5 Phương pháp định giá bất động sản

1. Định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản là là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Ước tính giá trị của bất động sản phải xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và các điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố giá trị:

• Nhu cầu : mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính để đáp ứng mong muốn
• Tiện ích : khả năng đáp ứng mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu trong tương lai
• Sự khan hiếm : nguồn cung hữu hạn của các đặc tính cạnh tranh
• Khả năng chuyển nhượng: dễ dàng chuyển quyền sở hữu .

Định giá bất động sản có thể hiểu đơn giản là xác định giá trị bằng tiền của bất động sản cho mục đích nhất định, trong những điều kiện cụ thể, tại thời điểm nhất định.

2. Phương pháp định giá bất động sản

Việc định giá bất động sản phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu có phương pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể và dữ liệu chung liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu vực lân cận nơi có tài sản, được thu thập và phân tích để đi đến một giá trị. Có 5 phương pháp định giá bất động sản:

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp 1: Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần thẩm định. Tiến hành phân tích giá bán/giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu cần thẩm định.

Phương pháp này có thể sử dụng thẩm định hầu hết các loại tài sản nhưng thông thường được sử dụng thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản,…Nó có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay cao ốc thương mại

Nên có 3-4 đối tượng so sánh trong quá trình định giá bất động sản. Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn so sánh là kích thước, tính năng có thể so sánh và – có lẽ là hầu hết – vị trí, có thể có ảnh hưởng to lớn đến giá trị thị trường của một tài sản.

Tuy nhiên, vì không có hai bất động sản nào giống nhau hoàn toàn, nên việc định giá sẽ được thực hiện để tính đến các tính năng không giống nhau và các yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:

• Tuổi và tình trạng của bất động sản
• Ngày bán (so sánh dựa trên tình hình kinh tế)
• Vị trí, vì các tài sản tương tự có thể khác nhau về giá từ khu phố này sang khu phố khác
• Các tính năng vật lý, bao gồm kích thước lô, cảnh quan, loại và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, không gian sống vuông, sàn gỗ cứng, nhà để xe, nâng cấp nhà bếp, lò sưởi, hồ bơi, không khí trung tâm, vv

Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

Ưu điểm:Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.

Nhược điểm:

• Khi sử dụng định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch.
• Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Phương pháp 2: Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập(còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại. Phương pháp này thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng BĐS hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận. Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những BĐS có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian hoặc với những BĐS thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ chu thu nhập như đất.

Công thức :

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

* Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm

* Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).

Ưu điểm:Dễ sử dụng, đơn giản,

Nhược điểm:Do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân nên việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp

Phương pháp 3: Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)

Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng/sửa chữa/cải thiện. Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của (các) bất động sản, có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện.

Công thức :

Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

Ưu điểm:áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

Nhược điểm:

• Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
• Khấu hao mang tính chủ quan.
• Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

Phương pháp 4: Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản đó thu được (hay phương pháp hạch toán)

Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản là phương pháp dựa vào sự phân tích về khả năng sinh lợi ước tính của bất động sản thông qua việc kinh doanh trừ đi tất cả các chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh. Số dư còn lại sẽ là thu nhập thực tế hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá các bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ bất động sản đó.

Công thức:

Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa

Ưu điểm: đơn giản dễ sử dụng.

Nhược điểm:

• Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do:
• Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
• Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
• Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.

Phương pháp 5: Định giá bất động sản thông qua thặng dư

Định giá bất động sản thông qua thặng dư được xác định trên nguyên tắc giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ việc ước tính cho sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển, thường được áp dụng cho những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Công thức tính:Vtd=Vpt-Cpt

• Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
• Vpt: Giá trị phát triển
• Cpt: Chi phí phát triển

Ưu điểm:Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.

Nhược điểm:

• Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
• Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
• Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.