quy định của pháp luật hoặc không cần thiết Luật Trần và Liên danh sẽ cân nhắc hỗ trợ không tính phí hoặc tính phí bằng một nửa so với cách tính phí nêu trên.

Thời gian làm việc thực tế:Là thời gian mà Quý Khách hàng và Luật Trần và Liên danh có thể định lượng được thông qua các buổi tư vấn trực tiếp, tư vấn qua điện thoại, thời gian tham gia các cuộc họp, sự kiện, đàm phán,… Thời gian chờ đợi để làm việc (nếu có) được tính bằng 50% thời gian làm việc. Tuy nhiên, thời gian này chỉ là tương đối và Luật Trần và Liên danh sẽ cân nhắc để có thể hài hòa được quyền lợi của cả hai bên.

Quy trình cung cấp dịch vụ

Cách thức tiếp nhận và thực hiện công việc cho khách hàng:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, tài liệu và yêu cầu của khách hàng;

Bước 2: Hội đồng luật sư tiếp nhận và báo phí dịch vụ nếu có thể hỗ trợ theo yêu cầu của khách hàng;

Bước 3: Khách hàng và Luật Luật Trần và Liên danh ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý và thanh toán phí theo thỏa thuận;

Bước 4: Luật sư chuyên môn phụ trách nghiên cứu và xử lý các công việc tư vấn cho khách hàng cũng như thực hiện công việc tại tòa án các cấp;

Bước 5: Luật sư chuyên môn phụ trách thông báo tiến độ xử lý tại tòa án và tư vấn hướng giải quyết tiếp theo cho đến khi tranh chấp được giải quyết;

Cam kết dịch vụ thẩm định giá dự án

Chúng tôi cam kết sẽ mang lại lợi ích TỐI ƯU cho khách hàng với các tiêu chí:

An tâm về chất lượng dịch vụ: Luật Trần và Liên danh có đội ngũ luật sư dày dặn kinh nghiệm, chuyên môn cao, hiểu biết chuyên sâu về nhiều lĩnh vực. Chúng tôi thực hiện cam kết bảo mật thông tin tuyệt đối và cập nhật thường xuyên tiến trình thực hiện yêu cầu của quý khách

Hiệu quả: các vấn đề pháp lý của doanh nghiệp được xử lý nhanh gọn, đảm bảo đúng luật, triệt tiêu các rủi ro pháp lý về sau

Chi phí rõ ràng, cụ thể, căn cứ theo từng nhu cầu cụ thể của khách hàng và bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng an tâm phát triển kinh doanh.

Tư vấn, hỗ trợ pháp lý thường xuyên cũng là một nhu cầu cấp thiết đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhận hiện nay. Thực tế cho thấy việc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý thường xuyên vừa ngăn ngừa được các rủi ro pháp lý, vừa tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời góp phần thay đổi thói quen trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp, hướng đến sự chuyên nghiệp và bền vững. Nắm bắt được nhu cầu trên, Luật Trần và Liên danh đã xây dựng và cung cấp gói dịch vụ tư vấn pháp lý thường xuyên liên quan đến mọi khía cạnh hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Bao gồm:

Cập nhật, cung cấp các quy định mới của pháp luật liên quan đến lĩnh vực hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp

Hỗ trợ rà soát, hoàn thiện các văn bản quản trị nội bộ, các hệ thống form, mẫu dùng cho công tác quản trị nội bộ và giao dịch kinh doanh của tổ chức, doanh nghiệp

Giải đáp hoặc cho ý kiến pháp lý (bằng miệng hoặc bằng văn bản) về các vấn đề liên quan đến hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp

Hỗ trợ soạn thảo các văn bản, công văn, thư từ trao đổi giữa tổ chức, doanh nghiệp với khách hàng/đối tác và/hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Hỗ trợ soạn thảo các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự để tổ chức, doanh nghiệp ký kết với khách hàng/đối tác hoặc rà soát, chính sửa dự thảo hợp đồng do khách hàng/đối tác gửi cho tổ chức, doanh nghiệp

Thay mặt hoặc cùng tổ chức, doanh nghiệp tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng với khách hàng/đối tác

Đại diện doanh nghiệp trong quá trình làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bên thứ ba liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp.