Nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá

Nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá

(TDGTS – Nguyên tắc cân bằng)-Thẩm định giá bất động sản là một ngành mà không phải bất cứ ai cũng có thể làm được. Muốn định giá bất động sản thì người thầm định cần phải nắm vững các nguyên tắc thẩm định giá theo quy định, để định giá tài sản chính xác và sát với giá trị thực tế nhất. Có khá nhiều nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá, bài viết dưới đây chúng tôi sẽ gửi tới các bạn nội dung về nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá, một trong những nguyên tắc được sử dụng nhiều trong ngành.

1. Nguyên tắc cân bằng là gì?

Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của một tài sản hoặc các tài sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị từ chúng duy trì ổn định và đạt được cao nhất. Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.

2. Nội dung của nguyên tắc

–Một là, đối với bất động sản riêng biệt: giá trị tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt được mức độ cân đối. Bốn nhóm yếu tố tạo nên bất động sản bao gồm: lao động, đất đai, vốn và quản lý. Bất cứ sự tham gia quá mức hoặc quá ít của một yếu tố nào đó dẫn tới mất cân đối và làm giảm giá trị.

Ví dụ 1: Xây dựng nhà cấp 4 thì không cần tới thuê kiến trúc sư lập bản vẽ, thiết kế vì như thế sẽ đội giá thành xây dựng (quá thừa); ngược lại xây biệt thự thì phải thuê kiến trúc sư thiết kế bản vẽ vì biệt thự không không thuê kiến trúc sư (do chủ sở hữu tự vẽ thiết kế) sẽ bộc lộ bất hợp lý về công năng, thẩm mỹ, an toàn… và có giá thấp hơn giá thị trường rất nhiều (quá thiếu).

–Hai là, khi áp dụng vào một vùng hay khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường của một bất động sản có thể đạt tối đa khi quỹ đất dành cho xây dựng được sử dụng hợp lý.

Ví dụ: Một khu dân cư đô thị có 10.000 dân sinh sống đòi hỏi xây dựng đủ số lượng, ở vị trí hợp lý các cửa hàng, chỗ đỗ xe, không gian cây xanh, siêu thị, bưu điện, trạm bán xăng, trường học, bệnh viện, ATM… khi đó giá trị các bất động sản riêng biệt trong khu vực sẽ đạt mức tối đa.