Phí dịch vụ Thẩm định giá cao hay thấp – một góc nhìn khác.

Phí dịch vụ thẩm định giá thấp đã được đề cập từ lâu và trở thành chủ đề được bàn luận sôi nổi trong các nhóm thẩm định giá, đôi khi nó trở thành đối tượng để người ta đổ lỗi cho việc chất lượng dịch vụ thẩm định giá yếu kém và các trục trặc khác trong ngành (?!). Bài viết này tôi sẽ đặt ra và thử trả lời 3 câu hỏi:

•  Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?
•  Liệu có phải do các công ty TĐG không biết cách “định giá” dịch vụ – định phí dịch vụ ?
•  Nguyên nhân thực sự của tình trạng này và vai trò của người điều phối.

1. 1. Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?

Cho dù bạn nói phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là cao hay là thấp thìbạn đều đúng. Nó giống câu chuyện học phí ĐH công lậptrước khi tự chủ tài chính. Bạn nói học phí ĐH thấp cũng đúng, rõ ràng số tiền bạn bỏ ra để đi học ĐH công lập rất thấp so với dân lập, thấp so với cả hồi học cấp 3, thấp so với các trường ĐH trong khu vực. Nhưng bạn nói học phí ĐH là cao cũng đúng luôn. Nhiều trường ĐH, vì lương thấp, giáo viên lên lớp chỉ tâm sự chuyện nhà cửa, con cái và giảng qua loa đến hết giờ, hoặc cho tự nghiên cứu. Nhiều người (tôi đang nói những người thực sự chăm chỉ học tập) tâm sự với tôi là họ học 4 năm ĐH quá lãng phí, không học được gì, kể cả đọc sách cũng toàn kiến thức cũ và lạc hậu. Câu chuyện phí dịch vụ TĐG cũng tương tự.

Tại sao lại nói rằng phí dịch vụ thẩm định giá là cao? Tôi đã từng chứng kiến rất rất nhiều chứng thư, báo cáo thẩm định giá dự án cả nghìn tỷ, xác định giá trị doanh nghiệp hay giá trị quyền sử dụng đất hàng trăm tỷ, nhưng sai ngay từ cách thực hiện chiết khấu dòng tiền. Bạn không nghe nhầm đâu, tôi chưa nói đến các vấn đề cao xa như xác định các thông số như tỷ suất chiết khấu, dòng tiền ra, dòng tiền vào,…tôi mới chỉ nói đến việc sử dụng công thức chiết khấu sao cho đúng. Công thức có rồi, chỉ mỗi việc thực hiện chiết khấu thôi nhưng cũng sai.

Bàn sang việc ước tính các tham số trong mô hình Thẩm định giá thì còn bung bét hơn. Có những kiến thức cơ bản, ngay cả một sinh viên tưởng chừng cũng không thể sai, nhưng nó vẫn xuất hiện trong những chứng thư, báo cáo TĐG tài sản cả nghìn tỷ. Một nhân viên lĩnh vực tài chính mới đi làm có lẽ cũng không sai nghiêm trọng như vậy. Trong khi đó, nếu thử tính phí thẩm định giá những tài sản giá trị lớn kể trên thì cũng không hề rẻ một chút nào để thanh toán cho chất lượng dịch vụ sai toàn lỗi cơ bản mà tôi cho rằng còn không bằng bài nghiên cứu khoa học. Một dự án quy mô như vậy, như tôi tìm hiểu, thường được thực hiện trong khoảng 1-2 tháng, thu phí cỡ 200-300 triệu đồng (thậm chí có hồ sơ chỉ làm 7 ngày là xong, thật vi diệu). Trong 1 tháng đó, TĐV vẫn phải thực hiện nhiều hồ sơ khác chứ không phải chỉ mỗi hồ sơ dự án này. Dự án đầu tư quy mô tới x nghìn tỷ thì nó phức tạp không kém thậm chí còn hơn nhiều một đề tài nghiên cứu khoa học. Nhưng tôi chưa thấy ai viết bài nghiên cứu chỉ trong 1 tháng mà thu phí cao, lại lắm lỗi sai cơ bản như báo cáo TĐG cả.

