Giá đất và phương pháp xác định giá đất

Phương pháp xác định giá đất

(TDGTS – Giá đất và phương pháp xác định giá đất)– Giá đất và xác định giá đất theo quy định pháp luật được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11.

Trong nền kinh tế thị trường, khi quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là tài sản thì việc xác định giá đối với quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng. Vì đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước nên giá đất và giá trị quyền sử dụng đất có nhiều đặc trưng riêng biệt so với giá các loại tài sản thông thường khác. Vậy giá đất là gì? Có những phương pháp nào để xác định giá đất? Để trả lời cho câu hỏi này các bạn hãy cùng chúng tôi tìm hiểu bài viết dưới đây

1. Giá đất là gì?

Theo Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho một đơn vị diện tích của một loại đất nhất định.

Từ giá đất cho phép xác định số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp do pháp luật quy định. Nói cách khác ,tiền sử dụngđất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Do đất đai thuộc sở hữu toàn sân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên chỉ có nhà nước mới có quyền xác định giá đất. Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Luật Đất đai năm 2012 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:

• Nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Nguyên tắc theo thời hạn sử dụng đất;
• Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Nguyên tắc cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Phương pháp xác định giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai thì thì Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền quy định phương pháp định giá đất. Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất vừa được Chính phủ ban hành, có 5 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2.2 Phương pháp triết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

2.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

2.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tông chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ sổ điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.