5 phương pháp thẩm định giá bất động sản – Quy trình cụ thể

Thị trường bất động sản luôn biến động phức tạp, khiến cho việc xác định giá trị chính xác của tài sản trở nên gặp nhiều khó khăn. Lúc này,thẩm định giá bất động sảnđược xem là giải pháp hữu hiệu giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp định giá tài sản một cách chính xác, khách quan và minh bạch.

1. Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sảnlà quá trình thu thập, phân tích và đánh giá thông tin để ước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm nhất định cũng như lợi ích trong tương lai có được từ quyền sở hữu bất động sản. Khác với các loại hàng hóa tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, giá trị của bất động sản thường mang tính chất lâu dài.

Mục đích của việc thẩm định giá BĐS là xác định giá trị thực sự của tài sản dựa trên các yếu tố như: vị trí, diện tích, tiện nghi, tiện ích, cơ sở hạ tầng và nhiều yếu tố khác. Kết quả thẩm định sẽ được dùng làm căn cứ cho các giao dịch hoặc quyết định liên quan đến bất động sản, chẳng hạn: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,…

Quy trình thẩm định giá bất động sản thường được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định giá – những người có đủ kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Các chuyên gia phải tiến hành thu thập thông tin về tài sản, nghiên cứu thị trường đồng thời áp dụng các phương pháp phân tích đặc biệt để đưa ra giá trị dự kiến không quá sai lệch với giá trị thực tế của tài sản đó.

2. Tại sao cần thẩm định giá bất động sản?

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, do đó việc mua bán, đầu tư hay sử dụng bất động sản luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Theo đó, thẩm định giá bất động sản là một bước quan trọng trong quá trình giao dịch này, mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia giao dịch. Cụ thể như sau:

• Bảo toàn tài sản:Thẩm định giá giúp xác định giá trị cơ sở cho việc tính toán chi phí khấu hao hàng năm của bất động sản. Điều này giúp đảm bảo rằng tài sản được bảo toàn và sử dụng hiệu quả trong suốt chu kỳ sử dụng của chúng. Ngoài ra, việc định giá tài sản cũng giúp đảm bảo tài sản sẽ được bồi thường một cách hợp lý trong trường hợp có sự cố mất mát hoặc hỏng hóc.
• Cơ sở mua bán, giao dịch BĐS:Thẩm định giá giúp xác định giá trị thực tế của bất động sản dựa trên các phương pháp khoa học và đảm bảo tính khách quan. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên, đảm bảo người mua không bị “hớ” giá và người bán hạn chế thua lỗ, đồng thời cũng tránh được các tranh chấp về sau.

• Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp:Với giá trị thẩm định được xác định rõ ràng, doanh nghiệp có thể đưa ra các quyết định kinh doanh sáng suốt và hiệu quả liên quan đến tài sản bất động sản. Chẳng hạn như: sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp, góp vốn hợp tác kinh doanh, bán doanh nghiệp, cho thuê,… Việc thẩm định và công khai giá trị tài sản cũng giúp tăng tính minh bạch cho các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó tạo dựng sự uy tín, chuyên nghiệp trong mắt các nhà đầu tư và đối tác.
• Chuyển nhượng bất động sản:Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm căn cứ để hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển nhượng BĐS như: công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, bồi thường trong trường hợp thu hồi đất, bồi thường bất động sản,…
• Thế chấp, vay vốn:Kết quả định giá BĐS là một trong những tài liệu bắt buộc để hoàn thiện thủ tục vay vốn ngân hàng. Tài liệu này đảm bảo khoản vay được giải ngân đúng với giá trị thực của tài sản thế chấp. Dựa vào đó, ngân hàng cũng đánh giá được khả năng thu hồi nợ trong trường hợp người đi vay không thanh toán được khoản vay.
• Xác định giá trị để cổ phần hóa:Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cổ phần hóa doanh nghiệp. Theo đó, nó có thể giúp doanh nghiệp định rõ tỷ lệ cổ phần hóa và giá trị của mỗi cổ phiếu. Ngoài ra, báo cáo thẩm định giá cũng là tài liệu quan trọng giúp thu hút nhà đầu tư tham gia vào quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp.
• Hạch toán kế toán:Thẩm định giá giúp xác định giá trị nguyên giá của bất động sản để ghi nhận vào sổ sách kế toán cũng như hỗ trợ tính khấu hao, trích lập dự phòng giảm giá trị TSCĐ. Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để xác định các loại thuế cần nộp như: thuế đất, thuế nhà, thuế di sản,… theo quy định của pháp luật.