Ngay cả đối với các tài sản đơn giản như nhà dân, đất thổ cư cũng vậy. Phí thẩm định giá 1 lô đất trị giá 3 tỷ để vay ngân hàng rơi vào khoảng 3 triệu. Phí đó có THẤP không ? Khi biết tôi cần TĐG 1 lô đất để vay ngân hàng, một bạn học viên cũ của tôi nói: “Để em bảo thằng em làm cho, bọn em thu phí tượng trưng 500k đủ bù xăng xe, chi phí, giấy mực thôi.” Một hồ sơ làm đất dân đơn giản, ở nội thành như vậy chỉ mất 20 phút, giả sử 500k là chi phí thực hiện chưa gồm tiền lương anh em, thì 2,5 triệu là biên lợi nhuận không phải thấp (số lượng hồ sơ nhiều thì hiển nhiên các chi phí cố định như tiền lương phân bổ cho mỗi hồ sơ sẽ nhỏ). Tôi biết có nơi, anh em TĐG làm đất thổ cư, nhà phố chạy ~60 hồ sơ/ngày (~1100-1200 hồ sơ/tháng, có sự hỗ trợ của công nghệ). Tôi sẽ không bàn chi tiết về chi phí cố định của công ty TĐG (trong đó có lương nhân viên, chi phí quản lý, CP chung,…) được phân bổ thế nào vì đấy là việc riêng của công ty TĐG , nhưng nhiều GĐ công ty TĐG tâm sự với tôi rằng, giờ ngành khó khăn hơn trước nhưng nếu chỉ tập trung làm cho ngân hàng, “mỗi đứa nhân viên làm mấy cái đất thổ cư, nhà phố bèo nhất 2 triệu/món thì trừ đi chi phí vẫn còn 15-20 triệu/tháng là ổn rồi thầy ạ”.

Nguyên lý nước chảy chỗ trũng, ngành nào có tỷ suất lợi nhuận cao thì thu hút nhiều DN đổ xô vào làm. Thời gian qua, ngành TĐG đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng DN cũng như nhân sự tham gia vào ngành, ngay cả khi DN nào cũng kêu “phí thấp”. Tôi nghĩ chẳng thấp đâu, mức phí như vậy mà nhiều DN TĐG vẫn sẵn lòng trích 35% phí hoa hồng giới thiệu, mà vẫn dư trang trải chi phí và đảm bảo có lãi (tôi cố kiềm chế không so sánh với mức phí của ngành nghề khác để đánh giá cao hay thấp, vì sẽ rất khập khiễng).

Nhưng nói phí TĐG thấp cũng đúng. Phí dịch vụ TĐG thấp tới nỗi mức lương DN TĐG chi trả không thu hút được nhân lực chất lượng cao vào ngành làm. Nếu để làm thẩm định giá các dự án đúng nghĩa,trình độthẩm định viên có lẽ phải ngang CFO, nhưng thu nhập thì thua xa. Thẩm định viên phải trên thông thiên văn, dưới tường địa lý, am hiểu từ kế toán tài chính, đủ loại luật (mỗi dự án, doanh nghiệp ngành nghề khác nhau lại đống luật đi kèm), BĐS, xây dựng, thị trường… Phí TĐG thấp đến mức đủ làm nản lòng những người hành nghề chân chính. Ngay cả khi phí TĐG của các công ty TĐG độc lập rất thấp, nhưng cũng chẳng mấy tổ chức nước ngoài muốn thuê công ty TĐG độc lập của Việt Nam thực hiện xác định giá doanh nghiệp IPO. Kể cả các ngân hàng trong nước cũng vậy (xác định giá trị Vietcombank do Credit Suisse thực hiện, BIDV do Morgan Stanley thực hiện, Vietinbank do J.P Morgan thực hiện).

Tóm lại, theo góc nhìn của tôi, phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là quá cao so với những gì được tạo ra bởi những thẩm định viên trình độ kém. Sang ngành nghề khác mà làm việc sai toàn lỗi kiến thức sơ đẳng như vậy thì lương chắc 6 triệu, có khi còn ko am hiểu bằng kế toán viên. Một số công việc chỉ tìm đôi ba báo giá mà lương 7-8tr thì không phải là thấp, kế toán hạng xoàng cũng phải tìm 3 báo giá suốt ngày nhưng phải kiêm rất nhiều việc khác nữa. Nhưng mức phí hiện tại lại quá bèo bọt so với những người đang làm thẩm định giá chân chính bỏ ra, mồ hôi nước mắt, công sức học tập nghiên cứu cả đống luật để làm sao cho chuẩn chỉnh, kiến thức đa dạng, cả rủi ro nghề nghiệp.

Tôi sẽ tiếp tục giả định là phí dịch vụ TĐG đang thấp để sang các ý tiếp theo.

2. Liệu có phải do các công ty TĐG không biết “định giá” dịch vụ / định phí dịch vụ của họ ?

Trước hết, hãy cùng suy nghĩ phí dịch vụ (giá sản phẩm) được hình thành thế nào ? Giá sản phẩm, phí dịch vụ đều là sự tương tác giữa cung và cầu thị trường, chứ không chỉ đến từ cung, hoặc cầu, hoặc một cá nhân riêng lẻ.

