5 phương pháp định giá bất động sản

1. Định giá bất động sản là gì?

Về mặt lý thuyết, giá trị của một tài sản được định nghĩa là giá trị thực của bất động sản trong thời điểm hiện tại và lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Không giống như nhiều hàng hóa tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được nhận ra trong một thời gian dài. Do đó, ước tính giá trị của một tài sản phải xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và các điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố giá trị:

• Nhu cầu : mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính để đáp ứng mong muốn
• Tiện ích : khả năng đáp ứng mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu trong tương lai
• Sự khan hiếm : nguồn cung hữu hạn của các đặc tính cạnh tranh
• Khả năng chuyển nhượng: dễ dàng chuyển quyền sở hữu

Định giá bất động sản là xác định giá trị của bất động sản.

2. Phương pháp định giá bất động sản

Việc định giá bất động sản phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu có phương pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể và dữ liệu chung liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu vực lân cận nơi có tài sản, được thu thập và phân tích để đi đến một giá trị. Có 5 phương pháp định giá bất động sản:

Phương pháp 1: Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh định giá bất động sản được sử dụng trong việc định giá nhà và đất của một gia đình. Đôi khi được gọi là cách tiếp cận dữ liệu thị trường, nó là ước tính giá trị thu được bằng cách so sánh một tài sản với các tài sản được bán gần đây với các đặc điểm tương tự. Những đặc tính tương tự được gọi là so sánh được , và để cung cấp một sự so sánh giá trị phải:

• Càng giống với tài sản chủ đề càng tốt
• Đã được bán trong năm ngoái trong một thị trường cạnh tranh mở
• Đã được bán trong điều kiện thị trường điển hình

Nên có 3-4 đối tượng so sánh trong quá trình định giá bất động sản. Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn so sánh là kích thước, tính năng có thể so sánh và – có lẽ là hầu hết – vị trí, có thể có ảnh hưởng to lớn đến giá trị thị trường của một tài sản.

Tuy nhiên, vì không có hai bất động sản nào giống nhau hoàn toàn, nên việc định giá sẽ được thực hiện để tính đến các tính năng không giống nhau và các yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:

• Tuổi và tình trạng của bất động sản
• Ngày bán (so sánh dựa trên tình hình kinh tế)
• Vị trí, vì các tài sản tương tự có thể khác nhau về giá từ khu phố này sang khu phố khác
• Các tính năng vật lý, bao gồm kích thước lô, cảnh quan, loại và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, không gian sống vuông, sàn gỗ cứng, nhà để xe, nâng cấp nhà bếp, lò sưởi, hồ bơi, không khí trung tâm, vv

Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

Ưu điểm:Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.

Nhược điểm:

• Khi sử dụng định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch.
• Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Phương pháp 2: Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập(còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập dựa trên mối quan hệ giữa “tỷ lệ hoàn vốn” mà nhà đầu tư yêu cầu và “thu nhập ròng” mà một tài sản tạo ra. Nó được sử dụng để ước tính giá trị của các tài sản tạo thu nhập như khu chung cư, tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm. Việc đánh giá bằng cách sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có thể khá đơn giản khi tài sản chủ thể có thể được dự kiến ​​sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai và khi chi phí của nó có thể dự đoán và ổn định.

Công thức :

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

* Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm

* Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).

Ưu điểm:Dễ sử dụng, đơn giản,

Nhược điểm:Do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân nên việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp

Phương pháp 3: Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)

Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng/sửa chữa/cải thiện. Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của (các) bất động sản, có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện.

Công thức :

Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

Ưu điểm:áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

Nhược điểm:

• Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
• Khấu hao mang tính chủ quan.
• Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

Phương pháp 4: Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản đó thu được (hay phương pháp hạch toán)

Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản là phương pháp dựa vào sự phân tích về khả năng sinh lợi ước tính của bất động sản thông qua việc kinh doanh trừ đi tất cả các chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh. Số dư còn lại sẽ là thu nhập thực tế hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá các bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ bất động sản đó.

Công thức:

Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa

Ưu điểm: đơn giản dễ sử dụng.

Nhược điểm:

• Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do:
• Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
• Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
• Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.

Phương pháp 5: Định giá bất động sản thông qua thặng dư

Định giá bất động sản thông qua thặng dư được xác định trên nguyên tắc giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ việc ước tính cho sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển, thường được áp dụng cho những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Công thức tính:Vtd=Vpt-Cpt

• Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
• Vpt: Giá trị phát triển
• Cpt: Chi phí phát triển

Ưu điểm:Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.

Nhược điểm:

• Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
• Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
• Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.