Tổng quan về thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20.

Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định.

1. Khái niệm thẩm định giá

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

• Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
• Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
• Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
• Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:

 Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:

+ Sự ước tính giá trị hiện tại.

+ Tính bằng tiền tệ

+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.

+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.

+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa như sau:

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

2.  Đối tượng thẩm định giá

Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính.

2.1 Quyền tài sản( Property )

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi íchliên quan đến quyền sở hữu tài sản đóbao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu.

 Theo bộ Luật dân sự của Việt Nam: Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

 Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng thẩm định giá sau:

2.1.1 Quyền tài sản bất động sản (Real Property)

Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất.

Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản. Quyền lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (ví dụ như hợp đồng cho thuê). Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất, và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất.

2.1.2 Quyền tài sản động sản (Personal Property)

Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế. Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển được.

Quyền tài sản động sản bao gồm những lợi ích của:

2.1.2.1Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển được và được xem là thông dụng cho cá nhân như đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng.

 Quyền sở hữu tài sản lưu động của doanh nghiệp như hàng tồn kho, vật liệu cung cấp.

 Ở một số nước, những tài sản trên được xem là hàng hoá và đồ dùng cá nhân.

2.1.2.2Những tài sản không cố định được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử dụng trong kinh doanh. Tài sản đầu tư hay tài sản cho thuê gắn với công trình xây dựng thêm trên đất được người thuê lắp đặt và trả tiền để đáp ứng nhu cầu của mình.

2.1.2.3Nhà xưởng, máy và thiết bị

2.1.2.4Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu động trừ đi nợ ngắn hạn.

2.1.2.5Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm:

– Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu

– Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa

 – Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sang tạo ra hoặc sở hữu

– Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu.

Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm định giá một tài sản. Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá thanh lý

2.3.Doanh nghiệp (Business)

Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế.( Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế )

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh ( Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005 )

Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt động trong tương lai xác định, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảm qui mô hoạt động của nó.

2.4 Các lợi ích tài chính (Financial Interests)

Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản.

Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ :

– sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bất động sản

– chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản

– những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm :

– những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như:

 quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý;

– những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua

 hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê;

– những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.

3. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường, được biểu hiện như sau:

3.1. Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

– Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản

– Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto

– Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới

– Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới

3.2. Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống:

Trong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý, đầu tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau. Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau, ví dụ như:

• Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê,… tài sản.
• Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…
• Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.
• Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v..
• Làm cơ sở để đấu giá công khai. …

4. Hoạt động thẩm định giá trên thế giới

So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ thẩm định giá phát triển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ không đồng đều và sự chênh lệch nhau khá lớn. Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm phát triển, tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan, Brunei chỉ phát triển trong vài mươi năm trở lại và những nước còn lại như Myanma, Lào, Kampuchia thì hầu như mới xuất hiện hoạt động này.

Để tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển, nhìn chung, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Định chế thẩm định giá luôn được xem là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm soát độc quyền, thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.

Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu sau:

• Thẩm định giá bất động sản
• Thẩm định giá động sản
• Thẩm định giá doanh nghiệp
• Thẩm định giá các lợi ích tài chính
• Thẩm định giá nguồn tài nguyên
• Thẩm định giá tài sản vô hình
• Thẩm định giá thương hiệu

5. Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá

5.1 Các tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá

Ở tất cả các nước, các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo đạt một số tiêu chuẩn nhất định do Chính phủ quốc gia đó quy định.

• Đối với các thẩm định viên chuyên nghiệp

Do đặc điểm của hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các thành phần kinh tế chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ này, đó là:

– Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá.

– Là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá.

– Phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định. Phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng.

– Phải có giấy phép hành nghề

– Các thẩm định viên, các cơ quan quản lý Nhà nước, các Hiệp hội ngành nghề, các tổ chức hành nghề thẩm định giá của từng nước luôn chú trọng nâng cao năng lực chuyên môn của người hành nghề thẩm định giá bằng nhiều biện pháp thông qua sự phân chia cấp độ thẩm định viên (người tập sự, thẩm định viên, thẩm định viên cao cấp…) để tiêu chuẩn hoá lực lượng này.