Hãy tưởng tượng nếu bạn vừa chạy 5km và bạn đang rất khát nước. Mức sẵn lòng chi trả của bạn đối với chai nước Lavie là 30k/chai, đây là giá trị của chai nước Lavie đối với bạn. Nếu có người ta bán cho bạn 30k/chai, bạn vẫn sẵn lòng bỏ tiền ra mua, vì bạn đã “khát muốn chết” rồi. Nhưng bạn có bỏ ra 30k để mua một chai Lavie không ? Giá một chai Lavie vẫn là 6k/chai cho dù mức sẵn lòng chi trả của bạn là 30k. Và bạn sẽ chỉ móc túi 6k để mua. Chênh lệch 30k-6k=24k được gọi là thặng dư tiêu dùng (comsumer surplus).

Ngoại trừ thị trường độc quyền, thì các dạng thị trường khác luôn tồn tại thặng dư tiêu dùng. Điều đó có nghĩa giá sản phẩmKHÔNGchỉ dựa trên những giá trị của sản phẩm đó trong mắt khách hàng. Nó còn phụ thuộc vào phía cung nữa. Việc một ai đó sẵn lòng chi trả 6 triệu đồng trong khi thấy phí Thẩm định giá là 3 triệu đồng, thì đấy là thặng dư tiêu dùng của họ. Muốn lấy hoàn toàn thặng dư tiêu dùng, chỉ có 1 cách là anh độc quyền và phân biệt giá hoàn hảo cho từng nhóm khách hàng (hình thức phân biệt giá hoàn hảo dưới dạng đấu giá chẳng hạn, đó là lí do Paul R.Milgrom và Robert B.Wilson được trao giải Nobel Kinh tế 2020 về thiết kế cơ chế đấu giá đa phiên đồng thời, giúp người mua bộc lộ mức sẵn lòng chi trả thực của họ mà khách hàng vốn luôn cố giấu để được mua rẻ hơn).

Tuy nhiên, không có công ty TĐG nào độc quyền trong thị trường này cả (à, có thể công ty AMC hoặc công ty TĐG do ngân hàng lập ra được độc quyền cung cấp dịch vụ cho toàn bộ ngân hàng đó, ok nhưng phí của nhóm này chưa bao giờ thấp cả, toàn bị khách kêu phí cao thôi). Mặc dù ngành tư vấn dễ phân biệt giá nhất, nhưng nhu cầu của khách hàng TĐG hiện nay lại không quan tâm đến chất lượng, không quan tâm đến việc đúng hay sai, mà chỉ quan tâm đến được việc của họ (ra giá đúng ý họ).

Tôi không cho rằng các công ty Thẩm định giá lại không hiểu về giá và không biết cách định giá dịch vụ của họ. Ngược lại, tôi cho rằng các công ty TĐG quá am hiểu thị trường dịch vụ TĐG. Họ hiểu nhu cầu và mức sẵn lòng chi trả của khách hàng (ra giá đúng ý) và thừa biết mức phí đó mà mình từ chối thì 1 hàng dài công ty đối thủ sẵn sàng nhận làm. Họ hiểu hành động của công ty đối thủ nếu họ đơn phương tăng phí, nên mới quyết định chọn chiến lược phá giá. Đó là cách thị trường vận hành.

Thực ra, các Công ty TĐG không có lỗi, họ chỉ cố xoay xở để tồn tại trong thị trường vốn dĩ đã như vậy.

Thật dễ dàng và quá thỏa mãn về mặt tâm lý khi đổ lỗi cho các công ty đối thủ phá giá. Cũng giống như việc khi tắc đường, ta luôn đổ lỗi cho ý thức tham gia giao thông của người khác, nhưng chính ta cũng vậy, cũng chen cũng lấn, cũng rồ ga, cũng phi lên vỉa hè. Các công ty TĐG mắc kẹt trong tình thế tiến thoái lưỡng nan của hai người tù – một ví dụ kinh điển và cơ bản nhất trong Lý thuyết trò chơi (Game theory) mà ai cũng biết.

Vẫn câu chuyện 2 người tù(Xem thêm tạivietnambiz.vn)

Giả sử hai phạm nhân A và B vừa bị cảnh sát bắt. Người ta đã có đủ chứng cứ để kết tội mỗi người 3 năm tù do phạm phải tội ăn cắp xe máy.

Tuy nhiên, cảnh sát điều tra còn nghi ngờ rằng, hai người này đã cùng nhau phạm một tội khác nghiêm trọng hơn (ví dụ cướp các tiệm vàng) song chưa có các chứng cứ rõ ràng để kết tội này cho họ.

