Trang trại? Cách tiếp cận thẩm định giá trang trại

Trang trại? Cách tiếp cận thẩm định giá trang trại

(TDGTS- Cách tiếp cận thẩm định giá trang trại)-Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, dù áp dụng theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, đòi hỏi thẩm định viên phải áp dụng một hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá.

Trang trại là cơ sở sản xuất cơ bản trong chu trình sản xuất lương thực, ở Việt Nam, kinh tế trang trại tương đối phát triển. Cùng chúng tôi tìm hiểu cách tiếp cận thẩm định giá trang trại

1. Khái niệm trang trại

Ở nhiều khu vực trên thế giới, đất là tài sản kinh tế chính yếu được dành cho sản xuất nông nghiệp và thường là loại hình kinh tế duy nhất của một khu vực.

Đất dành sử dụng cho nông nghiệp là một chủ đề của dịch vụ thẩm định giá với nhiều mục đích khác nhau. Thẩm định giá chính xác tài sản đất nông nghiệp là cần thiết để đảm bảo khả năng cung ứng vốn nhằm hỗ trợ hoạt động đầu tư trên đất, nâng cao năng lực sản xuất của đất.

Để cung cấp dịch vụ thẩm định giá tin cậy và chính xác cho tài sản nông nghiệp, yêu cầu thẩm định viên phải có một kiến thức và hiểu biết về các yếu tố kinh tế, kỹ thuật có ảnh hưởng đến khả năng sản xuất của đất nông nghiệp và giá trị của nông sản được sản xuất trên đó.

Đặc tính kinh tế – kỹ thuật của đất nông nghiệp có sự khác biệt với đất phi nông nghiệp hay đất đô thị về mức độ quan trọng.

Đất ở khu vực thành phố thường phải phù hợp với những công trình xây dựng trên đó. Trong nông nghiệp, đất là nền tảng cho sản xuất, có nhiều tính năng cung cấp giá trị cho một loại nông phẩm cụ thể, hay một chủng loại nông phẩm.

Trong môi trường thành thị, việc sử dụng kinh tế của tài sản hay những tiện nghi mà nó cung cấp có thể duy trì không thay đổi nhiều qua năm và thậm chí có thể được bảo đảm bằng hợp đồng thỏa thuận. Trong khi, đối với tài sản nông nghiệp cùng cách sử dụng có thể mở rộng suốt một thời kỳ dài, một vài loại khác lợi ích kinh tế có thể biến đổi theo từng năm, tùy thuộc vào hàng hóa có thể sản xuất.

Dòng lợi tức gắn với tài sản nông nghiệp sẽ biến đổi từng năm, tùy thuộc vào loại hình nông nghiệp sử dụng, hàng hóa sản xuất và chu kỳ tự nhiên của thị trường nông sản.

Đất sử dụng trong nông nghiệp chủ yếu dưới mô hình trang trại, có thể phân thành nhiều loại được định nghĩa dưới đây:

– Nông trại mùa vụ: đất nông nghiệp sử dụng cho trồng trọt có đặc trưng là từ khi gieo trồng cho đến khi thu hoạch với chu kỳ trong vòng 12 tháng. Đất dùng cho gieo trồng theo mùa vụ hàng năm có thể trồng nhiều hơn một loại nông sản của một mùa vụ cho cùng kỳ và có thể hay không có làm thủy lợi để sản xuất. Một vài nông sản là mùa vụ hàng năm có thể kéo dài hơn chu kỳ 12 tháng, theo hợp đồng cung cấp, hay điều kiện thị trường không thích hợp. Những mùa vụ này kéo dài hơn một năm sau khi thu hoạch nhưng được xem là ít hơn thường xuyên (đất đồng cỏ, đất trồng cây lâu năm).

– Đất đồng cỏ: đất dùng để sản xuất theo mùa vụ hay trồng thức ăn cho gia súc. Thường được tưới tiêu nhân tạo chứ không phải trông chờ vào mưa tự nhiên. Loại đất không có nguồn nước tưới ngoài nước mưa tự nhiên được xem như đất khô cằn.

– Cây trồng quanh năm: Loại cây trồng có cuộc sống dài hơn 1 năm hay một chu kỳ mùa vụ.

– Trại nuôi gia súc: Tài sản dùng cho nuôi và vỗ béo gia súc như bộ, heo, cừu, dê, ngựa hay kết hợp. Việc sử dụng thực tế những tài sản có thể dưới nhiều hình thức. Súc vật có thể là nuôi lấy giống, nuôi lấy thịt… và bán trong hoạt động của tài sản. Súc vật nhỏ có thể mua từ ngoài rồi nuôi lớn. Súc vật lớn có thể nuôi để sử dụng hay làm giống. Thức ăn cho gia súc có thể được trồng, nhập về, hay cả hai. Tài sản dùng cho nuôi và sản xuất thức ăn của gia súc có ý nghĩa trong việc đầu tư vốn trong những công trình trên đất (lồng, chuồng trại, hàng rào phân chia) và gia súc mà có thể hay không thể có khấu hao tùy theo quy định của luật pháp của mỗi quốc gia.

