Khung giá đất là gì ? Quy định pháp luật về khung giá đất

1. Khái niệm khung giá đất

Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể.

Khung giá đất là cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tiền g thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng § đất… Khung giá đất gồm: khung giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị, đầu mối giao thông, khu du lịch, khu thương mại và đất đô thị. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo thời gian, các trường hợp phải điều chỉnh giá và việc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Khung giá đất của Chính phủ lần đầu tiên được ban hành chính thức vào năm 1993 với Nghị định số 80/CP ngày 06.11.1993.

Hiện nay, khung giá đất vẫn được áp dụng theo luật đất đai năm 2013 và đã bộ lộ nhiều hạn chế, có thể trong thời gian tới khi sửa đổi luật đất đai năm 2013 sẽ có thể thay thế hoặc bãi bỏ quy định về khung giá đất này.

2. Quy định về khung giá đất

Khung giá đất theo Điều 133, Luật Đất đai 2013 là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.

Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013 bảng giá đất từng vị trí cụ thể do UBND tỉnh công bố dựa trên khung giá đất của Nhà nước ban hành, được công bố định kỳ 5 năm một lần.

Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu theo khung giá đất thì Chính phủ sẽ có sự điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

3. Các loại khung giá đất

Hiện nay, việc xây dựng khung giá đất sẽ cũng xác định theo từng loại đất thì thông thường việc quy định nội dung khung giá đất để quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:

Đối với những nhóm đất nông nghiệp thì bao gồm các khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Khung giá đất trồng cây lâu năm; Khung giá đất rừng sản xuất; Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; Khung giá đất làm muối.

Đối với các nhóm đất phi nông nghiệp thì cũng có các khung giá đất như đất ở tại nông thôn; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất ở tại đô thị; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;– Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.2. Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây: Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Hiện nay, khi các cơ quan nhà nước quy định các khung giá đất nông nghiệp hoặc khung giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế đã được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, các xã trung du, các xã miền núi.

Ở nước ta có các loại đô thị bao gồm các loại như sau: Đô thị loại đặc biệt, đô thi loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V. Do đó, việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại các đô thị cũng được xác định theo vùng kinh tế và các loại đô thị để làm căn cư để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định bảng giá đất tại địa phương theo quy định của pháp luật.

Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:

“1.Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.”

4. Khung giá đất nhà nước mới nhất hiện nay

Nghị định số 96/2019/NĐ-CP vừa được Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc ký ban hành quy định về khung giá đất mới được áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024 bắt đầu tính từ ngày 19/12/2019. Nghị định này thay thế cho Nghi định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ về quy định khung giá đất.

Theo Nghi định mới nhất về khung giá đất quy định 7 vùng kinh tế như sau:

Vùng trung du và miền núi phía Bắc:Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang và Quảng Ninh. Với vùng kinh tế này, khung giá đất quy định giá đất ở tại đô thị loại 1 đến loại 5 tối thiểu là 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 65 triệu đồng/m2.

Vùng đồng bằng sông Hồnggồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình và Ninh Bình. Giá đất ở tại khu vực này được quy định với các đô thị đặc biệt, đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2, tối đa là 162 triệu đồng/m2.

Vùng Bắc Trung Bộgồm các tỉnh: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế có khung giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 tối thiểu là 40 nghìn đồng/m2, tối đa là 65 triệu đồng/m2.

Vùng duyên hải Nam Trung Bộgồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận và Bình Thuận, với các đô thị từ loại 1 đến loại 5, giá đất ở tại đô thị tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 76 triệu đồng/m2.

Vùng Tây Nguyêngồm các tỉnh: Kon Tum, Gia Lai, Đắk Nông, Đắk Lắk và Lâm Đồng có khung giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 48 triệu đồng/m2.

Vùng Đông NamBộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh và TP.HCM. Giá đất ở tại đô thị vùng này với các đô thị: đặc biệt, từ loại 1 đến loại 5, tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2, tối đa 162 triệu đồng/m2.

Vùng đồng bằng sông Cửu Longgồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Trà Vinh, Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu và Cà Mau. Khung giá đất ở tại đô thị vùng này theo loại đô thị từ 1 đến 5, có giá tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa 65 triệu đồng/m2.

Theo nghị định, khung giá đất trên được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

Nghị định cũng yêu cầu UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá tối đa trong bảng giá, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tăng của cùng loại đất trong khung giá đất.

5. Tác động của khung giá đất đến thị trường bất động sản

Việc điều chỉnh khung giá được điều chỉnh ít nhiều sẽ có sự ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện tại.

Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 – 30% khung giá đất thị trường. Tại các địa phương, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 – 60% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội, dự án công cộng… thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Độ chênh lệch giữa giá đất ban hành trong khung và giá giao dịch trên thị trường càng cao thì càng gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến nguồn thu thuế của Nhà nước. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng hiện nay, nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở…. Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.

Giá đất tăng, khó để nói giá nhà không thể tăng. Giá đất là một trong những yếu tố cấu thành nên giá nhà nên khi giá đất tăng thì tất yếu sẽ đẩy giá nhà tăng, ảnh hưởng rất lớn đến người dân và doanh nghiệp phát triển nhà ở, nhất là khi thu nhập của người dân hiện tại còn chưa theo kịp giá nhà.

“Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng. Mà giá nhà nhà hiện đang quá cao so với thu nhập, có thể mấy chục năm thì người dân mới đủ tiền mua một căn nhà. Nếu giá đất tiếp tục tăng thì cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp sẽ ngày càng xa vời”.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng, khi tăng giá đất thì phải tính đến việc sẽ giảm đầu tư, làm chững thị trường, trong khi nhu cầu về nhà ở đang rất bức thiết.

Một vấn đề quan trọng ngoài giá đất ra là vấn đề thuế và phí, giá đất đã cao thì thuế, phí phải giảm hay có những ưu đãi riêng cho nhà đầu tư ở những khu vực cần phát triển nhà ở. Đây là bài toán khó, nên cần tính toán phù hợp với sức dân, cần có những đề án của Nhà nước, của các cơ quan chức năng, tổ chức nghiên cứu xây dựng và đưa ra các giải pháp cụ thể.