Cảnh sát giam giữ những phạm nhân này trong các phòng giam riêng biệt đủ để họ không thể trao đổi thông tin được cho nhau. Và cảnh sát viên trao đổi với từng người:

“Vì tội ăn cắp xe máy, anh có thể bị ngồi tù 3 năm. Tuy nhiên, nếu anh nhận tội cướp các tiệm vàng và tố cáo đồng phạm, anh sẽ chỉ bị ngồi tù tổng cộng là 1 năm. Đồng phạm của anh sẽ bị ngồi tù tổng cộng là 20 năm. Nhưng nếu cả hai người đều nhận tội, đương nhiên sự tố cáo của anh đối với đồng phạm trở nên ít giá trị hơn và mỗi người sẽ nhận một bản án tổng hợp là 9 năm tù”.

Trong trường hợp này, mỗi người tù có hai chiến lược hành động: thú tội hoặc không thú tội. Số năm tù mà mỗi người phải nhận phụ thuộc vào chiến lược mà anh ta lựa chọn cũng như chiến lược mà người bạn tù của anh ta chọn. Các phương án có thể và kết quả của chúng được thể hiện ở bảng trên.

Là một người khôn ngoan, A sẽ nhận thấy bản thân có 2 kết cục phụ thuộc vào hành động của B:

– Nếu B thú tội, A sẽ hoặc bị 9 năm tù (nếu chọn thú tội), hoặc 20 năm tù (nếu không thú tội)

– Nếu B không thú tội, A sẽ bị hoặc 1 năm tù (nếu chọn thú tội) hoặc 3 năm tù (nếu chọn không thú tội).

Như vậy cho dù trường hợp B có làm gì thì chiến lược tốt nhất của A vẫn là thú tội.

B cũng phân tích và suy nghĩ giống như A. Kết cục cuối cùng của cả 2 đều là thú tội và cả 2 đều bị 9 năm tù. Trong khi đó phương án tốt nhất của cả 2 là không thú tội, lúc này cả 2 đều chỉ bị 3 năm tù. Nhưng vì không được trao đổi thông tin và không tin tưởng lẫn nhau, cả 2 đều đưa ra quyết định dựa trên dự báo hành động của người còn lại.

Và do đó “hành động duy lý của từng cá nhân dẫn tới hành động phi lý của tập thể”. Ở đây, hành động duy lý của từng DN dẫn tới sự phi lý của toàn thị trường, thể hiện ở “phí dịch vụ quá thấp”.

Mỗi công ty TĐG đều đối mặt với 2 lựa chọn tương tự như trên:Phá giá hoặc không phá giá. Chiến lược tốt nhất cho tất cả là các công ty TĐG đều thỏa thuận với nhau và cùng nâng phí dịch vụ. Song mỗi công ty TĐG đều không biết đối thủ sẽ thực hiện nâng phí như mình không, hay âm thầm giảm phí. Vì vậy chiến lược tốt nhất của từng công ty đều là phá giá.

Câu chuyện này kể ra để thấy rằng, không phải cứ hô hào khẩu hiệu “Đừng giảm phí nữa, hãy tăng chất lượng dịch vụ” mà có thể thay đổi được. Ta phải giải quyết từbản chấtvấn đề. Việc các công ty TĐG đua nhau phá giá chỉ làhiện tượngdo nguyên nhân khác gây ra, không phải là gốc rễ vấn đề cần giải quyết.

Mặc dù có số ít ngoại lệ nhưng hầu hết khách hàng không quan tâm tới “chất lượng dịch vụ” mà chỉ quan tâm tới chi phí thấp nhất mà vẫn ra kết quả được việc của họ (hoặc họ đang đánh giá chất lượng dịch vụ dựa trên việc có ra giá họ muốn hay không). Họ chỉ coi chứng thư TĐG như một bước “thủ tục” cần hoàn thiện để được vay ngân hàng, được duyệt giá khởi điểm, được duyệt dự toán, được mua/bán,…Có cầu thì ắt có cung. Nếu cung dịch vụ hiện nay thật sự là chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu này, thì phí dịch vụ hoàn toàn tương xứng, vì đó là cách thị trường vận hành. Đến khi gặp những khách hàng cần kết quả TĐG thực sự, vì các TĐV và công ty TĐG quá quen với việc giải bài toán ngược rồi, kĩ năng thẩm định giá thực sự về lâu dài bị thui chột, mai một dần (Tôi không có ý tiêu cực, đây là suy nghĩ cá nhân, rất vui nếu tôi sai).

Nhưng ý tôi cũng không phải là đổ lỗi cho phía khách hàng. Thử nghĩ xem từ đâu mà họ nảy sinh tâm lý coi kết quả TĐG không hơn không kém chỉ là bước thủ tục ?