3. Các loại bất động sản cần thẩm định

Hiện nay, nhu cầu thẩm định giá trị bất động sản ngày càng tăng cao nhằm đáp ứng các mục đích khác nhau. Một số loại hình bất động sản phổ biến cần được thẩm định bao gồm:

• Nhà ở:Các loại hình căn hộ, nhà phố, biệt thự,… thường được thẩm định với mục đích mua bán, chuyển nhượng hoặc vay vốn, thế chấp.
• Bất động sản thương mại:Loại hình này bao gồm trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, văn phòng, kho bãi,… Thường được thẩm định nhằm mục đích xác định phần thu nhập mà tài sản có thể tạo ra.
• Bất động sản đất đai:Đất đai thường được dùng cho mục đích dân cư hoặc thương mại, được thẩm định dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng,…
• Công trình xây dựng:Thẩm định giá cho công trình xây dựng bao gồm các hạng mục: nhà xưởng, nhà máy, bất động sản công nghiệp, cơ sở hạ tầng,…
• BĐS nông nghiệp:đất canh tác, trang trại, đồng cỏ, kho lưu trữ,…
• BĐS lâm nghiệp:rừng và khu đất rừng.
• BĐS chuyển đổi sử dụng:dự án tái phát triển, dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư mới,…
• BĐS công cộng:bệnh viện, trường học, công viên, cơ sở hạ tầng công cộng,…

4. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Dưới đây là các nguyên tắc định giá bất động sản thường được các chuyên gia thẩm định giá chuyên nghiệp áp dụng:

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:Nguyên tắc này đánh giá giá trị của một bất động sản dựa trên khả năng sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản. Nếu tài sản có tiềm năng kinh doanh hoặc sở hữu tốt hơn thì giá trị sẽ cao hơn.
• Nguyên tắc thay thế:Giá trị bất động sản được xác định dựa trên giá trị thay thế hoặc chi phí tái tạo. Nếu phải xây dựng lại tài sản thì giá trị tài sản tương đương với chi phí tái xây dựng.
• Nguyên tắc cung – cầu:Nguyên tắc này xem xét tính tương tác giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản để xác định giá trị tăng hoặc giảm của bất động sản theo thực tế.
• Nguyên tắc thay đổi:Nguyên tắc này đề cập đến việc giá trị bất động sản có thể thay đổi dựa trên nhiều yếu tố như: thay đổi quy định pháp lý, cơ sở hạ tầng mới, quy hoạch đô thị,…
• Nguyên tắc dự báo trước:Giá trị bất động sản được thẩm định dựa trên dự đoán tương lai của bất động sản theo thời gian.
• Nguyên tắc phù hợp:Giá trị bất động sản phải phản ánh đúng mục đích sử dụng dự kiến cũng như tiềm năng sử dụng tài sản trong tương lai.
• Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất:Nguyên tắc này thẩm định giá trị của bất động sản dựa trên khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất.
• Nguyên tắc cạnh tranh:Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi sự cạnh tranh của các tài sản tương tự trong khu vực.

5. Tổng hợp 5 phương pháp định giá bất động sản chính xác

Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản, có 5 phương pháp định giá hiện đang được áp dụng bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.

5.1 Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản bằng cách phân tích, so sánh với các tài sản tương tự trong khu vực dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, pháp lý,… Trong tất cả các phương pháp, đây là cách thực hiện đơn giản và được ứng dụng phổ biến nhất trong thực tế.

