Băn khoăn việc xác định giá đất theo thị trường

Ngày 14-9, tại Hà Nội, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức hội thảo về những vướng mắc, bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 và giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm quyền và lợi ích tổ chức, cá nhân.

Bảng giá đất chỉ khoảng 65% giá thị trường

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng, sau gần 10 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, thực tế đã xuất hiện nhiều bất cập. Trong đó, việc thu hồi giá trị tăng thêm từ đất chưa tương xứng với đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; nhiều dự án chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng; còn tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra.

Cùng với đó, việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân có những nơi còn khó khăn do chưa thực hiện đúng quy định. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư, tại một số địa phương vẫn còn kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất thu hồi, gây khiếu nại, khiếu kiện và ảnh hưởng đến ổn định xã hội, phát triển kinh tế… Đặc biệt, hiện nay, bảng giá đất tại một số địa phương mới bằng khoảng 65% so với giá thị trường. Công tác định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời, chưa có cơ chế, nguồn lực để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá thị trường phục vụ cho công tác định giá đất, đảm bảo định giá phù hợp với giá thị trường…

Phát biểu tại hội thảo, các ý kiến ghi nhận dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW (về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao) về chế độ tài chính đối với đất đai như: bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất, đầu cơ và bỏ hoang đất; đề cao yêu cầu bảo vệ lợi ích người dân; tăng cường tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản…

Người dân cần được tham vấn ý kiến về giá đất

Tuy nhiên, nhiều quy định trong dự thảo luật vẫn gây băn khoăn với các chuyên gia. PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, hiện nay, trên một thửa đất có 24 đạo luật điều chỉnh ở các góc độ khác nhau, do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và hài hòa giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan. Việc sửa đổi Luật Đất đai chỉ tháo gỡ được một phần, không giải quyết được triệt để các tồn tại, bất cập trên thực tế nếu không chú trọng sửa đổi đồng bộ các đạo luật khác có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 cũng cần đề cập đến các loại bất động sản mới hiện nay, tránh tình trạng đề cập chung chung; cần quy định cụ thể, chi tiết hơn đối với việc quản lý và sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai cần giải thích rõ nhiều thuật ngữ như “tài sản gắn liền với đất” là gì, thế nào là “đất hoang”… bởi nếu giải thích không rõ sẽ gây khó khăn và nhầm lẫn.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, giá đất đang được tiếp cận theo hướng gần nhất với giá thị trường mà không xác định theo khung giá đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không dễ dàng đưa ra những hình thức phù hợp để giá đất được tiếp cận với giá thị trường. Khung giá đất quy định một loại, giá đất chuyển nhượng ký trên hợp đồng được công chứng là giá khác, giá đất do cơ quan thẩm định lại là một giá khác. Đối với người dân khi bán đất cho người khác, trên hợp đồng bao giờ cũng là giá thấp nhất, còn số tiền nhận lại ở mức cao nhất, Nhà nước không thể kiểm soát được; việc tính thuế sẽ dựa trên khung giá đất do Nhà nước đặt ra. Luật sư Nguyễn Văn Hà cho rằng, khi quyền lợi của các bên không tương đồng, mà dự thảo lại quy định khung giá đất theo giá thị trường sẽ đặt ra bài toán vô cùng khó khăn. Trong khi, dự thảo lại chưa đưa ra được cơ chế để giảm thiểu và giải quyết mâu thuẫn đó. Đặc biệt, công tác giám sát chưa được tiếp cận, cụ thể là việc chưa đưa các lực lượng ngoài Nhà nước tham gia vào quá trình xác định giá thị trường là bao nhiêu, vì việc xác định giá thị trường cần được đảm bảo đa thành phần đồng thuận và chấp nhận thì giá thị trường đó mới có thể được tạo dựng và áp dụng trên thực tế.

Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, giá đất khi Nhà nước thu hồi đất còn một số bất cập, nhất là cơ chế xác định chưa hợp lý dẫn đến việc giá đất do Nhà nước quy định và quyết định thường thấp hơn so với thị trường, giá đất đền bù thấp. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra khiếu nại trong quản lý đất đai, vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

Nguồn: sggp.org.vn