III.Thủ phạm thực sự – Bất cân xứng thông tin: Điều gì đã xảy ra và tại sao

Trong bài viết này, tôi sẽ tiếp cận với giả định mức phí TĐG hiện nay là thấp, ứng với khách hàng có nhu cầu cần một kết quả TĐG thực sự (chứ không phải chỉ cần 1 thủ tục để “được việc” – như đã nói ở bài viết trước), từ đó thử trả lời câu hỏi, thông tin bất cân xứng khiến những thẩm định viên có chất lượng tốt bị đẩy ra khỏi ngành như thế nào.

1. Một trong các vai trò của thẩm định viên là giúp giảm bất cân xứng thông tin cho khách hàng

Thông tin bất cân xứng (Asymmetric information) là tình trạng trong một giao dịch, một bên có thông tin đầy đủ hơn và chính xác hơn so với (các) bên còn lại và có những hành động khiến bên còn lại bị thiệt hại và có thể tạo ra tổn thất cho xã hội. Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường chưa phát triển, tính minh bạch chưa cao, khả năng tiếp cận thông tin thấp và cơ sở hạ tầng thông tin yếu kém thì tình trạng thông tin bất cân xứng càng trở nên trầm trọng hơn. Điều này càng đúng với các thị trường hàng hóa đặc thù như bất động sản và các thiết bị chuyên dụng, không có giao dịch phổ biến như thiết bị y tế.

Trong những thị trường non trẻ đó, giá cả thị trường của các hàng hóa, tài sản gần gũi (tôi nghĩ dùng từ này chính xác hơn là tương đồng) là cái có thể quan sát được, nhưng giá trị thị trường thì không. Giá trị thị trường là một khái niệm mang tính trừu tượng hơn, phải trải qua hàng trăm, hàng ngàn giá cả thị trường, người ta mới có thể lần mò ra dấu vết của giá trị. Vì vậy, giá cả trên thị trường sẽ có thể quá thấp hoặc quá cao so với giá trị thị trường hợp lý của tài sản hay giá trị thị trường cân bằng. Đây là một vấn đề khó khăn trong hoạt động thu thập thông tin thẩm định giá. Điều đáng lưu ý, cũng chính vấn đề này là nguyên nhân của những sai phạm trong lĩnh vực thẩm định giá khiến nhiều người sa vào vòng lao lý trong thời gian qua. Trong đó, nguyên nhân từ các chính sách cũng không phải vô can.

Vì các tài sản, hàng hóa có tính đặc thù, chuyên dụng, thông tin kém minh bạch, không sẵn có, giao dịch không phổ biến, việc ước tính, xác định giá cả của tài sản, hàng hóa để ra quyết định mua bán, vay vốn, … là khó khăn. Thông tin bất cân xứng tạo nên thất bại thị trường, giá cả không còn là cơ chế phân bổ nguồn lực xã hội hiệu quả. Cách thức thường được sử dụng để giảm thiểu tình trạng này là bên mua, bên bán, ngân hàng phải tiến hành quá trình tìm kiếm thông tin giá cả. Tuy nhiên, tìm kiếm thông tin là một loại hoạt động tốn kém. Sự tương tác của hành vi cơ hội, khả năng con người hạn chế (hiểu biết chuyên sâu về một tài sản, hàng hóa hay thị trường mua bán tài sản đặc thù) trong môi trường bất định và điều kiện thông tin không cân xứng tạo ra chi phí giao dịch (transaction cost). Nhưng chính nhờ vậy mà vai trò của thẩm định viên – doanh nghiệp thẩm định giá trở nên có giá trị. Bên mua, bên bán, ngân hàng có thể giảm chi phí giao dịch bằng cách ủy quyền cho một tổ chức chuyên môn hóa như doanh nghiệp TĐG thực hiện các công việc khảo sát, thu thập, đánh giá, sàng lọc thông tin, ước tính, xác định giá trị thị trường bằng các biện pháp nghiệp vụ. Thẩm định viên mang sứ mệnh củng cố niềm tin của công chúng, thúc đẩy sự minh bạch và giảm chi phí giao dịch, qua đó nâng cao tính hiệu quả của thị trường. Giảm chi phí giao dịch chính là nguyên lý tồn tại của tổ chức mà Ronald Coase (Nobel Kinh tế 1991) khởi xướng và được phát triển bởi Oliver E. Williamson (Nobel Kinh tế 2009).

