TRẦN XUÂN HÙNG – NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC – Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản là một trong những biện pháp thu thập tài liệu, chứng cứ trong tố tụng dân sự do Tòa án thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị xét xử để làm căn cứ xác định giá trị tài sản khi giải quyết vụ án. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về hoạt động này còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho cơ quan tiến hành tố tụng.

1. Định giá, thẩm định giá tài sản và quyền yêu cầu của đương sự

Trước đây, khi chưa có Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2004, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Thông tư số 06/TATC ngày 25/02/1974 và Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự năm 1989 cùng đề cập đến việc định giá tài sản trong giải quyết các vụ án dân sự nhưng quy định chung chung, không cụ thể. Sau khi BLTTDS sự năm 2004 ra đời đã quy định hoạt động định giá tài sản tại Điều 92, nhưng điều luật này cũng chưa quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của các đương sự, thành phần Hội đồng định giá, trình tự, thủ tục định giá tài sản.

Ngày 29/3/2011, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS năm 2004, trong đó sửa đổi Điều 92; đồng thời, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/02/2014 hướng dẫn thi hành Điều 92 BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản (Thông tư liên tịch số 02/2014) trong đó đã quy định cụ thể về thành phần, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Khoản 1 Điều 2 Thông tư liên tịch số 02/2014 đã hướng dẫn căn cứ để xác định giá là giá thị trường.

Khi BLTTDS năm 2015 ra đời đã quy định về việc định giá và thẩm định giá tài sản tại Điều 104, trong đó đề cập đến giá thị trường nơi có tài sản cần định giá. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 02/2014 và BLTTDS năm 2015 cũng như các văn bản hướng dẫn đều không quy định cụ thể về giá thị trường đối với nơi giao dịch bất động sản không phát sinh trong một thời gian dài hoặc nếu có phát sinh thì có lấy giá do cơ quan thuế xác định để làm căn cứ tính thuế không. Bởi lẽ người dân khi chuyển nhượng thường ghi giá thấp, không đúng với giá thực tế của thị trường nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và không cung cấp chính xác giá cho Hội đồng định giá… Do đó, không phải lúc nào Hội đồng định giá cũng xác định được giá thị trường nên dẫn đến một số vụ việc khi Tòa án giải quyết, các đương sự còn khiếu nại về giá, đa số cho rằng giá của Hội đồng định giá còn thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường…

Một số vụ việc tranh chấp tài sản và tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng tài sản có tính chất phức tạp ngày càng tăng, do đó vấn đề đặt ra đối với mỗi Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát hoạt động tư pháp trong lĩnh vực dân sự là phải kiểm sát chặt chẽ việc thẩm định, định giá tài sản của Tòa án để giải quyết vụ việc chính xác, khách quan, hạn chế đến mức thấp nhất việc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

Kiểm sát viên phải tham gia ngay từ đầu và chứng kiến trực tiếp việc thẩm định giá của Hội đồng định giá, nhưng BLTTDS năm 2015 lại không quy định Kiểm sát viên được tham gia ở giai đoạn này,… Để thực hiện, Viện kiểm sát và Tòa án cần ký kết quy chế phối hợp trong lĩnh vực dân sự, trong đó  quy định về các trường hợp Kiểm sát viên phối hợp tham gia thẩm định, định giá tài sản cùng Tòa án. Đây là cơ sở giúp Kiểm sát viên kiểm sát hoạt động tố tụng của Tòa án ngay trong quá trình giải quyết vụ án nhằm đảm bảo việc Tòa án định giá, thẩm định tại chỗ đúng với hiện trạng, giá trị tài sản. Từ đó, Kiểm sát viên đánh giá được toàn diện việc giải quyết vụ án dân sự một cách chính xác, khách quan. Tuy nhiên, qua công tác kiểm sát việc thẩm định, định giá tài sản của Tòa án, chúng tôi thấy còn một số khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự dẫn đến khiếu nại kéo dài.