– Nông trại lấy sữa: Tài sản nông nghiệp sử dụng cho việc lấy sữa tử bò hay những loại gia súc cho lấy sữa khác. Những tài sản này thường có những công trình mở rộng (nhà kho, phòng chứa sữa, tháp ú…) và nhiều dụng cụ khác (thùng chứa thức ăn, máy hút sữa…). Thức ăn có thể sản xuất, nhập về, hay cả hai.

– Lâm nghiệp, đất trồng rừng: Tài sản sử dụng để trồng cây không phải cây lấy quả có kỳ thu hoạch bằng cả kỳ trồng (từ 10 đến 20 năm hoặc hơn). Được xem như tài sản nông nghiệp vì chúng được sản xuất như một mùa vụ, như là gỗ, dù rằng mùa vụ rất dài.

– Tài sản chuyên dùng, hay có công dụng đặc biệt: Những tài sản nông nghiệp không có tính chất sản xuất một mùa vụ nhưng được dùng cho đóng gói, chế biến, kho chứa sau thời kỳ thu hoạch. Những tài sản này thưởng chiếm ít diện tích và thường được phát triển với trong những công trình trên đất (máy sát lúa) và dụng cụ (máy nâng). Tài sản cũng có thể được xếp loại là tài sản có công dụng đặc biệt bởi tính chất sản xuất.

2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá trang trại

Nông phẩm sản xuất và phương pháp canh tác khác nhau là đặc tính của tài sản nông nghiệp. Những tài sản này có thể tiêu biểu cho nhiều kết hợp giữa đất, công trình, công cụ và cây trồng. Nguyên tắc thẩm định giá chung có thể áp dụng cho tài sản nông nghiệp cũng giống như để thẩm định cho các hình thức khác của bất động sản. Thẩm định viên phải hiểu đặc tính của các yếu tố nông nghiệp, thị trường nông sản, phương pháp canh tác và chu kỳ của thị trường khu vực.

Trong thẩm định giá tài sản nông nghiệp, tính chất vật lý và khía cạnh môi trường của tài sản là đặc biệt quan trọng. Những tính chất này bao gồm những đặc trưng như khí hậu, loại đất, nguồn nước cho tưới tiêu, nguồn thức ăn cho gia súc. Những yếu tố bên ngoài được xem xét bao gồm những yêu cầu, khả năng có được đầy đủ tiện nghi hỗ trợ như kho chứa, quy trình chế biến và phương tiện vận chuyển. Nhiều yếu tố quan trọng liên quan tùy thuộc vào các loại hình nông nghiệp mà trong đó loại tài sản được sử dụng thích hợp. Thẩm định viên cần xem xét cả hai mặt nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài để xác định phương pháp thẩm định được sử dụng phù hợp nhất cho tài sản thẩm định giá.

3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá trang trại

Trong quá trình thẩm định giá trang trại, cần thu thập được các thông tin, số liệu sau đây:

– Chất đất;

– Địa hình;

– Nguồn nước;

– Khí hậu;

– Lượng mưa;

– Loại cây trồng, vật nuôi;

– Sản phẩm của trang trại;

– Năng suất của trang trại: sản lượng trên một đơn vị diện tích hoặc trọng lượng vật nuôi…

– Thị trường tiêu thụ sản phẩm của trang trại;

– Giá bán sản phẩm của trang trại;

– Chi phí mua cây giống, con giống,

– Chi phí phân bón, thuốc bảo vệ thực vật đối với cây trồng; thức ăn, thuốc phòng chữa bệnh đối với vật nuôi;

– Chi phí cho nhân công trực tiếp trong trang trại;

– Chi phí quản lý trang trại;

– Chi phí điện, nước;

– Khấu hao các công trình trong khu vực trang trại;

– Các chi phí khác…

4.Nguồn thu thập thông tin, số liệu

Do vị trí trang trại phần lớn ở khu vực nông thôn, do vậy thẩm định viên có thể thu thập thông tin, số liệu tại: (i) Các báo cáo thống kê từ Phòng Nông nghiệp cấp huyện; (ii) Từ các cán bộ khuyến nông; (iii) Trực tiếp từ chủ trang trại thông qua phỏng vấn và xem xét báo cáo tài chính về hoạt động của trang trại.

5. Cách tiếp cận thẩm định giá trang trại

Khi tiến hành thẩm định giá trang trại, có thể áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập, trong đó cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì trang trại thuộc loại bất động sản đầu tư. Vấn đề mấu chốt khi áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập để thẩm định giá trang trại là thẩm định viên phải ước tính được dòng thu nhập rồng từ hoạt động xuất kinh doanh của trang trại dựa trên cơ sở của mùa vụ và chu kỳ của thị trường trong vùng.

Dòng tiền thu về của trang trại là một hàm của cả chu kỳ sản xuất nông nghiệp và chu kỳ của thị trường nông sản. Thẩm định viên phải nắm được những tác động của chu kỳ này trên dòng tiền. Thẩm định giá trang trại phải dựa trên cơ sở tính ổn định của lợi túc phù hợp chu kỳ san xuất thông thường ở khu vực tài sản tọa lạc.