2. Thẩm định viên đang tạo thêm bất cân xứng thông tin ?

Tuy nhiên, chính hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định viên cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng. Thẩm định viên, doanh nghiệp TĐG có thể sẽ có những động cơ cá nhân khi đưa ra các mức giá ước tính. Nguyên nhân chính là do rủi ro đạo đức (moral hazard) – một trong những hậu quả do thông tin bất cân xứng gây ra. Rủi ro đạo đức là hiện tượng bên có nhiều thông tin hơn che đậy hành vi, gian dối, không trung thực và có những hành động trục lợi cho cá nhân gây tổn hại lợi ích các bên còn lại. Có thể dễ dàng thấy hành vi này qua các vụ án liên quan tới TĐG trong thời gian gần đây như “nâng khống giá cây xanh” tại công ty TNHH MTV Cây xanh Hà Nội [1], vụ nâng khống giá gói thầu mua sắm thiết bị y tế xảy ra ở hàng loạt bệnh viện như BV Bạch Mai, BV Tim Hà Nội, BV Mắt TP.HCM…

Vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễhơn rất nhiềuvì không ai biết hình thù con ma thế nào nên vẽ sao cũng đúng. Câu nói đùa này rất giống với câu chuyện thẩm định giá. Trong khiGiá cảcó thể quan sát trên thị trường trong khiGiá trịlại mang tính trừu tượng và ngầm ẩn bên trong giá cả. Đối với những hàng hóa, tài sản đặc thù đặc chủng, thông tin không công khai, giao dịch không phổ biến, rất khó để nhận biết được giá trị nếu như không phải người có chuyên môn sâu sắc. Vì không ai biết giá trị thế nào, nên hành vi cố ý làm trái, câu kết giá trở nên khó bị phát hiện, nhất là trong bối cảnh số lượng lớn hồ sơ thẩm định giá được thực hiện mỗi ngày bởi 2352 thẩm định viên từ 411 doanh nghiệp TĐG.

Có ý kiến lập luận rằng ngành nghề nào cũng có người chân chính, kẻ làm bậy. Lập luận này được xem là đúng như thể đây là lời giải thích hay sự chấp nhận được cho những sai phạm mang tính hệ thống trong ngành hiện nay ? Liệu còn bao nhiêu sai phạm nghiêm trọng vẫn chưa được phát hiện ? Trong số đó, có bao nhiêu thẩm định viên và lãnh đạo công ty TĐG nữa sắp vương vào vòng lao lý ngay cả khi họkhông thực tâmlàm như vậy ? Cần nhìn thẳng vào sự thật, những sai phạm này dường như có tính hệ thống.

Như đã nói ở trên, hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định viên cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng và hệ quả của nó là lựa chọn ngược (adverse selection) dẫn đến kết cục trên thị trường toàn hàng hóa, dịch vụ kém chất lượng với mức phí ngày càng thấp, làm nản lòng những thẩm định viên có chuyên môn cao và chính trực.

Lựa chọn ngược xảy ra khi trong một thị trường, người bán (người cung cấp dịch vụ) hoặc người mua biết rõ hơn về tính chất sản phẩm, chất lượng dịch vụ mà người kia không biết. Ý tưởng về thông tin bất cân xứng được chuẩn hóa do 3 nhà kinh tế George Akerlof, Michael Spence, và Joseph Stigliz đoạt giải Nobel kinh tế năm 2001. Kết luận của Akerlof lần đầu tiên đưa ra khiến nhiều người sửng sốt. Rõ ràng là với thông tin bất cân xứng, thị trường có thể thất bại thảm hại tới mức chỉ còn toàn hàng xấu, hoặc tệ hơn, thị trường đó sẽ không còn tồn tại. Liên hệ dễ hình dung nhất là tình trạng “hàng xấu đẩy hàng tốt ra khỏi thị trường”, tôi sẽ lấy ví dụ về thị trường ô tô cũ.

Giả sử xe ô tô đã qua sử dụng trên thị trường được phân làm 2 nhóm: xe cũ chất lượng cao của những người cẩn thận, giữ gìn (gọi tắt là xe tốt – ký hiệu H) và xe cũ chất lượng kém của những người bán sử dụng cẩu thả, đã sửa chữa nhiều lần, hoạt động liên tục nên nhanh “tã” (gọi tắt là xe xấu – ký hiệu L, xuất phát từ tiếng Anh “lemons”-vô dụng, còn tiếng Việt là “Lởm”), cho dù nhìn bên ngoài có thể không khác nhau.

Trên thị trường này, người bán am hiểu về chất lượng của chiếc xe chính họ đã sử dụng nhiều hơn so với người mua; người mua trên thị trường này không thể biết chắc chắn liệu chiếc xe họ mua có phải là xe tốt hay xe xấu. Trong thuật ngữ kinh tế, đây chính là tình trạng thông tin bất cân xứng, ngôn ngữ bà ngoại chúng ta vẫn hay nói “người bán không bao giờ nhầm, chỉ người mua mới nhầm”.

