Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

1. Cơ sở lý luận

Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

2. Các bước tiến hành:

– Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất

– Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

– Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

– Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản

Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển

+ Giá trị phát triển:

Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê…

+ Chi phí phát triển:

Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây dựng trên đất có thể như:

o Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

o Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng

o Chi phí xây dựng

o Chi phí lãi vay

o Chi phí khác có liên quan

o Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng

+ Giá trị thặng dư bao gồm giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.

3. Ưu điểm:

– Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.

– Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.

– Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

4. Nhược điểm

– Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

– Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

– Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

– Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

5. Điều kiện áp dụng

– Áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)