3 giải pháp chặn nạn ‘giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế’

(Thẩm định giá)– Các bên khi mua bán nhà đất thường thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá trị thực tế rất nhiều. Việc thỏa thuận này là vi phạm pháp luật, bên mua và bên bán đều có thể gặp rủi ro pháp lý và thiệt hại tài sản.

Ngoài ra, hành vi này cũng khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu, gây khó khăn cho công tác thống kê số liệu liên quan đến tình hình giá đất, bất động sản…

Theo Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh, để ngăn chặn được tình trạng ghi giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế thì cần thực hiện một cách quyết liệt, đồng bộ khâu tuyên truyền, phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chỉnh sửa kẽ hở của văn bản quy phạm pháp luật về giá đất. Cụ thể như sau:

Thực hiện tốt khâu tuyên truyền

Hiện nay, nhiều người hiểu biết pháp luật còn hạn chế nên cứ nghĩ ghi giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế sẽ giảm bớt tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng cho bên bán mà không bị thiệt hại gì. Tuy nhiên, với hành vi này bên bán có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017); đối với bên mua sẽ bị thiệt hại nếu không may hợp đồng mua bán nhà đất bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (khi đó, dễ xảy ra trường hợp bên bán kém phần tử tế nên chỉ hoàn lại số tiền ghi trên hợp đồng mua bán cho bên mua).

Do đó, các cơ quan báo chí, đài phát thanh, đài truyền hình, văn phòng công chứng… cần tích cực tuyên truyền quy định pháp luật về vấn đề này giúp người dân hiểu rõ để thực hiện đúng nhằm loại rủi ro pháp lý, tránh thiệt hại tài sản.

Phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Bên cạnh việc tuyên truyền quy định pháp luật để người dân hiểu rõ thì các cơ quan có thẩm quyền cần phối hợp với nhau một cách nhịp nhàng để ngăn chặn, xử lý kịp thời vi phạm (nếu có). Đơn cử, khi cơ quan thuế nghi ngờ các bên ghi giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn giá trị thực tế thì có thể chuyển hồ sơ cho cơ quan công an để điều tra và xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Chỉnh sửa quy định về giá đất

Hiện nay, theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì sẽ áp dụng theo bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thực tế, các bên thỏa thuận ghi trên hợp đồng mua bán nhà đất với giá thấp hơn thực tế nhưng bằng hoặc cao hơn bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Song mức giá trên hợp đồng mua bán nhà đất vẫn thấp hơn giá trị thực tế rất nhiều, có lúc dưới 20% giá trị mua bán trên thực tế. Với thực tế này, chúng ta dễ dàng nhận thấy bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định có sự chênh lệch rất lớn so với giá thị trường (giá đất tại bảng giá đất không sát với giá thị trường).

Do đó, giải pháp cốt lõi để ngăn chặn tình trạng ghi giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần chỉnh sửa văn bản quy phạm pháp luật về bảng giá đất, sao cho bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sát với giá thị trường. Một khi bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã sát với giá thị trường thì dù các bên có thỏa thuận ghi trên hợp đồng mua bán nhà đất với giá thấp, khi tính thuế thì cũng đẩy về bằng mức giá của bảng giá đất (sát với giá thị trường); như vậy, tránh được sự thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Việc điều chỉnh bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sát với giá thì trường không những giúp ngăn chặn tình trạng ghi giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế mà còn giúp tăng khoản tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các loại thuế phí liên quan cho ngân sách Nhà nước. Từ đó, Nhà nước có nguồn ngân sách dồi dào để phục vụ cho việc bồi thường khithu hồi đấtlàm đường, trường, trạm… góp phần tích cực cho sự phát triển kinh tế của đất nước.