Để tôi tóm tắt ngắn gọn những gì sắp diễn giải dưới đây bằng ngôn ngữ bà ngoại: Nếu có thông tin đầy đủ, xe tốt có giá 500 triệu đồng và xe xấu chỉ 300 triệu đồng. Do không phân biệt được từ vẻ ngoài nên người mua thận trọng chỉ trả giá bình quân trên thị trường là 400 triệu đồng. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời, và trường hợp không may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng không quá đau xót (so với việc mua xe xấu với giá xe tốt từ những người bán giả vờ như xe tốt).

Mức giá này sẽ chỉ thu hút những người có xe chất lượng dưới 400 triệu mới đem ra bán. Và một lần nữa, do không phân biệt được chất lượng xe từ vẻ ngoài nên giá bình quân trên thị trường của những chiếc xe “xấu vừa” lại bị kéo về phía những chiếc xe “rất xấu”. Người có xe còn tốt sẽ không muốn bán và quá trình sàng lọc trên thị trường chỉ còn lại xe “rất xấu” mà thôi.

Nếu bạn đủ kiên nhẫn, hãy hình dung một cách trừu tượng hơn như sau:

Giả sử mọi người đều biết xác suất mua được xe tốt là q, và xe xấu là (1 – q). Ta có thể hiểu một cách nôm na (mặc dù không chặt chẽ lắm về mặt thống kê), tỷ trọng xe tốt trong thị trường ô tô cũ là q % còn xe xấu là (1-q). Bạn có thể mua trúng xe tốt hoặc xe xấu với xác suất như trên, nhưng tại thời điểm mua, bạn không thể biết chắc chắn. Chỉ biết sau khi đã sở hữu và đem về sử dụng một thời gian, bạn mới có thể đánh giá chính xác hơn về chất lượng của chiếc xe này.

Một lẽ hiển nhiên rằng, xe đã qua sử dụng còn tốt sẽ được bán với giá cao hơn xe đã qua sử dụng nhưng chất lượng tệ, xuống cấp, hay nói khác, P_H> P_L(với P_Hlà giá của xe tốt, P_Llà giá của xe xấu).

Nhưng vì bất cân xứng thông tin, những người bán xe xấu cũng ra vẻ như xe của họ là chiếc xe tốt (sơn sửa bóng loáng, quảng cáo hung hồn chẳng hạn), người mua không thể kiểm chứng và phân biệt được xe tốt và xe xấu, Nên chiến lược tốt nhất của người mua là sẽ trả cùng một giá bán như nhau cho xe cũ có chất lượng trung bình. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời (nếu may mắn mua được xe tốt với xác suất q), và trường hợp không may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng không quá đau xót.

Giá mà người mua sẽ trả trong điều kiện không chắc chắn sẽ là bình quân gia quyền giá của các loại xe với trọng số là xác suất:

Giá kỳ vọng = q.P_H+ (1-q) P_L

Vì P_H> P_Lnên P_L< q.P_H+ (1-q) P_L< P_H

Nếu như thông tin là cân xứng, người mua có đầy đủ thông tin như người bán, họ có thể phân biệt mộ cách chính xác chất lượng của từng chiếc xe thì rõ ràng một chiếc ô tô đã qua sử dụng chất lượng kém không thể bằng chiếc ô tô đã qua sử dụng chất lượng tốt, hiển nhiên những người bán xe xấu (và đang cố gắng ra vẻ như họ đang bán xe tốt) sẽ có lợi khi bán một chiếc xe tồi với mức giá của xe tốt.

Như vậy, những người chủ của chiếc xe tốt sẽ lâm vào tình thế bất lợi khi muốn bán xe. Vì người mua không thể phân biệt được xe tốt – xe xấu nên trả mức giá chung cho cả 2 loại xe, những người bán xe xấu cũng ra sức quảng cáo họ đang bán xe tốt, làm cho những người bán xe tốt thực sự không thể nhận được giá trị thật của chiếc xe của mình, vì vậy họ có thể không còn muốn bán nữa. Nếu ta cho dải chất lượng xe rộng hơn thì kết quả cũng sẽ tương tự:

Ban đầu, những chiếc xe tốt vừa sẽ lấn át những chiếc xe tốt. Vì người bán xe tốt sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt và xe tốt vừa.

Rồi những chiếc xe trung bình lấn át những chiếc xe tốt vừa. Vì người bán xe tốt vừa sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt vừa và xe trung bình.

Cứ như vậy, những chiếc xe xấu vừa lại lấn át những chiếc xe trung bình. Và cuối cùng những chiếc xe xấu lại lấn át những chiếc xe xấu vừa. Một chuỗi liên tục sẽ lăp lại cho đến khi thị trường chỉ còn lại những chiếc xe xấu. Điều này giống với định luật Gresham (tiền xấu đuổi tiền tốt), ta nói rằng, những chiếc xe xấu đánh bật xe tốt ra khỏi thị trường (tôi tạm bỏ qua phần chứng minh tổng quát, vì sẽ khiến bài viết bị dài và lan man khó hiểu với những bạn không quen đọc bài viết hàn lâm, các bạn xem thêmGeorge Akerlof’s model of the used car market).

