Nguyên tắc phân phối thu nhập áp dụng trong thẩm định giá

Nguyên tắc phân phối thu nhập áp dụng trong thẩm định giá

(TDGTS – nguyên tắc phân phối thu nhập)- Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, là hoạt động ước tính giá trị tài sản. Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán.

Thẩm định viên khi thực hiện quá trình thẩm định giá cần thực hiện nghiêm túc các nguyên tắc được áp dụng trong thẩm định giá. Cùng chúng tôi tìm hiểu rõ hơn về nguyên tắc phân phối thu nhập áp dụng trong thẩm định giá ở bài viết dưới đấy nhé:

1. Nguyên tắc phân phối thu nhập là gì?

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

2. Nội dung nguyên tắc phân phối thu nhập

Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm:

– Đất đai;

– Vốn;

– Lao động;

– Quản lý

Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.

Ví dụ: Thẩm định giá một bất động sản đang cho thuê kinh doanh cà phê và Fast food với các số liệu sau:

Doanh thu hàng năm : 22 tỷ đồng.

Chi phí hoạt động kinh doanh: 11 tỷ đồng/năm.

Vốn của chủ đầu tư nhà hàng: 10 tỷ đồng.

Thuế VAT : 2 tỷ

Thuế suất thuế TNDN: 25%.

Lãi trên vốn nhà đầu tư : 10%

Lương + thưởng cho người điều hành nhà hàng: 10% vốn chủ đầu tư.

Tỷ suất vốn hoá: 12.5%.

Để tìm ra thu nhập ròng do bất động sản mang lại cần trừ khỏi thu nhập ròng các yếu tố đóng góp tạo nên thu nhập như: chi phí kinh doanh, vốn, lương + thưởng của người quản lý, điều hành nhà hàng; vốn hoá giá trị này để tìm ra giá trị bất động sản. Cụ thể:

Thu nhập nhà hàng trước thuế TNDN: 22 tỷ đồng – 11 tỷ đồng = 11 tỷ đồng.

Thu nhập sau thuế TNDN: 11 tỷ đồng *(1-25%)= 8.25 tỷ đồng.

Lãi trên vốn của chủ đầu tư nhà hàng: 10 tỷ đồng * 10% = 1 tỷ đồng.

Lương + thưởng của người quản lý, điều hành nhà hàng: 10 tỷ đồng * 10%= 1 tỷ đồng

Thu nhập còn lại thể hiện tiền thuê bất động sản: 8.25 tỷ đồng – 1 tỷ đồng- 1 tỷ đồng =6.25 tỷ đồng

Vốn hoá tiền thuê, tìm ra giá trị thị trường Bất động sản: 6.25 tỷ đồng/ 12.5% =50 tỷ đồng.

3. Yêu cầu nguyên tắc

Thẩm định viên phải am hiểu kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hihf kinh doanh trên bất động sản đi thuê.

Phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định với tỷ suất lợi nhuận, tiền thuê phổ thông trên thị trường của những doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh, quy mô, đặc điểm…trong khu vực.