Ưu điểm:

• Phương pháp này không áp dụng công thức hay mô hình nào cố định, do đó ít khó khăn hơn về mặt kỹ thuật.
• Thông tin về các dự án bất động sản tương tự thường dễ kiếm trên các trang web, báo chí hoặc thông qua các đơn vị môi giới.

Nhược điểm:

• Phải có các giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể so sánh.
• Độ chính xác phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu thị trường. Nếu dữ liệu không chính xác hoặc không đầy đủ, kết quả định giá cũng sẽ không chính xác.
• Việc lựa chọn các bất động sản tương tự để so sánh có thể mang tính chủ quan.

5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí xây dựng lại tài sản tương tự và giá trị hao mòn của tài sản được thẩm định. Nói cách khác, giá trị của bất động sản được xác định dựa trên chi phí dùng để xây dựng lại tài sản giống hệt bất động sản đó.

Ưu điểm:

• Phương pháp này dựa trên các dữ liệu cụ thể về chi phí xây dựng, sửa chữa, cải tạo,… nên độ chính xác khá cao.
• Là phương pháp đơn giản, dễ dàng áp dụng cho nhiều loại hình.

Nhược điểm:

• Chi phí xây dựng có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị bất động sản cũng có thể thay đổi.
• Khó có thể tìm được một tài sản trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản được định giá.

5.3 Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

Ưu điểm:

• Dựa trên dự báo dòng tiền trong tương lai để phản ánh tiềm năng sinh lời của bất động sản, mang tính chính xác cao.
• Có thể áp dụng cho nhiều loại bất động sản khác nhau.

Nhược điểm:

• Đòi hỏi thẩm định viên về giá phải có chuyên môn cao và kinh nghiệm.
• Khấu hao mang tính chủ quan.

5.4 Phương pháp lợi nhuận

Đây là phương pháp thẩm định giá BĐS dựa trên khả năng sinh lời từ việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản đó. Các loại hình bất động sản chủ yếu được áp dụng phương pháp này như: nhà hàng, khách sạn, rạp chiếu phim, sân golf, trung tâm giải trí, công viên, khu thể thao,…

Ưu điểm:

• Phương pháp được thực hiện đơn giản, dễ dàng tính toán giá trị bất động sản.

Nhược điểm:

• Khó xác định lãi suất vốn hóa.
• Chỉ áp dụng trong các trường hợp bất động sản tạo ra lợi nhuận.
• Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh chính xác mức độ thu nhập thực.
• Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn về các loại hình kinh doanh.

5.5 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính cho sự phát triển dự kiến trong tương lai của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Như vậy, giá trị của bất động sản sẽ là giá trị còn lại sau khi đã khấu hao và phân bổ chi phí.

Phương pháp này thường được áp dụng với các bất động sản có tiềm năng phát triển. Chẳng hạn như đất trống để xây dựng, đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc xây dựng công trình mới để sử dụng hiệu quả nhất.

Ưu điểm:

• Phương pháp định giá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường.
• Phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư.

Nhược điểm:

• Các ước tính về chi phí, giá bán hoàn toàn có thể thay đổi theo điều kiện thị trường.
• Đòi hỏi kiến thức, kinh nghiệm chuyên sâu để ước tính được tất cả các khoản mục khác nhau.
• Không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, do đó mang tính không hiện thực.

6. Hồ sơ thẩm định giá BĐS gồm những gì?

Hồ sơ thẩm định giá BĐS là tập hợp các giấy tờ, tài liệu cần thiết để thực hiện thủ tục thẩm định giá đối với một tài sản bất động sản cụ thể. Tùy thuộc vào loại hình bất động sản mà hồ sơ thẩm định giá sẽ có sự khác nhau trong các trường hợp.