Điều này chính xác là những gì đang diễn ra trên thị trường dịch vụ Thẩm định giá. Giai đoạn 2015-2019 là giai đoạn tăng trưởng rất nóng của ngành Thẩm định giá. Các công ty liên tục tuyển dụng mới để giải quyết khối lượng công việc không xuể, họ chấp nhận cả những nhân viên, trợ lý TĐG chưa từng được đào tạo chuyên môn. Lãnh đạo doanh nghiệp TĐG ép chỉ tiêu. Thẩm định viên cũng vì chỉ tiêu mà phát hành chứng thư, cá biệt có những người phát hành 10 chứng thư/ngày. Bộ Tài chính thừa nhận: “phát triển nóng nhưng chất lượng yếu kém, xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá dịch vụ, nhiều vụ việc thẩm định giá chất lượng dịch vụ thấp ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá, gây bức xúc trong dư luận và xã hội”[2]. Nhiều công ty TĐG đã “vẽ giá”, “thổi giá”, tiếp tay cho tham nhũng. Đơn cử có những câu chuyện mà tôi được nghe những người trong ngành kể lại, kết quả TĐG được thỏa thuận sẵn, chẳng tốn kém chi phí để thu thập thông tin hay định giá nên các doanh nghiệp đua nhau hạ thấp phí dịch vụ để cạnh tranh, thậm chí trích lại cho khách hàng, hào phóng chi hoa hồng cho người giới thiệu.

Tôi cũng tin rằng ngành nghề nào cũng có người chân chính và kẻ làm bậy. Nhưng điều gì xảy ra với những thẩm định viên chân chính ? Với sự tỉ mỉ, tâm huyết, chặt chẽ, vài ngày thậm chí một vài tuần mới xong một bộ hồ sơ; không nhượng bộ với mức giá vô lý của khách hàng, sẵn sàng từ chối những hợp đồng chưa đủ điều kiện TĐG, họ có đủ thu nhập và có chỗ đứng trong doanh nghiệp để yên tâm làm việc trong bối cảnh cạnh tranh xuống đáy về phí dịch vụ ?

Giống như câu chuyện “xe xấu đẩy xe tốt ra khỏi thị trường”, những khách hàng không có chuyên môn về thẩm định giá chỉ có thể quan sát được những biểu hiện bên ngoài và kết quả tính toán cuối cùng, không phân biệt được kết quả thẩm định giá tốt hay kém. Như tôi đã nói ở trên,vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễvì không ai biết con ma như thế nào nên vẽ (chém gió) sao cũng đúng. Vì không ai biết giá trị thị trường – một khái niệm trừu tượng và còn chưa được định nghĩa chi tiết – chính xác là bao nhiêu, nên một SV mới ra trường, một trợ lý TĐV hay một TĐV chuyên nghiệp thâm niên đều có thể ra 1 con số. Ngay cả khi khách hàng có kiến thức chuyên môn thì kết quả thẩm định giá thường chênh lệch lớn giữa các phương pháp, quan điểm TĐV khác nhau xuất phát từ những thông tin có thể tiếp cận khác nhau và giá trị về cơ bản là không quan sát trực tiếp được – hệ quả của thông tin bất cân xứng. Thẩm định viên chân chính chỉ có hai lựa chọn: hoặc rời khỏi ngành và chuyển sang lĩnh vực khác, hoặc tiếp tục ở lại và trở thành một phần của hệ thống. Tôi đã biết rất nhiều những thẩm định viên có thâm niên lâu năm, thực sự quyết liệt trong công tác và có tâm huyết, trăn trở với nghề – đã rời ngành như vậy.

Như vậy, bài toán của chúng ta không phải là chúng ta thiếu luật hay thiếu quy định hay dư thừa TĐV. Những giải pháp như tuyên truyền, hô hào dừng cạnh tranh về phí, hoặc bổ sung quy định, hoặc yêu cầu công ty TĐG chuyển sang mô hình công ty TNHH, đều chỉ là những lời giải đúng cho 1 bài toán sai ngay từ đầu. Bài toán ở đây là thông tin bất cân xứng, và không lời giải nào ở trên hướng tới giải quyết vấn đề này. Chừng nào vai trò của người điều phối không giúp giảm thông tin bất cân xứng (cả về giá cả thị trường lẫn giúp khách hàng nhận biết, đánh giá được chất lượng dịch vụ TĐG) thì tình trạng còn kéo dài mãi.