2. Một số khó khăn, vướng mắc

Thứ nhất, về việc căn cứ giá thị trường để định giá đối với tài sản trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp giữa vợ chồng có tài sản chung là quyền sử dụng đất. Theo đó, đối với những vụ án trên, muốn giải quyết triệt để vụ án thì phải định giá tài sản là quyền sử dụng đất, bởi lẽ không phải mọi trường hợp đều đủ điều kiện để chia quyền sử dụng đất (bằng hiện vật) cho tất cả các bên, mà phần lớn chỉ đủ điều kiện chia cho một bên được hưởng quyền sử dụng đất và thanh toán chênh lệch bằng tiền cho bên còn lại, hoặc có trường hợp cần định giá tài sản để làm căn cứ tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc bên còn lại phải bồi thường cho bên kia theo giá thị trường nếu có lỗi và tính án phí…

Theo quy định tại khoản 1 Điều 104 BLTTDS năm 2015, trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp tài sản, đương sự bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp cho Tòa án. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp tài sản cho thấy, giá do một bên đương sự đưa ra thường không được một hoặc các bên đương sự còn lại chấp nhận vì thường có lợi cho quyền lợi của chính đương sự đó, nên Tòa án phải ra quyết định định giá tài sản và Hội đồng định giá sẽ định giá theo giá thị trường.

Theo điểm c khoản 3 Điều 104 BLTTDS  năm 2015 thì giá của tài sản định giá phải là “giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá”. Tuy nhiên, hiện nay công tác thu thập giá thị trường làm căn cứ định giá rất khó thực hiện. Bởi lẽ, các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để tránh nộp thuế nên Hội đồng định giá căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ không phù hợp với giá thị trường. Nếu Hội đồng định giá căn cứ vào lời trình bày của đương sự và giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường thì không đúng theo quy định của pháp luật. Bởi vì ít khi đương sự cung cấp được chứng cứ liên quan đến giá chuyển nhượng thực tế, Hội đồng định giá thường lấy bảng giá đất quy định hàng năm của Ủy ban nhân dân tỉnh (làm căn cứ tính thuế) để làm căn cứ xác định giá trị đất hoặc xác định giá cao hơn so với quy định của Nhà nước…

Ví dụ: Vụ án tranh chấp chia tài sản khi ly hôn giữa chị Nguyễn Thị T và anh Nguyễn Văn H. Ngoài việc đề nghị ly hôn, anh H, chị T còn đề nghị Tòa án giải quyết tài sản chung là quyền sử dụng đất 86,5m2 (trong đó có 60m2 đất ở và 26,5m2 đất vườn) và nhà ở ba tầng xây dựng năm 2018 (giá trị xây dựng nhà khoảng hơn 01 tỉ đồng). Hai bên đều đề nghị giao nhà, đất cho mình sử dụng và thanh toán chênh lệch tài sản cho bên kia. Nguồn gốc đất xây căn nhà trên do bố mẹ anh H cho; nên nếu các đương sự không thỏa thuận được thì tài sản này sẽ được ưu tiên giao cho anh H. Hội đồng định giá tài sản định giá tài sản năm 2020 kết luận: 01 nhà xây 3 tầng trị giá 524 triệu đồng, quyền sử dụng đất giá trị là 182 triệu đồng, tổng giá trị nhà và đất là 706 triệu đồng.

Sau khi có kết quả thẩm định, định giá, chị T không đồng ý với giá do Hội đồng định giá kết luận, vì cho rằng, Hội đồng định giá định giá quá thấp giá trị tài sản so với thực tế, không đúng với quy định của Điều 104 BLTTDS năm 2015 là giá trị tài sản phải là giá trị trường, đồng thời,  chị T yêu cầu định giá lại. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 5 Điều 104 BLTTDS năm 2015 thì “việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự”. Trong vụ án này, đương sự không đưa ra được căn cứ là “không phù hợp với giá thị trường”, vì đương sự không thu thập được hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lưu tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cũng không “mượn” được các hồ sơ này của những người dân chuyển nhượng cho nhau. Vì vậy, không có căn cứ để đề nghị định giá lại. Mặt khác, chị T đưa ra 03 người khác nhau có nhu cầu muốn mua đất và nhà ở trên đất (đang tranh chấp) là 1,5 tỉ đồng và đề nghị Tòa án giao nhà đất cho chị và chị sẽ thanh toán cho anh H 750 triệu đồng (cao hơn tổng giá trị do Hội đồng định giá kết luận). Tuy nhiên, anh H không đồng ý và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật và theo giá trị đã định. Như vậy, trường hợp này có căn cứ chấp nhận đề nghị của chị T hay không? Việc 03 người đề nghị mua theo giá họ thỏa thuận là 1,5 tỉ đồng có được xem xét để làm căn cứ định giá lại không? Tại phiên tòa, Kiểm sát viên đã đề nghị giao nhà, đất cho chị T và chị T thanh toán chênh lệch cho anh H số tiền 750 triệu đồng. Sau đó, các đương sự đã tự thỏa thuận với nhau giao nhà đất cho anh H và anh H thanh toán chênh lệch cho chị T là 500 triệu đồng.

