Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Cố định về vị trí:

• Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.
• Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chứng tác động đến BĐS.

Tính bền vững:BĐS đặc biết là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:

• Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần
• Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ này ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
• Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm, Do vậy, phải so sánh giữa các giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
• Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.

Tính khác biệt:Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.

• Trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
• Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý Nhà nước đối với BĐS cần có biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS của đô thị.

Tính khan hiếm:Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Từ đó đặt ra vấn đề:

• Quan hệ cung cầu về BĐS thương mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lời do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngưa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

Có giá trị lớn:Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

• Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
• Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp.
• Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.

Tính ảnh hưởng lẫn nhau:Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:

• Nhà nước phải thống nhát quản lý về BĐS
• Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
• Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời.