1. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

1.1. Khảo sát hiện trường

Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá BĐS là khảo sát hiện trường. Cụ thể, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

– Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.

– Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS.

– Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.

1.2. Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:

– Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh.

– Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.

– Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.

– Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá.

Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.

Thẩm định giá BĐS là hạng mục quan trọng, phục vụ lợi ích của nhà nước, cá nhân chủ sở hữu và các nhà đầu tư. Ảnh: Pexels

2. Phân tích thông tin về bất động sản

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá.

– Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.

– Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá.

+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.

+ Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS.

– Phân tích về khách hàng

– Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của BĐS.

Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Có 5 phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến trên thị trường:

– Phương pháp so sánh trực tiếp

– Phương pháp thặng dư

– Phương pháp lợi nhuận

– Phương pháp chi phí

– Phương pháp thu nhập

3. Xác định giá trị BĐS cần định giá

Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá:

– Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá.

– Mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá.

– Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá.

– Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá

– Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở:

+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.

+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.

+ Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng.

– Xác định thời điểm định giá.

– Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.

– Xác định cơ sở giá trị của BĐS.

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Lập kế hoạch định giá:

– Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá.

– Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

+ Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm thị trường.

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS, tài liệu so sánh.

+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.

4. Lập hồ sơ và chứng thư định giá

4.1. Hồ sơ định giá bất động sản

Hồ sơ định giá: là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nội dung hồ sơ định giá phụ thuộc vào mục đích định giá và loại hình tài sản cần định giá. Nội dung cơ bản hồ sơ định giá bao gồm:

– Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

– Những thông tin về khách hàng và BĐS yêu cầu định giá.

– Phiếu yêu cầu của khách hàng

– Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.

– Những phân tích, đánh giá của người định giá thẩm định viên về những vấn đề định giá liên quan.

– Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá (nếu có).

– Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.

– Chứng thư định giá.

– Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng.

4.2. Báo cáo định giá

Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do định giá viên chuẩn bị. Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá (bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của BĐS mà khách hàng yêu cầu.

Báo cáo kết quả định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự logic, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả định giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá BĐS và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản nhằm tránh hiểu lầm cho những người sử dụng và các tổ chức có liên quan.

Để bảo đảm chất lượng của báo cáo các tổ chức định giá chuyên nghiệp đã đưa ra những yêu cầu tối thiểu cần đạt được của một báo cáo định giá như sau:

– Báo cáo định giá phải có kết cấu logic, các nội dung trình bày trong báo cáo phải rõ ràng và chính xác, tránh hiểu lầm.

– Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép các cá nhân, tổ chức có thể dựa vào báo cáo để hiểu được BĐS một cách hợp lý.

– Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh hưởng một cách trực tiếp đến việc định giá phải được trình bày một cách rõ ràng và chính xác, chỉ rõ ảnh hưởng của nó đến giá trị.

4.3. Chứng thư định giá

Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá.

Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau. 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá.

Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất theo quy định tại Phụ lục số 02 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 (Theo Thông tư 158/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành).

Trên đây là quy trình thẩm định giá bất động sản đầy đủ và mới nhất theo luật hiện hành. Hy vọng với những thông tin trên, bạn đọc sẽ có được những thông tin cần thiết để tiến hành giao dịch BĐS thuận lợi, đúng luật định.