Bỏ khung giá đất là gì? Bỏ khung giá đất ảnh hưởng như thế nào?

Việc áp dụng các quy định về khung giá đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mặc dù mang lại rất nhiều hiệu quả. Nhưng việc áp dụng khung giá đất cũng có rất nhiều những bất cập vẫn chưa thể giải quyết được, đặc biệt là khung giá đất theo quy định hiện tại không thể theo kịp được sự biến động giá đất trên thị trường.

Gần đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đang thực hiện việc lấy ý kiến của người dân về việc sửa đổi Luật đất đai năm 2013 để có thể khắc phục những hạn chế tồn đọng mà Luật đất đai năm 2013 chưa thể giải quyết được theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Vậy những thay đổi này có tác động gì đến khung giá đất ở thời điểm hiện tại như thế nào, bài viết dưới đây chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này.

Theo quy định tại Điều 113 Luật đất đai năm 2013 thì khung giá đất được hiểu là mức giá (mức giá thấp nhất hoặc mức giá cao nhất) với từng loại đất cụ thể. Việc xác định khung giá đất này được ban hành theo định kỳ và 5 năm được xác định lại một lần. Dựa vào khung giá đất này Ủy ban nhân dân các tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất của địa phương của mình. Mục đích của việc xây dựng khung giá đất này là nhằm việc quản lý về giá đất trên thị trường, để cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có cơ chế để kiểm soát, khống chế bảng giá đất của các địa phương cũng như là việc xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Tuy nhiên trên thực tế thì khung giá đất ở tại thời điểm này vẫn chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích đã được đặt ra ban đầu. Do đó Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2013 về việc cần phải xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại. Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật đất đai tại thời điểm hiện tại.

1. Bỏ khung giá đất là gì?

Bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất. Sau khi xây dựng xong bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi thông qua (trước đây khi xây dựng bảng giá đất sẽ dựa vào khung giá đất để ban hành).

Nếu như trước đây việc ban hành bảng giá được sẽ được xây dựng theo định kỳ là 5 năm một lần và sẽ được công bố vào thời điểm ngày 01/01 của đầu mỗi kỳ của bảng giá đất. Tuy nhiên đển có thể cập nhật giá đất theo kịp với sự biến động của thị trường bảng giá đất theo dự thảo sửa đổi sẽ được xây dựng theo định kỳ hàng năm và ngoài ra trong thời gian đang thực hiện bảng giá đất đã được công khai mà trên thị trường về đất đai có sự biến động về giá đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh vẫn có thẩm quyền điều chỉnh lại bảng giá đất sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường.

(Lưu ý:Bỏ khung giá đất là một trong những nội dung quan trọng được đề xuất trong Luật đất đai sửa đổi, nếu được Quốc hội thông qua thì nó có ảnh hưởng và tác động lớn đến nhiều vấn đề trong đời sống kinh tế xã hội).

2. Những ảnh hưởng khi bỏ khung giá đất

2.1 Hạn chế việc mua bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế

Theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC và Nghị định số 10/2020/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ thuế mà các cá nhân, tổ chức phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng đất đai. Trong đấy có quy định về việc trường hợp giá trên hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận thấp hơn hoặc bằng với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì sẽ sử dụng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để làm căn cứ tính thuế cho các cá nhân, tổ chức.

Mà thực tế giá đất trên thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá đất được quy định trong khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh. Lợi dụng những điểm sơ hở đó các cá nhân thực hiện thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng trước đó để có thể giảm số thuế phải nộp xuống. Do đó nếu có sự thay đổi luật, và các địa phương sẽ cập nhật thường xuyên giá đất của thị trường (bám sát vào giá đất của thị trường). Khi giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống.

2.2 Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án

Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh; dự án phát triển kinh tế, xã hội cà các dự án vì lợi ích quốc gia, công công thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh tại thời điểm thực hiện việc thu hồi đất. Như đã phân tích ở trên thì giá đất theo bảng giá đất thì rất thấp so với giá của thị trường dẫn đến tình trạng rất khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Các khiếu nại của người sử dụng đất về giá đền bù đất thấp ngày càng gia tăng trong thời gian qua do đó các dự án thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến rất lâu.

Khi mức giá đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ cảm thấy mức bồi thường phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi. Do đó sẽ dễ dàng hơn trong việc giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.

2.3 Tác động đến giá của thị trường

Ngoài những mặt ưu điểm khi thực hiện việc bỏ khung giá đất thì cũng sẽ có một số bất cập khi thực hiện quy định này cần phải đối mặt. Như đã phân tích ở trên, giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường nên có thể tăng lên, dẫn đến việc khi thực hiện dự án các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất sẽ tăng lên. Đối với một số các dự án đầu tư về xây dựng nhà thì khi chi phí tăng cao sẽ dẫn đến việc giá nhà theo dự án cũng sẽ theo đó mà tăng lên. Hơn nữa việc bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường thì khi người dân hay thậm chí là các tổ chức, nhà đầu tư khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất cũng phần nào đấy tăng lên rất cao.

Tuy nhiên nếu nhìn vấn đề trên ở một góc độ khác thì cũng không phải hoàn toàn là sự bất cập vì một trong những vướng mắc rất khó giải quyết trong lĩnh vực đất đai hiện nay đấy là hiện tượng tích trữ, đầu cơ về đất đai. Có thể dễ dàng nhận thấy việc tăng giá đất lên theo giá thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng theo đó mà tăng lên. Sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra ngày càng ít đi dẫn đến lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ về đất đai cũng phần nào có thể giảm xuống. Khi giới đầu cơ giảm thì cơ bản có thể bình ổn được thị trường trong các giai đoạn.

Việc bỏ khung giá đất có những mặt lợi nhưng song song đó cũng sẽ có những mặt hại. Tuy nhiên việc đưa quy định này vào áp dụng trong giai đoạn hiện nay của Việt Nam thì phần nào đấy có thể điều tiết được giá trên thị trường.

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng thông tin hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách hàng chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng mắc thêm chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi từ quý khách hàng.