6.1. Đối với bất động sản là đất

Hồ sơ thẩm định giá đối với bất động sản là đất bao gồm các tài liệu sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng;
• Quyết định bàn giao đất của cơ quan Nhà nước
• Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có);
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Giấy tờ khác liên quan.

6.2 Đối với bất động sản là nhà ở

Đối với bất động sản là nhà ở, thẩm định viên cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
• Giấy phép xây dựng (nếu có);
• Bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt;
• Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án (đối với căn hộ chung cư, officetel, condotel,…);
• Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có);
• Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có);
• Giấy tờ liên quan khác.

6.3 Đối với bất động sản là dự án đầu tư

Trường hợp thẩm định giá đối với các dự án đầu tư, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quyết định giao đất;
• Quyết định chủ trương đầu tư;
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Giấy phép xây dựng;
• Tài liệu thuyết minh dự án;
• Bản đồ hiện trạng quy hoạch;
• Thẩm tra thiết kế cơ sở;
• Bản vẽ quy hoạch dự án;
• Báo cáo khả thi, tiền khả thi (nếu có);
• Giấy tờ pháp lý khác liên quan.

7. Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá BĐS được thực hiện bởi các thẩm định viên chuyên nghiệp nhằm xác định giá trị của BĐS với trình tự các bước sau đây:

7.1 Bước 1: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước đầu tiên cần thực hiện là lập kế hoạch thẩm định giá đối với tài sản bất động sản. Nội dung kế hoạch bao gồm các phần cơ bản như sau:

• Mục đích thẩm định giá (mua bán, thế chấp, góp vốn,…)
• Phạm vi thẩm định giá (thẩm định giá đất, nhà ở, chung cư,…)
• Phương pháp thẩm định giá (so sánh, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư, chi phí)
• Phương pháp thu thập thông tin.
• Lịch trình thực hiện thẩm định giá.
• Dự toán chi phí thẩm định giá.

7.3 Bước 2: Thu thập thông tin

Sau khi đã có kế hoạch cụ thể, thẩm định viên sẽ tiến hành thu thập các thông tin:

• Thông tin về bất động sản: vị trí, diện tích, hiện trạng, pháp lý,…
• Giá thị trường của các bất động sản tương tự trong khu vực.
• Thông tin về chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản.
• Thông tin về thị trường bất động sản.

Các nguồn thu thập thông tin rất đa dạng, có thể từ các website, báo chí, báo cáo nghiên cứu thị trường hoặc thu thập trực tiếp từ chủ sở hữu và các bên liên quan.

7.3 Bước 3: Phân tích thông tin

Thẩm định viên tiến hành phân tích thông tin thu thập được để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Chẳng hạn như:

• Xu hướng giá cả
• Cân bằng cung – cầu
• Thực trạng thị trường
• Dự kiến quy hoạch xây dựng
• Khả năng sinh lời
• Nhu cầu của thị trường

– …

7.4 Bước 4: Xác định giá trị

Đến bước này, thẩm định viên cần sử dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Giá trị thẩm định phải đảm bảo tính khách quan và phù hợp với thực tế thị trường.

7.5 Bước 5: Lập báo cáo thẩm định giá

Bước cuối cùng, thẩm định viên cần lập báo cáo thẩm định giá bất động sản để gửi lại cho khách hàng. Nội dung báo cáo bao gồm các hạng mục sau đây:

• Thông tin về bất động sản;
• Phương pháp định giá sử dụng;
• Giá trị thẩm định của bất động sản;
• Các kết luận và khuyến nghị.

Mặc dù không thể đảm bảo tính chính xác tuyệt đối,thẩm định giá bất động sảnvẫn là công cụ hữu ích giúp xác định giá trị tài sản và hỗ trợ các quyết định mua bán, đầu tư bất động sản hiệu quả. Tùy thuộc vào loại hình BĐS và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên có thể lựa chọn một trong các phương pháp hoặc kết hợp chúng với nhau để cung cấp cái nhìn tổng quan về giá trị của BĐS trên thị trường.