Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

1. Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

Các nguyên tắc thẩm định giá

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
• Nguyên tắc lợi ích tương lai

Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để thẩm định đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển. Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.

Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:

– Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.

– Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.

– Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó.

2. Phương pháp luận 

• Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó. 

• Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tính:

Vtd = Vpt – Cpt 

Trong đó: 

 Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư

Vpt : Giá trị phát triển, Cpt : Chi phí phát triển

Ước tính Giá trị phát triển (Vpt):

Tổng giá trị phát triển quy về hiện tại theo công thức:

Trong đó: 

• Tổng DT: là tổng Doanh thu phát triển 
• n: là thời gian hay dòng đời của dự án
• r : là lãi suất tính bằng số thập phân

Ước tính chi phí phát triển (Cpt):

Tổng chi phí phát triển quy về hiện tại theo công thức

Trong đó: 

• Tổng CP:  là Tổng chi phí phát triển 
• n: là thời gian hay dòng đời của dự án 
• r : là lãi suất tính bằng số thập phân

3. Các bước tiếp cận của phương pháp thặng dư (4 bước)

Bước 1. Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2. Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến)

Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trên đất (dự kiến)

Bước 4. Ước tính giá trị của bất động sản

Giá trị thặngdư của bất động sản – Giá trị phát triển gộp của bất động sản phát triển dự kiến = Chi phí phát triển dự kiến bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư

4. Những hạn chế của phương pháp 

– Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.

– Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.

– Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán.

– Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

– Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.

Chi tiết về dịch vụ xin liên hệ:
CÔNG TY TNHH ĐỊNH GIÁ BẾN THÀNH – HÀ NỘI.
Trụ sở chính: Số 236 đường Cao Thắng, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phòng: 781/C2 Lê Hồng Phong, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số thuế: 0314521370.
Điện thoại: (028) 2200 2060 – 0909.399.961.
Email: [email protected].
Website: //thamdinh.com.vn