Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản

Thẩm định giá là nhân tố có tầm ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế thị trường. Các phương pháp thẩm định giá được phát triển toàn diện dựa trên cơ sở dữ liệu và những thông tin chính thống.

1. Thẩm định giá là gì?

1.1 Định nghĩa về thẩm định giá

Thẩm định giálà một phương pháp tư vấn tài chính phổ biến trong nền kinh tế thị trường. Dịch vụ này bắt nguồn từ nhu cầu xác định giá trị kinh tế của toàn bộ doanh nghiệp hoặc đơn vị công ty.

Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: xác lập quyền sở hữu đối tác, thủ tục ly hôn, thuế, giao dịch bất động sản,… Thông thường, chủ sở hữu sẽ tìm đến các nhà thẩm định giá để ước tính khách quan về giá trị của doanh nghiệp. Dựa trên các phương pháp thẩm định giá, các giao dịch tài sản được đảm bảo an toàn và thành công hơn.

Bên cạnh đó, thẩm định giá còn được hiểu là quá trình ước tính về giá trị của một doanh nghiệp hoặc bất kỳ tài sản nào. Giá trị doanh nghiệp là nhân tố giúp bạn thu hút vốn từ các nhà đầu tư. Việc này chỉ được thực hiện thông qua các phương pháp thẩm định giá – ước tính giá trị của doanh nghiệp.
Trong lĩnh vực kinh doanh, những hạng mục được định giá là khối lượng tài sản chính. Chẳng hạn như: cổ phiếu, bằng sáng chế, thương hiệu, doanh nghiệp thương mại, nhà cửa, đất đai,… Ngoài ra, thẩm định giá còn được thực hiện với những khoản nợ phải trả.

1.2 Khái niệm thẩm định bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính những giá trị về: quyền sử dụng đất, sở hữu nhà hoặc bất kỳ công trình kiến trúc nào thuộc mảnh đất đang được giao dịch trên thị trường. Quá trình thẩm định giá nhà đất dựa trên những phương pháp được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc các tiêu chuẩn quốc tế.

1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò thiết yếu trong quá trình vận hành của nền kinh tế thị trường. Đây được xem là dịch vụ trọng tâm của các hoạt động kinh tế. Bởi vì thẩm định giá ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của tài sản trên thị trường.
Bên cạnh đó, biết cách thẩm định giá nhà đất còn hỗ trợ doanh nghiệp, cá nhân thậm chí là cơ quan nhà nước đưa ra các quyết định về giao dịch, đầu tư, phát triển, cầm cố,…, tài sản. Trong quá trình giao dịch về bất động sản, thẩm định giá giúp bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia.

2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Dựa trên thông tư số 145/2016/TT-BCT của Bộ trưởng Bộ Tài chính, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản: phương pháp so sánh/đối chiếu, phương pháp đầu tư, phương pháp giá thành, phương pháp hạch toán, phương pháp thặng dư.

2.1 Phương pháp so sánh/đối chiếu

Đây là cách thẩm định giá nhà đất dựa trên việc phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính. Phương pháp so sánh hoạt động trên nguyên tắc thay thế. Nghĩa là người mua có thể sở hữu được những tài sản thay thế có giá trị tương tự với mức giá thấp hơn.

Dựa trên nguyên tắc này, tài sản mục tiêu có giá trị ngang bằng với tài sản tương đương có thể so sánh. Để thực hiện phương pháp này, bạn chỉ cần có bằng chứng về giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.

2.2 Phương pháp đầu tư

Phương pháp đầu tưđược thực hiện thông qua việc thẩm định thu nhập thuần trung bình hằng năm từ một bất động sản. Quá trình thẩm định giá trị tài sản dựa trên tỷ suất vốn hóa phù hợp hoặc giá trị thu nhập có thể được quy đổi. Điểm cộng của phương pháp này là khá đơn giản và dễ áp dụng. Tuy nhiên, quá trình xác định tỷ suất vốn hóa không dễ dàng, thường chịu tác động bởi ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

2.3 Phương pháp giá thành/chi phí

Đây là phương pháp được sử dụng nhằm thẩm định giá của những bất động sản không tồn tại hoặc khó giao dịch trên thị trường, điển hình như: bệnh viện, nhà thờ, trường học,… Ngoài ra, phương pháp này hỗ trợ việc giả định tài sản thông qua nguyên tắc thay thế bất động sản. Vì thế, tài sản hiện tại có giá trị bằng tổng chi phí làm ra một tài sản tương tự và chi phí xây dựng hiện hành.
Phương pháp giá thành phù hợp với những bất động sản mang tính độc lập. Chúng thường không có dữ liệu để so sánh trên thị trường. Bên cạnh đó, để thực hiện phương pháp này, thẩm định viên cần có kinh nghiệm về từng loại tài sản.

2.4 Phương pháp hạch toán/lợi nhuận

Thẩm định viên sử dụng phương pháp này đối với những bất động sản đặc biệt. Chúng có thể là: rạp phim, khách sạn hoặc bất động sản phụ thuộc vào yếu tố sinh lời trong tương lai. Nhiệm vụ chính của phương pháp này là phân tích khả năng sinh lời ước tính từ việc sử dụng. Thu nhập ròng hằng năm của bất động sản là hiệu số của giá trị sinh lời trừ chi phí quản lý kinh doanh.

Phương pháp này chỉ phù hợp với bất động sản có hoạt động tạo ra lợi nhuận. Đồng thời, phương pháp hạch toán đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn vững chắc.

2.5 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dưphù hợp với những bất động sản có giá trị dựa trên quy hoạch, mục đích sử dụng trong tương lai. Nghĩa là phương pháp này không áp dụng cho các bất động sản tính theo hiện trạng sử dụng. Ưu điểm của phương pháp thặng dư là đánh giá chính xác tiềm năng phát triển của bất động sản.
Bên cạnh đó, phương pháp này có một số hạn chế như:

• Tình hình thị trường có thể ảnh hưởng đến mọi giả định và chi phí
• Giá trị đồng tiền không được tính theo thời gian
• Thẩm định giá viên cần có kỹ năng và kiến thức chuyên sâu về các khoản đầu tư khác nhau

Thẩm định giá nhà đấtgiúp người dùng định hình những giá trị thiết thực của bất động sản mình đang có. Với các phương pháp thẩm định giá trên, hy vọng những cuộc giao dịch bất động sản của bạn sẽ thành công hơn mong đợi!