Bảng Khung giá đất ở nông thôn mới nhất năm 2022 hiện nay?

Khung giá đất là gì? Bảng khung giá đất ở tại nông thôn theo quy định mới nhất hiện nay như thế nào? Bài viết này Luật Minh Khuê sẽ giải đáp thắc mắc cho quý bạn đọc với những thông tin cụ thể dưới đây:

Luật sư tư vấn:

1. Khung giá đất là gì?

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Mỗi địa phương khác nhau sẽ có giá đất khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp cụ thể sau đây:

1. Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định của luật đất đai;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc định giá đất của nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

• Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn hơn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
• Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
• Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trun ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Dựa theo nguyên tắc xác định giá đất của nhà nước có thể thấy rằng, giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, khung giá đất cho từng vùng, từng thời gian và được điều chỉnh phù hợp. Khung giá đất bao gồm:

+ Nhóm đất nông nghiệp:

• Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Khung giá đấy trồng cây lâu năm;
• Khung giá đấy rừng sản xuất;
• Khung giá đấ nuôi trồng thủy sản;
• Khung giá đất làm muối.

+ Nhóm đất phi nông nghiệp:

• Khung giá đất ở tại nông thôn;
• Khung giá đất thương mại dịch vụ tại nông thôn;
• Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
• Khung giá đất ở tại đô thị;
• Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
• Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Như vậy, khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất chính là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh lấy căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất tại từng đại phương áp dụng để thuê tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tính giá trị tài sản khi giao đất, tính tiền thuế sử dụng và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Chính phủ là cơ quan quy định phương pháp để xác định giá đất, khung giá đất của các loại theo từng vùng, theo từng thời gian cụ thể, các trường hợp phải điều chỉnh giá và việc xử lý chênh lệch giá đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Theo đó, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.

Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể:

Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể là các loại giá đất do nhà nước quy định, ngoài ra trên thực tế còn giá đất thị trường, cụ thể:

• Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định;
• Giá đất phổ biến trên thị trường được áp dụng trong nhiều trường hợp, ví dụ như giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đất là căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân.

2. Khung giá đất ở nông thôn là gì?

Như đã trình bày ở trên, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng khác nhau. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20 % trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20 % trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, kết quả tổng hợp và phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

Việc xây dựng khung giá đất dựa trên việc xác định theo từng loại đất sẽ có mức quy định giá tối thiểu và mức giá tối đa, cụ thể như:

• Đối với những nhóm đất nông nghiệp thì bao gồm các khung giá đất trồng cây hàng năm; khung giá đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản; khung giá đất làm muối; …
• Đối với các nhóm đất phi nông nghiệp thì cũng có các khung giá đất như đất ở tại nông thôn; khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; khung giá đất ở tại đô thị; khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; …

Hiện nay, khi các cơ quan nhà nước quy định các khung giá đất nông nghiệp khung khung giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế đã được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, xác xã trung du, các xã miền núi.

Đất ở nông thôn không đơn giản chỉ là đất ở, đất thổ cư tại vùng nông thôn theo quy định của luật đất đai mà nó còn bao gồm các khoảng đất được sử dụng để xây dựng các công trình khác phục vụ cuộc sống như vườn, ao, chuồng trong cùng một thửa. Đất này phải phù hợp với quy định sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, Khung giá đất ở nông thôn cũng như giá đất tại các khu vực khác đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay, khung giá đất chung đều do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định dựa theo nghị định của chính phủ. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyêt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Do đó khung giá địa được quy địch cụ thể tại từng khu vực khác nhau dựa trên vùng kinh tế, như là: vùng trung du và miên núi phía bắc; vùng đồng bằng sông Hồng; vùng Bắc Trung Bộ; vùng duyên hải Nam Trung Bộ; vùng Tây Nguyên; vùng Đông Nam Bộ; vùng đồng bằng sông Cửu Long. Dựa trên khung giá đất đã quy định sẵn, tại mỗi vùng nông thôn, chính quyền địa phương sẽ điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với địa phương mình.

3. Bảng khung giá đất ở nông thôn mới nhất

Theo nghị định 96/2019/NĐ-CP được Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định về khung giá đất áp dụng trong giai đoạn từ năm 2020 – 2024 có hiệu lực từ ngày 19 tháng 12 năm 2019 có quy định về khung giá đất tại nông thôn như sau:

Trong đó,

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc gồm các tỉnh Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang và Quảng Ninh.

2. Vùng đồng bằng sông Hồng gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình và Ninh Bình.

3. Vùng Bắc Trung Bộ gồm các tỉnh: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế.

4. Vùng duyên hải Nam Trung Bộ gồ các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận và bình Thuận.

5. Vùng Tây Nguyên gồm các tỉnh: Kom Tum , Gia Lai, Đắk Nông, Đắk Lắk và Lâm Đồng.

6. Vùng Đông Nam Bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh

7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Long An, Tiền Giang, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu và Cà Mau.

Khung giá đất này sẽ được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lấy làm căn cứ để xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Cần lưu ý, bảng giá đất được điều chỉnh sẽ không được cao hơn 20 % so với mức giá tăng của từng loại đất trong khung giá đất.