Thứ hai, đương sự gây khó khăn, cản trở hoạt động định giá của Hội đồng định giá tài sản. Khi Tòa án tiến hành thẩm định, định giá tài sản, bên đang quản lý tài sản không muốn hợp tác và thường có hành vi chống đối, cản trở hoạt động định giá như không cho Hội đồng định giá tiếp cận với tài sản định giá như đóng cổng, cửa, bỏ đi khỏi nơi có tài sản cần thẩm định giá, dẫn tới kéo dài thời hạn giải quyết vụ án. Mặc dù Điều 9 Nghị quyết số 04/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định về “chứng minh và chứng cứ” của BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS (Nghị quyết số 04/2022) đã quy định cụ thể đối với trường hợp đương sự hoặc những người khác có hành vi chống đối, gây rối khi Tòa án xem xét, thẩm định tại chỗ; nhưng với trường hợp đương sự đóng cửa, bỏ đi, Tòa án không thể vào xem xét, thẩm định tại chỗ thì có được coi là hành vi “cản trở” không? Về vấn đề này, Pháp lệnh số 02/2022/UBTVQH15 về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng (Pháp lệnh số 02/2022) đã quy định là “hành vi khác cản trở người có thẩm quyền tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ…”.

Thứ ba, về chi phí thẩm định, định giá tài sản. Trong trường hợp phải thẩm định, định giá tài sản thì pháp luật quy định đương sự phải nộp tạm ứng chi phí thẩm định, định giá tài sản. Theo các điều 155, 163 BLTTDS năm 2015 thì tiền tạm ứng chi phí thẩm định, định giá tài sản là số tiền mà Tòa án tạm tính để tiến hành việc thẩm định, định giá tài sản. Tuy nhiên, đến nay, chưa có văn bản nào quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về chi phí thẩm định, định giá tài sản, mức chi cho các thành viên trong Hội đồng, dẫn đến chi phí cho hoạt động thẩm định, định giá ở mỗi vụ án là khác nhau. Trong khi đó, Kiểm sát viên không có căn cứ để kiểm sát được vấn đề này; nhiều trường hợp, Tòa án phải tiến hành lại việc thẩm định tại chỗ và thẩm định giá… Kết quả lần sau có sự khác biệt so với kết quả thẩm định và định giá lần trước. Trường hợp này, việc sai sót trong thẩm định tại chỗ và đo đạc thực tế, thẩm định giá không phải lỗi của đương sự mà thuộc về những người thực hiện; hoặc trường hợp phải định giá lại do vụ án bị hủy, sửa cũng không phải do lỗi của đương sự… Tuy nhiên, BLTTDS năm 2015 lại không có quy định về nghĩa vụ phải chịu chi phí thẩm định tại chỗ, thẩm định giá trong trường hợp phải thực hiện thẩm định tại chỗ, thẩm định giá lại do có sai sót hoặc bị hủy, sửa…

Thứ tư, về thời gian định giá lại. Theo quy định tại khoản 7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 thì quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định về xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá thì: “Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực”. Như vậy, một chứng thư thẩm định có giá trị pháp lý không quá 06 tháng. Khi hết thời hạn trên cần tiến hành thẩm định giá lại từ đầu để xác định chính xác về giá trị của tài sản. Như vậy, đối với những vụ việc sau khi định giá tài sản và có kết luận, Tòa án phải tạm đình chỉ vì nhiều lý do, đến khi xét xử đã hơn 06 tháng thì có phải thẩm định giá và định giá lại tài sản không (mặc dù quy định này không áp dụng đối với việc định giá tài sản trong tố tụng dân sự nhưng nó có giá trị tham khảo để áp dụng)? Nếu định giá lại thì ai là người chịu trách nhiệm khi phát sinh chi phí? Đây là những vấn đề vướng mắc cần có hướng dẫn trong thời gian tới.

