Nguyên tắc cạnh tranh trong thẩm định giá tài sản

Nguyên tắc cạnh tranh trong thẩm định giá tài sản

(TDGTS- Nguyên tắc cạnh tranh)- Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định.

Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Nguyên tắc cạnh tranh được các thẩm định viên được sử dụng khá thường xuyên trong quá trình làm việc.

1. Khái niệm

Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là hành vi của các chủ thể tài sản cùng loại trên thị trường, nhằm mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể tài sản khác, nhằm mục đích tối đa hóa lợi ích bản thân.

2. Nội dung nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

Ví dụ 1: Một khu dân cư đô thị có số dân 12.000 người. Sinh hoạt người dân chỉ có thể đảm bảo bình thường khi trong khu đó có 2 cửa hàng thực phẩm, 1 siêu thị, 1 chợ dân sinh, 3 cửa hàng cắt tóc, 3 trạm xăng dầu, 4 cửa hàng thuốc, 2 ngân hàng, 8 máy ATM… sự dư thừa bất cứ loại hình dịch vụ nào trong số đó sẽ dẫn đến giảm thu nhập của loại hình dịch vụ tương ứng.

Ví dụ 2: Một nhà đầu tư A. qua quan sát thị trường quyết định thuê tại phường X cửa hàng kinh doanh phở, mỗi cửa hang 80m2. Sau đó 01 năm, cũng trên địa bàn đó xuất hiện nhà kinh doanh B. mở 3 cửa hàng phở nữa. Việc xuất hiện thêm 3 cửa hàng phở mới đã làm giảm doanh thu từ kinh doanh phở, do đó giảm giá thuê cửa hàng. Chỉ có 2 cách giải quyết : giảm giá thuê hoăc chuyển cửa hàng phở sang khu vực khác.

3. Yêu cầu nguyên tắc

Khi tiến hành thẩm định giá đối với tài sản đầu tưu (cách tiếp cận thu nhập), thẩm định viên cần nhìn nhận và phân tích xu hướng cạnh tranh từ những tài sản đầu tư tương tự, tác động của sự cạnh tranh đó đến việc tăng hiệu quả kinh doanh, vận hành, cho thuê tài sản tương tự và tài sản thẩm định giá.