Vai Trò Của Người Định Giá Bất Động Sản Trong Thị Trường Bất Động Sản

Một người không có chuyên môn sẽ không hiểu biết về giá trị của BĐS ở khu vực khác, còn người định giá có chuyên nghiệp nhận thức rõ những yếu tố chung có tác động đến giá trị và quen với các sắc thái giá trị BĐS của một khu vực hoàn toàn xa lạ. Ngoài ra, người định giá có trình độ cần phải biết nhìn xa trông rộng và linh hoạt để có thể đưa ra những đánh giá cho một khu vực địa lý rộng và cho những loại BĐS hiếm có trên thị trường dựa trên những nguyên tắc cơ bản. Người định giá có trình độ phải nắm được đa dạng chủng loại BĐS trên một phạm vi rộng hơn.

Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.

Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng v.v…).Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.

Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra, hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng “chiếm giữ” đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo.Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách.Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo ra những hệ quả khó giải quyết.

Sự khác biệt về giá trị do những thay đổi trong khu vực đôi khi khác hẳn so với hình dung và những người định giá không có trình độ thường nghĩ sự khác biệt này là rất lớn, rất mơ hồ và không thực tế. Tuy nhiên những người có trình độ đã quen với những khác biệt khó lý giải về thị trường như vậy và có thể nhận định vai trò cơ bản của những yếu tố. Đồng thời do ít khi lúng túng trước những tình huống như vậy nên người định giá xác định rõ đó là những yếu tố thị trường mà cần phải có sự đánh giá chính xác.