3. Một số giải pháp, kiến nghị

Một là, để khắc phục tình trạng không biết xác định giá thị trường như thế nào hoặc Hội đồng định giá chỉ căn cứ vào khung giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, không định giá sát với giá thị trường thì trước khi tiến hành định giá, Hội đồng định giá cần tham khảo mức giá tại địa phương trong phạm vi nhất định; Nhà nước đấu giá diện tích đất tương tự như thế nào?… hoặc căn cứ vào giá trị tài sản do các bên cung cấp để chia ra giá trị bình quân; trước khi định giá cần giải thích rõ cho đương sự biết hậu quả của việc định giá tài sản và giao tài sản để các đương sự đưa ra giá cho phù hợp. Hội đồng định giá chỉ định giá theo khung giá khi thu thập được đầy đủ các chứng cứ chứng minh khung giá đó là sát với giá thị trường và các tài liệu thu thập được để chứng minh này phải được kèm theo biên bản định giá tài sản, kết luận định giá tài sản gửi cho Tòa án và các bên đương sự.

Hai là, để khắc phục tình trạng đương sự chống đối hoạt động thẩm định, định giá tài sản, thì cần có biện pháp phối hợp giữa Hội đồng định giá, Tòa án, chính quyền địa phương, Công an xã. Nếu có người có hành vi cản trở, Hội đồng định giá cần đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc người có hành vi thực hiện hoặc không thực hiện hành vi nào đó tương ứng với quy định tại Điều 127 BLTTDS năm 2015. Điểm c khoản 2 Điều 20 Pháp lệnh số 02/2022 quy định phạt tiền từ 500.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi “không thi hành hoặc cản trở việc thi hành quyết định định giá, thẩm định giá tài sản, xem xét, thẩm định tại chỗ”. Đây là một chế tài xử lý đầu tiên cụ thể hóa trách nhiệm của đương sự khi không chấp hành quyết định của Tòa án.

Ba là, cần hoàn thiện quy định của pháp luật trong việc thẩm định, định giá tài sản cụ thể về mức chi đối với thành viên Hội đồng, có mức thu chi đối với những vụ án thẩm định, định giá cụ thể. Đối với các trường hợp phải định giá lại hoặc thẩm định tại chỗ lại không phải do lỗi của đương sự thì cần quy định cụ thể ai là người phải chịu chi phí thẩm định, định giá.

Bốn là, cần quy định thời gian áp dụng đối với kết luận định giá theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Năm là, để đảm bảo kiểm soát chặt chẽ việc chống thất thu thuế trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Phòng tài chính tại các địa phương, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên và môi trường cần có sự liên thông cập nhật giá đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ngành Thuế xác định để thu thuế đối với các diện tích đất tương ứng từng vị trí trên địa bàn để Hội đồng định giá tham khảo trước khi đưa ra một mức giá chính xác, nhằm đảm bảo mọi hoạt động thẩm định, định giá thời gian tới được kiểm sát chặt chẽ để việc giải quyết vụ việc chính xác, khách quan, hạn chế đến mức thấp nhất việc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

Theo kiemsat.vn

Đường Hải Thượng Lãn Ông, Q5, TPHCM – Ảnh: Thái Vũ

Chi tiết về dịch vụ xin liên hệ:
CÔNG TY TNHH ĐỊNH GIÁ BẾN THÀNH – HÀ NỘI.
Trụ sở chính: Số 236 đường Cao Thắng, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phòng: 781/C2 Lê Hồng Phong, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số thuế: 0314521370.
Điện thoại: (028) 2200 2060 – 0909.399.961.
Email: [email protected].
Website: https://thamdinh.com.vn