Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Do đó, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản là một trong những thế mạnh của Công ty Cổ phần Tài chính Viicy Việt Nam. Với kho dữ liệu giá dồi dào, nguồn nhân lực với trình độ kinh nghiệm chuyên môn cao, VIICY sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá trị của các bất động sản với độ tin cậy cao theo từng mục đích thẩm định.

Thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…). Vậy..

Bất động sản là gì: khái niệm, đặc điểm?

Khái niệm:

Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Đặc điểm:

• Tính cá biệt và khan hiếm
• Tính bền lâu
• Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
• Tính thích ứng
• Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
• Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Thẩm định giá bất động sản cho những tài sản nào?

• Các loại đất đai: đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn, đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dùng, đất khác …
• Công trình xây dựng, công trình gắn liền với đất (bao gồm các tài sản gắn liền trên công trình xây dựng đó): nhà phố, căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện …
• Đất dự án
• Nhà xưởng sản xuất: trung tâm thương mại, chung cư, cao ốc văn phòng
• Nhà hàng, khách sạn, resort …

Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Với việc giá cả bất động sản biến động không ngừng và thị trường bất động sản luôn vận động dưới sự chi phối của các quy luật tự nhiên, khách quan và sự tác động của tính chu kỳ, thì việc thẩm định giá bất động sản càng ngày trở nên cấp thiết và hoạt động tư vấn xác định giá trị bất động sản càng có ý nghĩa quan trọng, nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia thị trường.

Do vậy, nguyên tắc thẩm định giá bất động sản quan trọng nhất để đảm bảo giá trị của bất động sản sát với giá thị trường là “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất – Highest and Best Use.” Nguyên tắc này tổng hợp tất cả các nguyên tắc trong hoạt động thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng trên thế giới và ở Việt Nam.

Các mục đích của hoạt động thẩm định giá Bất động sản bao gồm:

• Mua bán, chuyển nhượng tài sản.
• Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng.
• Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu …
• Hạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa …
• Thẩm định tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản …
• Liên danh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp
• Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn
• Các mục đích thẩm định giá khác …

5 phương pháp được sử dụng nhiều nhất để thẩm định giá Bất động sản:

• Phương pháp so sánh
• Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
• Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
• Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)
• Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định)

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

1. PHÁP LÝ CHUNG

Cá nhân:

• Hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản.
• Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản).

Tổ chức:

• Pháp nhân tổ chức (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập).
• Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
• Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản).

2. PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN

Cá nhân:

• Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (sơ đồ thửa đất, diện tích, vị trí, bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng,…)

Tổ chức:

• Giấy chứng nhận QSDĐ, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng chuyển nhượng, Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất …
• Tờ khai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất).
• Bản đồ hiện trạng, vị trí.
• Giấy phép xây dựng.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Hồ sơ dự toán, thiết kế.
• Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
• Bản vẽ (thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vị trí)
• Hồ sơ quyết toán (nếu có).