Bất động sản là gì? 7 phương pháp thẩm định giá bất động sản

(TĐGTS Bất động sản là gì? 7 phương pháp thẩm định giá bất động sản)– Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, tùy từng mục đích, thông tin thu thập được, thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá chính xác nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản hiện nay gồm 7 phương pháp chính bao gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế; Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ.

1. Bất động sản là gì?

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

• Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Phân loại bất động sản

Bất động sản được chia thành 4 loại chính là: Đất; Nhà ở; Bất động sản thương mại; Bất động sản công nghiệp.

3.1. Bất động sản là đất

Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu và chăn nuôi…Thể loại đất này có thể bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu.

Các phương pháp áp dụng

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp chiết trừ;
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
• Phương pháp thặng dư.

Trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

3.2. Bất động sản Nhà ở

Bất động sản nhà ở:bao gồm cả nhà xây dựng mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra còn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà nhiều thế hệ, nhà nghỉ…

a) Nhà ở quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản được sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tư kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống).

– Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo.

– Trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thuộc khu dân cư đông đúc và thẩm định viên thu thập được các thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

b) Nhà ở thương mại quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là nhà ở được đầu tư xây dựng để kết hợp ở và kinh doanh, cho thuê, cho thuê mua, bao gồm: nhà ở quy định tại tiết a điểm này và biệt thự du lịch.

– Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).

– Trường hợp áp dụng:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là nhà ở thương mại.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

3.3. Bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống của dân cư.

a) Trung tâm thương mại được hiểu là bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ hiện đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

– Văn phòng cho thuê quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.

– Khách sạn quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống…

b) Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).

– Trường hợp áp dụng:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là trung tâm thương mại.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với trung tâm thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

3.4. Bất động sản công nghiệp – hạ tầng

Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây là các tòa nhà có thể được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được coi là bất động sản thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.

a) Bất động sản công nghiệp gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm…

– Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.

– Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).

b) Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.

3.5. Bất động sản khác

Đối với từng loại bất động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan (nếu có)./.

4. 7 Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Mỗi phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào:

• Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động bởi các yếu tố nào
• Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường
• Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản hiện nay gồm 7 phương pháp bao gồm:

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
• Phương pháp chi phí tái tạo;
• Phương pháp chi phí thay thế
• Phương pháp thặng dư;
• Phương pháp chiết trừ;

Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết của của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực tế, các phương pháp so sánh là được dùng phổ biến nhất.

4.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường(Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích, diện tích, kích thước…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 bất động sản tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh.

Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.

4.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập(Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ thu nhậplà cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.

Công thức tính: V= I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

4.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiếu khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập(Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ thu nhậplà cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất chiết khấu được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ bất động sản thẩm định giá. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

4.4. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩnthẩm định giáViệt Namsố 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ chi phílà cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.

Phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí tái tạo

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
• Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Cách xác định chi phí tái tạo đối với công trình xây dựng

• Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
• Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kếxây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
• Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

4.5. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩnthẩm định giáViệt Namsố 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ chi phílà cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.

Phương pháp chi phí thay thếlà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của bất động sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra bất động sản thay thế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí thay thế

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
• Bước 2: Ước tính các chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Cách xác định chi phí thay thếđối với công trình xây dựng

• Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
• Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kếxây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
• Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

4.6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chiết trừ

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

4.7. Phương pháp thặng dư

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của bất động sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.