• Đối với các công ty thẩm định giá:

Ở tất cả các nước, các công ty thẩm định giá muốn được cấp giấy phép hành nghề đều phải thoả một số tiêu chí nhất định do luật pháp của mỗi nước qui định. Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau:

– Phải có ít nhất ba chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá và một số cộng tác viên ở các ngành có liên quan đến chuyên môn cần thẩm định như xây dựng, chế tạo máy,v.v..

– Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao gồm: thẩm định tài sản, kiểm toán, pháp chế, thẩm định máy thiết bị, giám định công trình xây dựng.

– Phải có đủ vốn theo luật quy định trong thành lập doanh nghiệp.

5.2 Kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá

Để kiểm soát và quản lý hoạt động thẩm định giá phát triển đúng hướng, phát huy được vai trò tích cực trong nền kinh tế, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật.

Hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là:

– Ở những nước công nghiệp phát triển, người ta chú ý xây dựng khá hoàn chỉnh hệ thống luật pháp cần thiết cho sự điều hành vĩ mô nền kinh tế của Chính phủ, trong đó có dịch vụ thẩm định giá. Còn những nước đang phát triển ( ví dụ một số nước trong khối ASEAN) thì mức độ hoàn thiện hệ thống luật pháp cho hoạt động thẩm định giá phụ thuộc khá lớn vào trình độ phát triển kinh tế, năng lực điều hành của Chính phủ và thời gian ứng dụng dịch vụ này.

– Hình thành các cơ quan của Chính phủ để quản lý hoạt động thẩm định giá và các tổ chức nghề nghiệp trên cơ sở các luật lệ đã ban hành. Thường các nước có một hoặc hai Bộ chịu trách nhiệm.

– Thành lập các Hội nghề nghiệp phi chính phủ. Thông qua điều lệ, tiêu chuẩn, quy định của ngành và Hội để kiểm soát và chế tài hoạt động của cá nhân và tổ chức hành nghề thẩm định giá. Nhiều nước đã giao cho tổ chức Hội chức năng quản lý và kiểm soát khá lớn. Tại Trung Quốc,Hội Thẩm định giá được Chính phủ bảo trợ thành lập, hỗ trợ kinh phí và ủy quyền thực hiện một số chức năng quản lý nhà nước như cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn, quy tắc thẩm định giá.v.v..

6. Các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực.

Hội là một tổ chức nghề nghiệp độc lập và phi chính phủ. Là hình thức tổ chức được các nước ưa chuộng, không chỉ trong phạm vi quốc gia mà còn phát triển trên phạm vi khu vực và thế giới. Trong phạm vi khu vực có Hội những người thẩm định giá Châu Âu (TEGoVA), Hội những người thẩm định giá Bắc Mỹ (UPAV), Hội những người thẩm định giá các nước ASEAN (AVA)….Trên phạm vi thế giới có Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), và gần đây nhất là Hội Thẩm định giá quốc tế (WAVO ).

Mục đích của Hội là nhằm thiết lập tiêu chuẩn của ngành, tạo sự thống nhất trong phạm vi khu vực và toàn cầu để trao đổi thông tin, phương pháp và kinh nghiệm thẩm định, nâng cao năng lực và trình độ các thẩm định viên, hỗ trợ giữa các nước với nhau để phát triển công nghệ thẩm định giá-là công nghệ khá mới mẻ ở nhiều nước hiện nay. Dưới đây là một vài đơn cử về hoạt động của các Hội mang tính thế giới và khu vực:

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (International Valuation Standard Committee – IVSC) là một tổ chức phi chính phủ được thành lập với mục đích là đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc tế về thẩm định giá. Thành viên tham gia là các hội thẩm định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới, và tuân thủ các quy định của Ủy ban.

Hội thẩm định viên giá ASEAN (Asean Valuer Association – AVA) là một tổ chức phi chính phủ. Mục tiêu hoạt động của Hội là củng cố quan hệ hợp tác giữa các thẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực, trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá ở mỗi nước trong khu vực.

Việt Nam đã là thành viên của Hội thẩm định viên giá ASEAN, qua đó đã tham gia các Hội nghị thường niên, học hỏi, trao đổi kinh nghiệm trong đào tạo, xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá,….